임대인이 개인회생을 신청했습니다… 내 보증금, 100% 지킬 수 있을까? (실무 가이드)

"임대인이 개인회생을 신청했습니다."

법원으로부터 날아온 두꺼운 등기, 혹은 집주인의 일방적인 문자 통보에 심장이 덜컥 내려앉으셨을 겁니다. '뉴스에서 보니 전세 사기로 돈을 다 날린다던데, 나도 그렇게 되는 건 아닐까?' 하는 불안감에 밤잠을 설치고 계시겠지요.

지금 가장 먼저 하셔야 할 일은 막연한 공포를 거두고, 임대인이 신청한 것이 개인회생인지 파산인지 명확히 구별하는 것입니다. 이 두 절차는 세입자의 운명을 가르는 결정적인 차이가 있기 때문입니다.

오늘은 보증금 사건을 정말 많이 다루는 로펌으로서, 임대인 개인회생 절차에서 보증금을 지키기 위해 반드시 알아야 할 핵심 법리와 실무 대응 3단계를 정리해 드립니다.

1. 긴급 진단: 임대인 개인회생 vs 파산, 무엇이 다른가?

본격적인 대응에 앞서, 최근 대법원 판례 경향을 정확히 아셔야 합니다. 많은 블로그들이 이 둘을 섞어서 설명하지만, 이는 매우 위험합니다.

• 임대인 파산 시: 최근 대법원(2025. 6. 12. 선고 2022다247378)은 파산 절차에서는 임차인이 우선변제권으로 받지 못한 나머지 보증금도 면책(탕감)될 수 있다고 판시했습니다. 즉, 파산의 경우 돈을 다 못 받을 위험이 큽니다.

• 임대인 개인회생 시 (본 글의 주제): 반면, 개인회생 절차에서는 법리가 다릅니다. 임차인이 집을 경매에 넘겨 배당받고도 못 받은 잔여 보증금은 면책되지 않습니다.

즉, 임대인이 개인회생을 신청했다면, 선생님은 법적으로 훨씬 유리한 고지에 있습니다. 포기하지 마세요.

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2. 핵심 개념: 별제권으로 보증금 지키기

임대인이 "회생 계획안에 따라 10년에 걸쳐 갚겠다"라고 하더라도, 이에 따를 필요가 없습니다. 선생님이 주택 인도와 주민등록(대항요건), 확정일자를 갖춘 임차인이라면, 회생 절차에서도 특별한 보호를 받기 때문입니다.

이를 법적으로 별제권(Right of Separate Satisfaction)이라고 합니다.

🚨 별제권이란?

임차인의 보증금 중 우선변제권이 인정되는 부분은 개인회생절차에 의하지 않고(임대인의 회생 계획과 무관하게) 자신의 채권을 변제받을 수 있는 권리입니다.

쉽게 말해, 선생님은 "임대인의 회생 일정과 상관없이, 이 집을 환가(경매)해서 내 돈을 먼저 가져가겠다"라고 주장할 수 있습니다.

선택의 갈림길 - 계속 살까, 지금 나갈까?

별제권을 가진 선생님은 다음 두 가지 전략 중 하나를 선택하여 주도권을 쥘 수 있습니다.

1. 계속 거주 (계약 유지) 임대인의 회생 절차와 무관하게 계약 기간까지 거주하다가, 만기 시 보증금 반환을 요구합니다.

   • 장점: 당장 이사할 필요가 없어 주거 안정이 유지됩니다.

   • 단점: 만기 시에도 임대인이 돈이 없으면, 결국 소송과 경매를 거쳐야 할 수도 있습니다.

2. 계약 해지 및 경매 신청 (즉시 회수) 임대차 계약 해지를 통보하고, 보증금 반환 소송(지급명령) 등을 통해 집행 권원을 확보한 뒤 해당 주택을 경매에 넘겨 보증금을 회수합니다.

3. 실무 쟁점: 집값이 떨어져서 전액 회수가 안 되면요?

이 부분이 가장 불안하실 겁니다.

"경매로 넘겼는데 낙찰가가 낮아서 보증금을 다 못 받으면, 나머지는 탕감되는 거 아닌가요?"

걱정하지 마세요. 개인회생에서는 탕감되지 않습니다.

• 면책의 효력 제한: 임차주택을 처분(환가)하여 보증금을 다 받지 못한 경우라도, 우선변제권 한도 내에서는 개인회생채권자목록에 기재되지 않은 청구권으로 간주되어 면책결정의 효력이 미치지 않습니다.

• 법적 의미: 임대인이 회생 과정을 무사히 마치고 법원으로부터 "나머지 빚은 탕감한다"는 결정을 받더라도, 선생님의 못 받은 보증금 잔액은 탕감 대상에서 제외됩니다.

따라서 회생 절차가 끝난 후에도 끝까지 청구하여 받아낼 수 있습니다.

4. 임대인 개인회생 통보 시 필수 대응 3단계

법적으로 유리하더라도, 절차상 실수를 하면 권리를 잃습니다. 당장 변호사를 만나는 것보다 중요한 3단계를 알려드릴게요.

Step 1. 대항력 절대 사수 (가장 중요)

불안한 마음에 짐을 빼거나 다른 곳으로 전입신고를 하는 순간, 우선변제권을 상실합니다. 개인회생 절차 내내, 그리고 보증금을 전액 돌려받을 때까지 주택의 점유와 주민등록(대항요건), 확정일자를 반드시 유지해야 합니다.

Step 2. 채권자 목록 검증

임대인이 법원에 제출한 채권자 목록을 확인하십시오. 내 보증금 전액이 기재되었는지 확인해야 합니다.

만약 누락되었거나 금액이 다르다면 법원에 즉시 이의를 제기해야 합니다. 주택임차인의 보증금 전액이 목록에 기재되었더라도, 우선변제권이 인정되는 부분을 제외한 나머지 액수만 면책 효력이 미치는 채권으로 분류되어야 합니다.

Step 3. 적극적인 권리 행사 (소송 및 해지)

"회생 중에는 소송도 못 한다던데요?"라는 말은 틀렸습니다.

개인회생절차가 개시되어도 소송 행위 자체는 금지되지 않습니다. 이미 제기된 소송이 있다면 계속 진행할 수 있으며 , 보증금 반환을 위해 임대차 계약을 해지하고 소송을 제기하는 것도 가능합니다.

📌 전세금안심대출 등으로 양도담보권이 설정된 경우, 양도담보권자가 별제권자로서 직접 권리 행사가 가능합니다

빠른 대응이 필요한 시간입니다

임대인의 개인회생은 분명 위기입니다. 하지만 개인회생 절차라면, 선생님은 별제권과 면책 제외 채권이라는 강력한 무기를 가지고 있습니다.

가장 위험한 것은 "집주인이 알아서 주겠지"라며 막연히 기다리다가, 임대인이 중간에 파산으로 선회하거나, 채권자 목록에서 선생님의 권리를 축소 기재하는 것을 놓치는 것입니다.

초기 대응 하나가 수억 원의 보증금을 지킵니다.

혼자 고민하지 마시고, 현재 가지고 계신 임대차 계약서와 법원으로부터 받은 통지서를 준비해 주세요. 선생님의 보증금이 법적으로 안전하게 보호받을 수 있는지, 저희가 직접 진단해 드리겠습니다.

본 글은 임대인의 개인회생 절차에 관한 내용입니다. 임대인이 파산을 신청한 경우에는 법리가 완전히 다르므로(대법원 2025. 6. 12. 선고 2022다247378 판결 참조), 반드시 별도의 법률 검토가 필요합니다.