PF 부실 공포, 중소 건설사 대표님이 알아야 하는 책임준공과 회생전략
PF 부실 위기, 우리 현장은 안전할까? 생존을 위한 대표님의 결단이 필요한 때
“대표님,
이번 현장 브릿지론 연장이
안 될 것 같습니다.”
이 한마디에 가슴이 철렁 내려앉으셨나요?
최근 중소 건설사들 사이에서는 줄부도라는 단어가 단순한 루머를 넘어 현실적인 공포로 다가오고 있습니다.
실제로 2024년 상반기에만 부도난 건설업체가 이미 지난해 전체 수치를 넘어섰다는 통계가 이를 방명하고 있지요.
직원들의 생계와 회사의 운명이 걸린 이 위기 속에서, 지금 대표님께 필요한 것은 막연한 불안감이 아닌 냉정한 분석과 빠른 실행력입니다.
PF 부실이란 무엇이며, 왜 지금 우리를 괴롭히는가?
부동산 PF(Project Financing)는 프로젝트의 미래 가치를 담보로 자금을 조달하는 방식입니다.
여기서 부실이 발생했다는 것은, 이 자금의 순환 고리가 끊겼음을 의미합니다.
보통 토지 매입 단계의 브릿지론이 공사 단계의 본 PF로 전환되며 자금이 돌아야 하는데, 이 통로가 꽉 막혀버린 것이지요.
특히 자본금이 넉넉하지 않은 중소 건설사일수록, 이 고리가 한 곳만 끊겨도 회사 전체의 유동성이 마비되는 치명적인 상황에 직면하게 됩니다.
PF 부실 위기 왜 더 가혹하게 느껴질까요?
현재의 위기는 몇 가지 악재가 겹친 복합 위기의 성격을 띠고 있습니다.
기형적인 저자본 구조의 한계
국내 PF 사업은 시행사의 자기자본 비율이 평균적으로 낮은 편에 속합니다.
미국이나 일본이 30%대인 것에 비하면 사실상 대출에 전적으로 의존하는 구조였던 셈입니다.
금리가 조금만 올라도 이자 부담을 버틸 체력이 없는 것이 근본적인 원인입니다.
폭등한 공사비 지수
2020년 초 대비 건설공사비지수는 소폭 상승했습니다.
책임준공을 약속한 건설사 입장에서는 공사를 진행할수록 적자가 커지거나, 준공 지연에 따른 채무 인수 부담을 떠안아야 하는 진퇴양난에 빠진 것입니다.
금융권의 문턱 상승
특히 중소 건설사가 주로 이용하는 제2금융권(증권, 저축은행 등)의 PF 연체율이 급등하면서 대출 심사가 극도로 까다로워진 것도 원인으로 지목됩니다.
PF 부실 중소 건설사, 지방 건설사 더 크게 체감하고 있습니다.
"대형 건설사들은 위기라고 해도 버티는데,
왜 우리만 벼랑 끝에 몰리는 기분일까요?"
대표님께서 느끼시는 그 답답함은 착각이 아닙니다.
현재 부동산 PF 구조 자체가 중소 건설사에게 압도적으로 불리하게 설계되어 있기 때문입니다.
책임준공, 연대보증과 유사합니다
중소 건설사가 PF 사업에 참여할 때 대주단(금융기관)이 반드시 요구하는 조건이 바로 책임준공 확약입니다.
이는 시행사가 부도가 나거나 공사비가 부족해도, 건설사가 자기 자원을 들여 무조건 건물을 완공해야 한다는 약속입니다.
대형 건설사는 신용도가 높아 이 조건에서 비교적 자유롭거나 협상력이 있지만, 중소 건설사는 이 확약을 하지 않으면 사업 자체를 시작할 수 없습니다.
결국 공사비가 심하게 폭등하면, 그 손실을 건설사가 온몸으로 받아내며 동반 부도 위기에 처하게 되는 것입니다.
공사비 상승분을 전가할 수 없는 구조
대형 건설사는 원자재 구매 시 바잉 파워(Buying Power)를 통해 단가를 조절하거나, 도급 계약 시 물가 변동에 따른 계약금액 조정(ESC) 조항을 관철시키기도 합니다.
