전세집 경매 넘어가면 내 보증금은? 33년 차 변호사의 단계별 대응 매뉴얼

"법원에서 등기가 왔는데, 우리 집이 경매로 넘어갔대요."

"임대인이 연락이 안 되는데, 보증금 다 날리는 건가요?"

지금 이런 상황이시라면, 아마 심장이 덜컥 내려앉는 기분이실 겁니다. 밤잠도 설치고 계시겠지요. 전세 계약서 하나 믿고 살던 내 집이 어느 날 갑자기 사건 번호가 붙은 경매 물건이 되었으니까요.

하지만 전세집 경매는 타이밍 싸움입니다. 무섭다고 가만히 있으면 법원은 내 돈을 챙겨주지 않습니다.

오늘은 전세집이 경매로 넘어갔을 때 임차인이 당장 해야 할 대처법과, 많은 분들이 놓쳐서 보증금을 날리게 되는 결정적 실수들과 특히 임대인 파산 시 추가로 체크해야 할 리스크까지 실무 관점에서 정리해 드립니다.

1. 전세집이 경매로 넘어가면 임차인은 어떻게 되나요? (단계별 절차)

많은 분들이 "경매 넘어가면 당장 짐 싸서 나가야 하나요?"라고 묻습니다. 결론부터 말씀드리면 아닙니다.

경매 개시 결정이 났다고 해서 당장 쫓겨나는 것은 아닙니다. 하지만 임차인인 여러분의 '지위'는 완전히 달라집니다.

• 기존: 임대인(집주인) vs 임차인 = 계약 관계

• 경매 후: 낙찰자(새 주인) & 채권자(은행 등) vs 임차인 = 권리 싸움

더 이상 집주인에게 "보증금 주세요"라고 얘기하는 것은 의미가 없습니다. 임대인은 이미 파산했거나 지급 능력이 없기 때문입니다.

이제부터 여러분은 법원의 절차에 따라, 내가 이 집에서 계속 살 수 있는 권리(대항력)와 배당받을 권리를 스스로 증명해야 합니다.

📌 임대인 개인회생 통보, 전세보증금 지키는 실무 대응법 (변호사 가이드)

2. 내 보증금, 돌려받을 수 있나요? (배당 순위 자가진단)

가장 중요한 돈 문제입니다. 경매가 끝나고 낙찰 대금이 들어오면, 법원은 '순서대로' 돈을 나눠줍니다. 이것을 배당이라고 합니다.

기본적인 배당 순서

1. 경매 집행 비용 : 법원 수수료, 감정 평가 비용 등 경매 절차에 소요된 비용

2. 최우선 변제권 : 주택임대차보호법 제8조에 따른 소액 임차인의 최우선 변제금 (지역별 기준 금액이 다름)

3. 당해세 : 해당 부동산에 직접 부과된 세금

4. 확정일자 임차인 vs 근저당권자 : 각각의 설정일 선후에 따라 순위 결정 (날짜 순서대로)

5. 일반 채권자

확정일자를 빨리 받았다면 안전할까요?

여기에 함정이 있습니다.

1순위인데도 전액 못 받는 경우

만약 집주인이 국세(세금)를 체납했거나, 개인회생/파산을 신청한 상태라면 이야기가 복잡해집니다.

내 확정일자가 빨라도 집주인이 당해세(해당 부동산에 직접 부과된 세금)를 체납했다면, 내 몫이 줄어들 수 있습니다.

이 부분은 등기부등본만 봐서는 절대 알 수가 없기 때문에 전문가의 권리분석이 필수적입니다.

3. 전세집 경매, 지금 당장 해야 할 3가지

인터넷 검색만 하다가 이 시기를 놓치면, 1순위 임차인이라도 돈을 한 푼도 못 받습니다. 지금이 골든타임이라는 걸 잊으시면 안 돼요.

① 권리신고 및 배당요구 신청 (가장 중요)

법원에서 정한 배당요구 종기일까지 반드시 법원에 서류를 내야 합니다. "전입신고 되어 있으니까 알아서 주겠지"라고 생각하면 오산입니다. 이 날짜를 하루라도 넘기면 배당 자격 자체가 사라집니다.

