사유지 무단 사용, 내 땅이 저수지? 지자체 강제 매수 및 1억 보상 성공 사례
내 땅, 누가 쓰고 있나요? 사유지 무단 사용의 흔한 오해
"할아버지께 상속받은 땅인데, 가보니 시청에서 저수지로 쓰고 있더라고요. 이거 보상받을 수 있나요?"
상속이나 매매를 통해 취득한 내 땅이 나도 모르는 사이에 도로, 하천, 혹은 저수지(유지) 등으로 사용되고 있는 경우가 의외로 많습니다. 이러한 사유지 무단 사용은 토지대장이나 등기부등본을 떼어보기 전까지는 사실조차 모르고 계신 분들이 태반이죠.
이런 상황을 마주하면 소유주는 당연히 그동안의 사용료(부당이득금)와 앞으로의 지료를 청구하려 합니다. 하지만 지방자치단체(이하 지자체)의 반응은 차갑습니다.
"수십 년 동안 이의 제기 없이 공공 용도로 썼으니, 소유권자가 권리를 포기한 것 아닙니까?"
지자체는 관행적으로 배타적 사용수익권 포기를 주장하며 보상을 거부합니다. 과연 내 권리는 정말 사라진 걸까요? 국가가 내 땅을 공짜로 쓰는 게 당연한 걸까요?
핵심 쟁점: 배타적 사용수익권 포기, 법원의 엄격한 판단 기준
지자체의 주 단골 멘트는 이렇습니다.
"원소유자가 토지를 마을 길이나 저수지로 쓰라고 내주었고, 그동안 세금 혜택도 받았으니 상속인인 당신도 그 부담을 안고 가야 합니다."
즉, 내 땅을 나만 쓸 수 있는 권리(배타적 사용·수익권)를 이미 포기했다는 논리입니다. 하지만 여기서 중요한 반전이 있습니다. 우리 법원은 소유자의 권리 포기를 매우 엄격하게 판단한다는 점입니다.
단순히 소유자가 오랫동안 보상을 요구하지 않았거나, 토지 지목이 사실상 도로/유지로 변경되어 지방세가 감면되었다는 사정만으로는 '묵시적인 포기'를 인정하지 않습니다.
💡[법원의 주요 판단 기준]
토지를 소유하게 된 경위와 보유 기간
토지를 공공 사용에 제공한 구체적 경위와 규모
토지 제공으로 소유자가 얻은 이익이 있는지
소유자가 자발적으로 제공했는지 여부
만약 지자체가 "원소유자가 자발적으로 내놓았다"는 것을 명확히 증명하지 못한다면, 소유권자의 권리는 살아있습니다. 이 틈을 파고드는 것이 바로 사건 해결의 핵심이죠.
그렇다면 실제 사례에서는 이 법리를 어떻게 적용해 보상을 받아냈을까요?
[성공 사례] 지자체 상대 부당이득 반환 청구, 1억 원 매매 합의로 종결
법무법인 이현을 찾아오신 A 씨의 사례입니다. A 씨는 조부로부터 지방 소재의 토지를 상속받았는데, 알고 보니 해당 토지는 1960~70년대부터 지자체가 저수지를 축조하여 관리하고 있는 땅이었습니다.
[사건의 난관]
지자체는 "수십 년간 저수지로 사용되었고, 지목도 '유지'로 변경되어 세금 감면 혜택을 받아왔으니 권리를 포기한 것으로 봐야 한다"며 강력히 맞섰습니다. 자칫하면 소유권만 있고 실속은 없는 땅이 될 위기였습니다.
[이현의 솔루션]
법리적 반박: 조부께서 자발적으로 땅을 기부했다는 증거가 없으며, 지목 변경 또한 소유자의 의사와 무관하게 행정적으로 처리된 것임을 입증했습니다. 즉, '사용수익권 포기'가 아님을 명확히 했습니다.
전략적 전환 (지료 청구 → 매수 유도): 단순히 밀린 사용료(지료)만 받는 것은 A 씨에게 큰 이득이 되지 않았습니다. 매달 푼돈을 받느니, 아예 지자체가 이 땅을 사가도록 유도하는 것이 낫다고 판단했습니다.
