상속받은 부동산에 근저당권? 3개월 내에 해야 할 일
어머니가 돌아가신 지 2주. 장례를 치르고 정신을 차리니 집 문제를 정리해야 했습니다. 동사무소에서 등기부등본을 떼어보는 순간, 눈에 띈 문구.
"근저당권 채권최고액 3억원"
집값이 4억쯤 된다고 들었는데, 빚이 3억이면 남는 게 1억뿐일까요? 아니면 빚이 더 많을 수도 있나요? 상속을 받아야 할지 포기해야 할지, 머리가 하얗게 변합니다.
당신만 그런 게 아닙니다. 상속부동산에 근저당권이 설정된 경우, 많은 상속인들이 이 선택의 갈림길에서 고민합니다. 민법은 상속 사실을 안 날로부터 3개월 안에 결정하라고 합니다. 그 안에 무엇을 어떻게 판단해야 할까요?
채권최고액 3억 ≠ 빚 3억
가장 큰 오해부터 풀겠습니다. 등기부등본에 적힌 "채권최고액"은 실제 빚이 아닙니다.
민법 제357조에 따르면, 근저당권은 담보할 채무의 최고액만 정하고 실제 채무는 나중에 확정되는 담보권입니다.
쉽게 말해, "빚이 최대 3억까지 늘어날 수 있다"는 뜻이지, "지금 빚이 3억이다"라는 뜻이 아닙니다.
실제 빚(피담보채권액)은 은행 잔액증명서나 대출원장을 확인해야 알 수 있습니다. 채권최고액 3억이어도 실제 빚은 1억 5천만원일 수도 있고, 2억 8천만원일 수도 있습니다.
상속 시점에 빚이 확정되나요?
중요한 법률 지식 하나 더. 피상속인(채무자)의 사망은 근저당권 피담보채권의 확정사유이므로, 상속 시점에 피담보채권이 확정됩니다.
다만, 확정 전에 발생한 원본채권에 대한 이자나 지연손해금은 채권최고액 범위 내에서 여전히 담보됩니다.
빚이 확정되는 경우는:
은행과의 기본거래를 종료했을 때
경매 신청이 들어왔을 때
근저당권자가 확정을 청구했을 때
따라서 상속 시점의 대출 잔액을 정확히 확인하는 것이 첫 번째 단계입니다.
받을지 포기할지 판단하는 공식 (w. 계산기)
상속포기와 한정승인을 판단하는 공식은 간단합니다.
실질 상속재산 = 부동산 시가 - 실제 빚
예를 들어서 설명할테니, 지금 내 상황과 비교해보세요.
케이스 1: 빚이 더 많은 경우 (상속포기 권장)
아파트 시가: 3억원
근저당권 실제 빚: 4억원
실질 상속재산: 1억원 (채무 초과)
이 경우 상속포기가 정답입니다. 민법 제1042조에 따라 상속포기를 하면 처음부터 상속인이 아니었던 것으로 취급됩니다. 부모님 빚 1억원을 당신의 주머니에서 갚을 필요가 없다는 뜻입니다.
케이스 2: 자산이 더 많은 경우 (단순승인 또는 한정승인)
상가 건물 시가: 5억원
근저당권 실제 빚: 3억원
실질 상속재산: 2억원 (자산 초과)
이 경우 상속을 받는 게 이득입니다. 다만 주의할 점이 있습니다. 숨겨진 빚이 더 있을 수 있습니다. 부모님이 지인에게 빌린 돈, 신용카드 빚, 병원비 등 예상 못한 채무가 나중에 나타날 수 있습니다.
이럴 땐 한정승인이 안전합니다. 민법 제1028조에 따르면, 한정승인은 "상속으로 받은 재산 범위 안에서만 빚을 갚겠다"는 선택입니다. 2억짜리 집을 받았는데 나중에 1억짜리 숨은 빚이 나와도, 집으로만 갚으면 되고 당신의 월급이나 예금으로 갚을 필요가 없습니다.
케이스 3: 애매한 경우 (한정승인 강력 권장)
다가구주택 시가: 3억 5천만원
근저당권 실제 빚: 3억원
실질 상속재산: 5천만원
얼핏 보면 5천만원 남으니까 좋아 보입니다. 하지만 다른 빚이 6천만원만 나와도 손해입니다. 이런 경우 한정승인이 정답입니다. 남는 게 있으면 받고, 나중에 숨은 빚이 나와도 당신의 고유재산은 지킬 수 있습니다.