👉 자세한 신청 방법은 아래에서 단계별로 안내해드릴게요

② 전입신고 유지 (이사 금지)

돈을 다 돌려받을 때까지는 절대 점유를 풀면 안 됩니다. 무서워서 미리 이사를 가거나 주민등록을 옮기는 순간, 여러분의 대항력과 우선변제권은 즉시 소멸합니다.

③ 임차권등기명령 검토

부득이하게 직장, 학업 문제로 이사를 가야 한다면? 그냥 가면 안 됩니다. 반드시 법원에 임차권등기명령을 신청하고, 등기부에 내 이름이 올라간 것을 확인한 뒤에 짐을 빼야 대항력이 유지됩니다.

4. 배당요구 신청, 어떻게 하나요? (단계별 실전 가이드)

배당요구 종기일이라는 말은 들어봤는데, 정확히 어디에서, 뭐를, 어떻게 해야 할까요?

지금부터 단계별로 정확히 안내드립니다.

1단계: 종기일 확인

온라인으로 간단하게 확인할 수 있어요. 대법원 경매 사이트(courtauction.go.kr)에 접속한 후 사건 번호로 검색해주세요.

그럼 물건에 대한 정보와 함께 배당요구 종기일 확인이 가능합니다.

배당요구 종기일은 보통 경매개시 결정 후 2~3주 내로 잡히기 때문에, 나중에 해야지 하고 미루면 놓치기 쉬워요. 꼭!! 확인하고 날짜를 지켜야 합니다.

2단계: 서류 준비

다음 서류를 미리 준비하세요.

✅ 필수 서류 목록

• 배당요구서 (법원 양식 - 경매정보 사이트에서 다운로드)

• 임대차계약서 사본

• 주민등록등본 (전입일자 확인용)

• 확정일자 증명 (동사무소에서 발급, 당일 가능)

• 신분증 사본

⚠️ 배당요구서 작성 시 주의사항

• 채권액: 보증금 전액 기재

• 발생 원인: 임대차보증금 반환채권

• 우선변제권 주장: 전입일자, 확정일자 명시

3단계: 제출 방법 (3가지 중 선택)

1. 온라인 제출 (추천)

   • 법원 경매 사이트에서 전자 제출

   • 공동인증서(구 공인인증서) 필요

   • 제출 즉시 접수증 출력 가능

2. 법원 직접 방문

   • 해당 법원 경매계 창구에 서류 제출

   • 평일 09:00 ~ 17:00

   • 접수증 현장 발급

3. 등기우편

   • 배달증명 등기우편으로 발송

   • 도착일 기준이므로 종기일 최소 3일 전 발송 필수

   • 우체국에서 배달증명서 보관

배당요구 신청 Q&A

Q. 혼자 하고 있는데, 서류 작성이 어려워요.

법원 경매계에 전화하면 양식 작성법을 안내해줍니다!

Q. 제출했는데 반려되면 어떡하죠?

보완 기회가 주어지지만, 종기일 내 재제출 해야 합니다. 시간이 촉박할수록 전문가의 도움을 받는 걸 추천드려요.

Q. 배당요구 했는데 얼마 받을 수 있는지 알려주나요?

법원은 권리 분석을 해주지 않습니다. “1순위니까 전액 받을 거예요” 같은 조언도 안 해줍니다. 내가 실제로 얼마 받을 수 있는지는 변호사의 권리 분석이 필요합니다.

5. 경매 낙찰 후 세입자, 나가야 하나요?

경매가 끝나고 새로운 집주인(낙찰자)이 정해졌을 때, 여러분의 선택지는 두 가지입니다.

Case A. 보증금을 전액 배당받은 경우

법원에서 돈을 수령하고, 낙찰자에게 집을 비워주면 깔끔하게 끝납니다.

Case B. 보증금을 못 받았거나 일부만 받은 경우

• 대항력 있음(선순위): 못 받은 보증금을 낙찰자가 물어줄 때까지 계속 거주할 수 있습니다.

• 대항력 없음(후순위): 안타깝지만 낙찰자가 "나가라"고 하면 나가야 합니다. 이때는 무작정 버티기보다 이사비·위로금 협상을 통해 실리를 챙겨야 합니다. 무작정 버티면 명도소송을 당할 수 있어요.

6. 혼자 하기 어려운 3가지 경우

전세집 경매 사건은 속도전이자 정보전입니다. 일반인이 등기부등본과 예상 배당표만 보고 “나는 괜찮아. 안전해.” 라고 판단하는 것은 매우 위험합니다.