협상: 소송 도중 담당 공무원과 직접 소통하며, 판결로 갈 경우 지자체가 물어야 할 지연손해금과 매년 발생할 지료 부담을 강조했습니다.
[결과: 화해권고결정 확정]
법원은 이현의 주장을 받아들여 화해권고결정을 내렸습니다.
지자체는 A 씨의 토지를 매수한다.
매매대금으로 101,697,950원을 일시급으로 지급한다.
A 씨는 애초 청구했던 과거 사용료(약 1,800만 원)보다 훨씬 큰 금액인 약 1억 원을 받고 토지를 넘기며 깔끔하게 분쟁을 마무리할 수 있었습니다. 쓸모없어 보이던 땅이 목돈이 되어 돌아온 것입니다.
사유지 무단 사용 사건에 변호사가 필요한 이유
사유지 무단 사용 소송은 개인이 거대 지자체를 상대로 싸우는 일입니다. 일반인이 혼자 대응하면 지자체는 방대한 자료와 행정력을 앞세워 "줄 수 없다"는 답변만 반복하죠.
이때 변호사는 단순히 서류를 대신 제출해 주는 대리인이 아니라, 지자체가 움직일 수밖에 없도록 판을 짜는 협상가가 됩니다.
입증 책임의 전환: 지자체가 주장하는 '권리 포기'가 법리적으로 성립하지 않음을 판례를 통해 조목조목 반박하여, 협상의 우위를 점합니다.
실익 극대화: A 씨 사례처럼 단순히 "월세(지료) 주세요"로 끝내는 것이 아니라, "차라리 이 땅을 제값 주고 사가라"는 매수 청구 전략을 구사해 의뢰인의 경제적 이익을 극대화합니다.
행정 절차 해결: 복잡한 감정평가 절차, 등기 이전, 화해 권고 문구 조율 등 일반인이 처리하기 힘든 행정적 절차를 원스톱으로 해결합니다.
결국, 승패는 '누가 더 논리적인가'와 '누가 더 협상을 잘하는가'에 달려 있습니다.
FAQ
Q1. 지자체가 내 땅을 무단 사용한 경우, 사용료를 몇 년 치 받을 수 있나요?
A. 지방재정법상 지자체에 대한 채권 소멸시효는 5년입니다. 따라서 소송을 제기한 날로부터 역산하여 최근 5년 치의 사용료(부당이득금)만 청구할 수 있습니다. "30년 전부터 썼다"고 해도 30년 치를 다 받을 수는 없으니, 하루라도 빨리 소송을 시작하는 것이 이득입니다.
Q2. 사용료(부당이득금) 계산은 어떻게 하나요?
A. 지자체가 점유하기 전의 상태를 기준으로 감정 평가합니다. 예를 들어 현재는 도로포장이 되어 있어도, 원래 밭(전)이었다면 그걸 기준으로 임료를 산정합니다. 보통 토지 가격의 연 2~5% 내외에서 결정되지만, 정확한 금액은 법원 감정을 거쳐야 합니다.
Q3. 꼭 소송까지 가야 하나요?
A. 지자체는 예산 집행의 근거(판결문 등)가 없으면 자의적으로 보상금을 지급하기 어렵습니다. 따라서 형식적으로라도 소송을 제기하여 법원의 조정이나 화해권고결정을 받는 것이 가장 확실하고 빠른 해결책입니다.
👉 사유지 도로 사용료, 부당이득반환청구 소송으로 보상받기
토지 분쟁, 이현이 제시하는 실전 조언
지자체의 "보상 불가" 통보에 지레 포기하지 마십시오. A 씨가 1억 원의 보상을 받을 수 있었던 것은, 지자체의 주장을 법리적으로 깨트리고 적극적인 매수 협상을 시도했기 때문입니다.
억울함만 호소하는 감정적인 대응 대신, 내 땅의 가치를 제대로 평가받는 법리적 싸움을 시작해야 합니다. 잃어버린 권리, 이제는 법무법인 이현과 함께 되찾으시길 바랍니다.