📌 3개월 안에 반드시 해야 할 3가지
기간이 중요합니다. 상속 사실을 안 날로부터 3개월 안에 상속포기나 한정승인을 가정법원에 신고해야 합니다. 3개월이 지나면? 자동으로 단순승인(모든 빚까지 받음)으로 처리됩니다.
1. 등기부등본과 은행 잔액증명서 확인
관할 등기소에서 등기부등본 발급 (인터넷 가능)
근저당권 설정 은행에 전화해서 대출 잔액 확인
여러 은행에 대출이 있을 수 있으니 모두 확인
2. 부동산 시가 평가
상속개시일(사망일) 기준으로 부동산 시가를 평가해야 합니다.
아파트: 호갱노노, 네이버 부동산에서 실거래가 확인
상가/토지: 공인중개사나 감정평가사 상담
공시지가는 실제 시가보다 낮으므로 참고만
3. 법률 전문가와 상담
민법 제1030조에 따르면 한정승인 신고 시 상속재산 목록을 첨부해야 합니다. 이 서류 작성은 일반인이 하기 어렵습니다.
전문가와 상담하면 할 수 있는 것
숨겨진 채무 조사 방법
상속포기 vs 한정승인 최종 판단
법원 서류 작성 및 제출
이미 늦었다면? - 특별한정승인 제도
"3개월이 지났는데 나중에 빚이 더 나왔어요!"
민법 제1019조 제3항은 구제책을 마련해두었습니다. 특별한정승인 제도입니다.
상속채무가 상속재산보다 많다는 사실을 중대한 과실 없이 3개월 안에 몰랐고, 그래서 단순승인을 한 경우, 그 사실을 안 날로부터 다시 3개월 안에 한정승인을 신청할 수 있습니다.
예를 들어, 처음에는 빚이 3억이라고 들어서 단순승인을 했는데, 6개월 후 숨겨진 빚 2억이 발견됐다면? 발견한 날로부터 3개월 안에 특별한정승인을 신청하면 됩니다.
절대 하지 말아야 할 것
민법 제1026조 제1호는 경고합니다. 상속재산을 처분하면 단순승인으로 간주됩니다.
부모님 집을 팔면 안 됩니다
예금을 인출하면 안 됩니다
집 안의 물건을 처분하면 안 됩니다
장례비와 같이 불가피한 지출은 인정되지만, 그 외의 상속재산 처분은 "상속을 받겠다"는 의사로 해석됩니다. 그러면 나중에 상속포기나 한정승인을 하려고 해도 법원이 받아주지 않습니다.
혼자 결정하지 마세요
5억짜리 집이냐, 3억짜리 빚이냐. 수억원이 걸린 선택입니다. 게다가 3개월이라는 촉박한 시간 안에 결정해야 합니다.
상속은 단순한 재산 승계가 아닙니다. 부모님의 빚까지 포함된, 당신의 인생을 바꿀 수 있는 중대한 법률 행위입니다.
법무법인 이현은 지난 23년간 2,000건 이상의 상속 사건을 해결했습니다.
상속부동산 근저당권 정밀 조사
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상속포기·한정승인 서류 대행
특별한정승인 긴급 대응
3개월 안에 결정해야 합니다. 지금 바로 전화하세요.
자주 물어보는 질문
Q. 상속포기나 한정승인은 3개월이 지나면 정말 못하나요?
원칙적으로는 불가능하지만, 특별한정승인 제도를 통해 예외적으로 구제받을 수 있습니다. 숨은 채무를 몰랐다면 알게 된 날로부터 3개월 내에 다시 한정승인을 신청할 수 있습니다 (민법 제1019조 제3항)
Q. 등기부에 근저당권이 남아 있으면, 상속포기해도 제 이름으로 넘어오나요?
아닙니다. 상속포기를 하면 처음부터 상속인이 아니었던 것으로 보기 때문에, 해당 부동산의 권리·의무는 다음 순위 상속인(예: 형제, 조카 등)에게 넘어갑니다. 따라서 등기이전이나 세금 문제는 발생하지 않습니다.
Q. 형제 중 한 명만 상속포기하면 나머지 형제들이 대신 빚을 져야 하나요?
A. 네, 그렇습니다. 한 사람이 상속포기하면 그 사람의 상속분이 다른 상속인에게 넘어갑니다. 모든 형제가 빚 부담을 피하려면 모두가 각자 상속포기 신고를 해야 합니다.