하지만 중소 건설사는 확정 단가 계약을 맺는 경우가 허다합니다.
원자재 값과 인건비가 오르는 모든 리스크를 건설사가 고스란히 떠안아야 하는 구조입니다.
"지을수록 적자"라는 말이 중소 건설사 현장에서 유독 뼈아프게 들리는 이유가 여기에 있습니다.
PF 부실, 부도가 확정되는 순간 잃게 되는 것들
“어떻게든 공사만 끝내면
기성금이 나올 텐데,
그전까지만 버티면 안 되겠습니까?”
현장에서 만난 수많은 대표님께서 피눈물을 흘리며 하시는 말씀입니다.
단순히 통장 잔고가 영(0)이 되는 것을 넘어, 대표님이 수년간 일궈온 현장의 통제권이 타인에게 넘어가는 과정임을 이해하셔야 합니다.
즉각적인 계약 해지권(타절)의 발동
표준도급계약서와 PF 약정서에는 부도, 회생 절차 개시 신청 등을 중대한 계약 위반 사유로 명시합니다.
이 조항이 무서운 이유는 시행사(도급인)나 대주단이 별도의 최고(공지) 없이도 계약을 즉시 해지할 수 있기 때문입니다.
이를 흔히 '타절'이라고 부르는데, 이때부터 대표님은 현장 출입조차 금지될 수 있으며, 잔여 공사 대금에 대한 청구권도 사실상 상실하게 됩니다.
책임준공 확약에 따른 채무 인수
앞서 살펴본 바와 같이 중소 건설사는 대부분 책임준공을 확약합니다.
만약 부도로 인해 공사가 중단되면, 건설사가 지고 있던 PF 대출금 상환 의무가 면제되는 것이 아닙니다.
오히려 건설사가 그 빚을 통째로 떠안아야 하는 채무 인수가 발생합니다.
건물은 못 짓는데 빚만 남는 최악의 시나리오가 현실이 되는 지점입니다.
하도급 업체와의 연쇄 분쟁과 유치권 행사
대표님이 부도를 맞는 순간, 현장에서 땀 흘리던 하도급 업체들은 하도급 대금 직접 지급청구권을 행사하기 시작합니다.
시행사에게 직접 돈을 달라고 요구하는 것이지요.
이 과정에서 현장 점유를 위한 유치권 행사가 시작되면 현장은 아수라장이 됩니다.
도급계약서상 건설사는 현장을 인도해야 할 의무가 있지만, 하도급 업체들의 실력 행사를 막지 못하면 그에 따른 지체상금까지 대표님이 고스란히 짊어지게 됩니다.
보증기관의 구상권 청구
건설공제조합이나 주택도시보증공사(HUG)에서 발행한 각종 보증서가 사고로 처리됩니다.
보증기관이 대신 지급한 돈은 결국 대표님과 연대보증인에게 구상권으로 돌아옵니다.
이는 대표님의 개인 재산까지 압류될 수 있는 강력한 법적 근거가 됩니다.
PF 부실, 우리 현장은 어떻게 정리해야 합니까?
막연히 시장이 좋아지길 기다리는 것은 가장 위험한 선택입니다.
정부와 금융권은 이미 사업성 평가를 통해 살릴 곳과 정리할 곳을 가려내는 작업을 시작했습니다.
사업장 옥석 가리기
: 현재 보유한 현장 중 본 PF 전환 가능성이 낮은 곳은 과감하게 경·공매를 통해 매각하거나, 구조조정 펀드 등을 활용해 부채를 정리해야 합니다.
자금 확충과 파트너십
: 자본력이 부족한 중소 시행사나 건설사는 단독으로 버티기보다, 우량한 전략적 투자자(SI)를 유치하거나 사업권을 양도하여 대손(손실)을 최소화하는 방향으로 선회해야 합니다.
리스크 모니터링 강화
: 부실 징후가 보일 때 먼저 투명하게 상황을 공유하고 만기 연장이나 이자 유예 등의 워크아웃 가능성을 타진하는 것이 골든타임을 확보하는 유일한 길입니다.
