보증금 반환 불가, 알고 보니 신탁전세사기?
“변호사님, 집주인하고 계약했는데 신탁사 동의 없는 계약이라고 해서 보증금을 못 돌려받을 수도 있다니 너무 억울합니다.”, “부동산에서 괜찮다고 해서 들어갔는데, 나중에 보니 신탁 전세사기라네요. 제 보증금 반환은 어떻게 해야 하나요?” 이런 질문이 최근 상담에서 가장 많이 나옵니다. 겉으로 보기엔 일반 전세 계약 같지만, 신탁이 걸려 있으면 세입자가 보증금을 돌려받지 못하는 전세사기 피해로 이어질 수 있습니다.
1. 신탁 전세사기란 무엇인가?
신탁 전세사기란, 신탁된 부동산을 임대인이 마치 자기 마음대로 계약할 수 있는 것처럼 속여 세입자에게 전세를 놓는 사기 유형입니다. 겉으로는 정상적인 임대차 계약처럼 보이지만, 사실은 신탁사가 소유권자이므로 임대인의 권한은 제한됩니다. 이 때문에 추후 세입자가 보증금 반환을 요구할 때 법적으로 문제가 발생합니다.
2. 왜 보증금을 돌려받지 못하는가?
신탁사의 소유권과 임대인의 권한 제한
신탁이 설정된 순간, 해당 부동산의 명의상 소유자는 신탁사가 됩니다. 임대인은 신탁사의 동의 없이 계약을 체결할 권한이 없고, 이로 인해 세입자는 계약 당사자로서 권리를 보장받기 어렵습니다.
신탁사 동의 없는 계약의 무효 가능성
신탁사 동의 없는 계약은 법적으로 무효가 될 가능성이 큽니다. 세입자가 아무리 선의로 전입신고·확정일자를 갖췄다 하더라도, 법원은 “적법한 임대차 계약”으로 인정하지 않을 수 있습니다. 결국 보증금 반환 소송에서 불리한 위치에 서게 됩니다.
선의의 세입자가 법적으로 ‘보호 사각지대’에 놓이는 현실
세입자는 잘못이 없지만, 신탁 전세사기의 구조상 법적 보호에서 벗어나 보증금 반환을 받지 못하는 사각지대에 놓입니다. 단순히 임대인과 협의하거나 내용증명을 보내는 수준으로는 문제를 해결하기가 어렵습니다.
3. 신탁 전세사기, 보증금 반환 핵심 대응 요약
임대인(위탁자)에 대한 대응
민사적 조치: 보증금 반환청구 소송, 가압류 신청, 사해행위 취소소송
형사적 조치: 신탁사 동의 없는 계약을 숨기고 체결했다면 사기죄 고소 가능
신탁회사에 대한 대응
관리 소홀 책임 추궁 가능 (무단 임대 행위 방치 시)
임차인의 보증금으로 간접 이익을 얻은 경우 부당이득반환청구 가능
임차권등기명령 신청
임대차 종료 후 보증금을 돌려받지 못했을 때 신청
퇴거 후에도 대항력·우선변제권 유지 가능
경매 절차에서 배당요구
경매로 넘어간 경우 배당요구를 통해 보증금 회수
소액임차인은 최우선변제권으로 일정액 우선 변제 가능
4. 혼자 해결하기 어려운 이유
신탁 전세사기 구조가 복잡하고, 이해관계자가 많습니다.
소송 전략을 잘못 잡으면 보증금 반환 청구권을 상실할 위험이 큽니다.
초기에 가압류·집행 등 보전처분을 놓치면 사실상 회수 가능성이 거의 사라집니다.
즉, 신탁 전세사기는 변호사 조력 없이는 해결이 거의 불가능한 사건입니다.
5. 보증금 반환을 위한 변호사의 역할
신탁사 동의 없는 계약 무효 주장 및 소송 대리
보증금 반환 청구와 동시에 가압류·집행 등 적극적 법적 조치
신탁사와 협상을 통해 세입자 권리 확보
피해자가 놓칠 수 있는 법적 절차 전부 챙겨, 보증금 회수 가능성 극대화
6. 자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 신탁 부동산 계약 시 주의할 점 알려주세요.
→ 반드시 등기부등본에서 신탁등기 여부를 확인해야 합니다. 만약 신탁이 걸려 있다면, 신탁사 동의서가 있어야만 안전한 계약입니다.
Q. 전세사기 예방을 위한 체크리스트가 궁금해요.
등기부등본 확인 (신탁·근저당 여부 확인)
신탁사 동의 여부 필수 확인
전세 보증보험 가입 가능 여부 체크
보증금이 시세 대비 과도하지 않은지 검토
Q. 신탁 부동산 임대차 계약 해지 절차는 어떻게 되나요?
신탁사의 동의가 없는 계약은 무효로 다툴 수 있습니다. 이미 거주 중이라면 보증금 반환 소송을 통해 권리를 주장해야 하고, 이 과정은 변호사 도움 없이는 어렵습니다.
신탁 전세사기 피해는 구조가 복잡하고, 보증금 반환 소송만으로는 해결되지 않는 경우가 많습니다. 세입자가 혼자 대응하기에는 한계가 분명하기 때문에, 초기에 변호사와 상담해 전략을 세우는 것이 가장 현명한 방법입니다. 신탁사 동의 없는 계약으로 보증금이 막혀 있다면, 포기하지 마세요. 저희 이현 변호사들이 법적 방법으로 보증금 반환을 도와드립니다.