특히 다음과 같은 상황이라면, 자칫하다간 돌이킬 수 없는 손해를 볼 수 있습니다. 여기에 해당하신다면, 전문 변호사를 만나보길 권해드립니다.

• 집주인이 파산/회생 중이거나 연락 두절인 경우

• 내 보증금 순위가 은행 근저당과 날짜가 비슷하거나 늦는 경우

• 낙찰자가 터무니없는 조건으로 명도(이사)를 요구하며 소송을 거는 경우

저희 법무법인 이현은 33년 간 부동산·경매 분쟁을 다뤄온 노하우로 의뢰인의 소중한 보증금을 지키는 전략을 짜고 있습니다.

1. 정밀 권리분석: 등기부에 안 보이는 세금 체납, 파산 리스크까지 체크

2. 배당 이의 제기: 내 몫을 가로채려는 가짜 임차인이나 부당한 권리자 차단

3. 협상 대행: 낙찰자와의 명도 협상 및 이사비 최대 확보

“전세집 경매 넘어가면 내 보증금은 어떡하지?” 고민하는 시간에도 법원의 시계는 멈추지 않습니다. 배당요구 종기일이 지나기 전에, 꼭 보증금을 지킬 수 있는 시간을 확보하세요.

의뢰인이 가장 많이 묻는 BEST 5

경매 상담을 진행하다 보면, 많은 분들이 공통적으로 궁금해하시지만 차마 묻기 어려워하는 질문들이 있습니다. 변호사 비용부터 현실적인 협상 금액까지, 가감 없이 답변드립니다.

Q1. 변호사 비용, 배당금도 적은데 배보다 배꼽이 더 크지 않을까요?

결론부터 말씀드리면, 무조건 선임하실 필요는 없습니다. 배당 예상액이 5천만 원 이하이고 권리관계가 단순하다면 직접 진행하셔도 됩니다.

다만, 다음 3가지 경우에는 선임 비용(보통 착수금 3~5%, 성공보수 10~15%)을 들이더라도 변호사가 필요합니다.

• 필수 선임 대상: 임대인 파산/회생, 가짜 임차인 분쟁, 배당 예상액 1억 원 이상인 경우

Q2. 배당요구는 제가 했는데, 나중에 이의신청 때만 변호사를 써도 되나요?

네, 가능하며 오히려 가장 효율적인 가성비 전략입니다. 단순 서류 작업인 배당요구는 직접 하시고, 법원에서 배당표가 나온 직후 변호사를 선임해도 늦지 않습니다.

• 주의사항: 배당기일로부터 1주일 이내에 소송을 해야 하므로, 배당표를 받자마자(기일 1~2주 전) 즉시 상담해야 합니다.

Q3. 1순위인데도 돈을 다 못 받는다고 합니다. 나머지는 날리는 건가요?

아니요, 대항력이 있다면 낙찰자에게 받을 수 있습니다. 낮은 낙찰가나 당해세 등으로 배당이 부족해도, 전입신고+점유를 유지 중이라면 나머지 금액은 낙찰자가 인수(변제)해야 합니다.

• 대응법: 돈을 전액 받을 때까지 절대 이사를 가거나 집을 비워주지 말고 버티셔야 합니다.

Q4. 낙찰자가 이사비 3천만 원 줄 테니 나가라고 합니다. 받을까요?

대항력이 확실하다면 4천만 원 선에서 협상을 추천합니다. 낙찰자가 명도소송을 진행할 경우 변호사 비용과 6개월~1년의 기간이 소요되므로, 이 기회비용을 고려할 때 4,000~4,500만 원이 합리적인 협상선입니다.

• 전략: 급하면 3천만 원에 합의하되 '잔존 채권 포기' 조항을 주의하시고, 여유가 있다면 버티며 협상하십시오.

Q5. 집주인이 파산했다는데, 법원에 또 신고해야 하나요?

네, 경매 법원과 별도로 파산 관재인에게 채권신고를 해야 합니다. 경매와 파산은 별개의 절차입니다. 파산 절차에서 실제 배당받을 확률은 낮지만(10~20%), 신고를 안 하면 권리가 영구 소멸되므로 반드시 신고해야 합니다.