공사가 진행 중이라면, 회생은 PF 부실 회복의 발판이 될 수 있습니다
회생 신청은 오히려 시행사의 일방적인 계약 해지를 막고 대표님의 공사 권한을 법적으로 고정하는 강력한 방어 기제가 될 수 있습니다.
신청 즉시 발동되는 '포괄적 금지명령', 빚 독촉에서 해방됩니다
회생을 신청하면 법원은 즉시 모든 채권자에게 중지명령과 포괄적 금지명령을 내립니다.
이는 건설사의 재산을 하나라도 먼저 가져가려는 채권자들의 강제집행을 일체 금지하는 조치입니다.
경영진이 형사고소와 압류 대응에 진을 빼는 대신, 오로지 현장 관리와 공사 재개에만 집중할 수 있는 환경을 국가가 강제로 만들어주는 것입니다.
회사는 이 기간 동안 숨을 고르며 회생계획을 세울 시간을 벌게 됩니다.
공사를 계속할 권리, 관리인이 선택할 수 있습니다
많은 분이 오해하시는 것과 달리, 회생 절차가 시작된다고 공사가 자동 중단되는 것은 아닙니다.
채무자회생법에 따르면, 관리인은 현재 진행 중인 공사 계약을 유지할지 아니면 해지할지 선택할 수 있는 미이행 쌍무계약의 선택권을 가집니다.
회생의 목적은 결국 회사를 살리는 것이기에, 특별히 불리한 조건이 아니라면 관리인은 공사를 계속 이행하여 공사대금을 받는 쪽을 선택하게 됩니다.
즉, 시행사가 "너희 회생 신청했으니 나가라"고 해도, 관리인이 "우리는 공사를 완수하겠다"고 결정하면 계약은 유지됩니다.
회생하면 계약 해지라는 조항, 이제 통하지 않습니다
도급계약서에 흔히 들어있는 '도산해지조항(회생 신청 시 자동 해지)' 때문에 불안해하실 필요 없습니다.
최근 서울고등법원 판례(2023년) : 회생 신청이나 개시를 이유로 한 도산해지조항은 무효가 될 수 있다고 보았습니다.
이유: 이를 인정하면 법이 부여한 관리인의 계약 선택권을 침해하고, 건설사가 회생할 수 있는 기반을 송두리째 흔들기 때문입니다.
따라서 시행사나 신탁사가 이 조항을 근거로 일방적으로 계약을 해지하고 시공사를 교체하려 한다면, 이는 법적으로 효력이 없을 가능성이 큽니다.
PF 부실, 피바람 피하기 위해
인터넷에 떠도는 "정부가 다 해결해 줄 것"이라는 낙관론이나, "조금만 버티면 금리가 내릴 것"이라는 기대만 믿고 대응을 늦추지 마십시오.
부동산 PF 시장의 사춘기는 혹독하며, 준비되지 않은 자에게는 가혹한 결과만을 남깁니다
건설사 회생의 성패는 수익성 있는 현장을 끝까지 지켜내느냐에 달려 있습니다.
공사가 어느 정도 진행된 상태에서 회생에 들어가면 준공 후 분양 수익이라는 확실한 미래 가치가 입증되므로 법원의 인가를 받기가 훨씬 수월합니다.
"어떻게든 버텨보겠다"며 사채를 쓰고 임금을 체불하다가 현장이 멈춘 뒤에 오시면 늦습니다.
바로 지금이, 법의 보호 아래 계약을 유지하고 공익채권의 지위를 확보하여 회사를 정상화할 수 있는 최적의 시기입니다.
시행사의 압박이나 계약 해지 협박에 굴복하지 마십시오.
현재 대표님의 상황에서 회생 신청이 독이 될지 약이 될지, 그리고 현장의 점유권을 어떻게 끝까지 방어할 수 있을지 전문가와 함께 도급계약서를 치밀하게 분석해야 합니다.
상담을 통해 우리 현장을 지킬 수 있는 법적 시나리오를 확인하세요.
대표님이 쌓아 올린 현장, PF 부실, 피바람을 피하고 보호막 안에서 안전하게 완공할 수 있도록 도울 수 있습니다.