사장님들, 위탁운영 계약서… 겉보기엔 간단해 보이죠?
“매장 운영 너희가 알아서 해주고, 나는 보증금 넣고 수익 정산 받으면 되는 거 아닌가?”
이렇게 생각하면 진짜 위험합니다.
요즘 의뢰인들 중에 보증금 3천·5천·1억까지 통째로 날리는 사건이 너무 많습니다.
그리고 놀랍게도, 거의 대부분이 딱 한 줄, 그 문구가 없어서 벌어집니다.
오늘은 사장님들이 실제로 당하는 케이스를 토대로 보증금을 지키는 위탁운영 계약서의 핵심 포인트를 아주 현실적으로 알려드릴게요.
위탁운영 계약이란?
쉽게 말해 "내 가게(또는 자산)의 운영 권한을 너에게 줄 테니, 수익을 나누자(혹은 수수료를 주라)"는 계약입니다.
• 위탁자(사장님 혹은 본사): 시설과 장소를 제공하는 사람.
• 수탁자(운영자): 운영 노동력과 노하우를 제공하고 대가를 받는 사람. 여기서 문제는, 운영자가 성실한 운영을 담보하기 위해 위탁자에게 '보증금(이행보증금)'을 맡기는 경우가 많다는 점입니다. 바로 이 보증금이 분쟁의 씨앗이 됩니다.
위탁운영 vs 임대차, 헷갈리면 돈 잃습니다
이 부분이 가장 중요합니다. 많은 사장님이 "위탁운영도 어차피 공간 빌려서 장사하는 거니까 상가임대차보호법 적용받겠지?"라고 생각하십니다.
결론부터 말씀드리면, 대다수의 경우 적용받지 못합니다.
• 임대차 계약: 공간을 빌리는 대가로 '월세'를 냄. -> 상가임대차보호법 보호 O (10년 갱신 요구권, 권리금 보호 등)
• 위탁운영 계약: 운영을 맡기고 '수수료'를 주고받음. -> 민법상 위임/도급 계약 성격 -> 상가임대차보호법 보호 X
💡 핵심은 이겁니다. 내 계약이 '위임'으로 판단되면 10년 계약 갱신권도, 권리금 보호도 못 받을 수 있습니다. 따라서 가장 보수적으로, 법의 보호를 못 받을 최악의 상황을 가정하고 계약서를 써야 합니다.
보증금 지키는 기적의 ‘한 줄’은 바로 이것
인터넷에 떠도는 "계약서에 '강제집행 인낙' 문구를 넣으세요"라는 말, 반은 맞고 반은 틀립니다. 계약서에 쓴 그 문구 자체는 강제집행 효력이 없습니다. 반드시 법원 절차를 거쳐야 합니다.
계약서 특약에는 이렇게 넣으셔야 합니다.
"본 계약의 조항을 토대로 계약 체결 후 00일 이내에 '제소전 화해조서'를 작성하며, 이에 필요한 절차에 적극 협조한다."
💡 [제소전 화해조서란?]
분쟁이 생기기 전, 판사 앞에서 "우리 이렇게 약속했습니다"라고 확인받는 법원 판결문입니다.
계약서 작성 후 양 당사자가 법원에 신청합니다.
판사와 법원사무관이 내용을 확인하고 기명날인합니다.
효과: 나중에 보증금을 안 주면, 소송 없이 바로 집행문(집행권원)을 받아 경매나 압류 절차를 밟을 수 있습니다. (민사집행법 제56조)
※ 주의: 이 절차 없이 계약서에만 "강제집행 승낙함"이라고 써봤자, 실제 집행하려면 다시 소송해야 합니다.
👉 이현 성공사례｜식당 위탁운영 맡겼다가 뒤통수? “보증금은 내 수고비”라는 억지 참교육하기
보증금을 지키는 핵심 조항 5가지
제소전 화해조서 외에도, 계약서 본문에 반드시 챙겨야 할 실무 조항들입니다.
보증금 반환 시기의 현실화: "계약 종료 즉시"는 현실적으로 어렵습니다. 정산 다툼을 막기 위해 "재고 및 시설물 정산 완료 후 14일 이내"와 같이 합리적인 기간을 설정하세요.
명확한 정산 기준: “파손 시 원상복구 비용은 전문 업체의 견적 평균값으로 한다" 등 기준이 있어야 싸움이 안 납니다.
임의해지권 제한 (중요!): 위탁운영이 '민법상 위임'이라면, 법적으로 언제든 해지(민법 689조)가 가능할 수 있습니다. 이를 막기 위해 "정당한 사유 없이는 계약을 해지할 수 없으며, 위반 시 손해배상을 한다"는 조항을 꼭 넣어야 합니다.
지연 이자: 반환이 늦어질 경우를 대비해 "반환 기일 경과 시 연 12%의 지연손해금을 가산한다"는 조항으로 압박해야 합니다.
우선변제권 확보 노력: 가능하다면 보증금에 대해 전세권 설정이나 지급보증보험 가입을 요구하는 것이 가장 안전합니다.
절대 넣으면 안 되는 독소조항
무조건 나쁜 조항은 없지만, 나에게 불리한 조항은 있습니다. 꼼꼼히 따져봐야 합니다.
⚠️ "신규 운영자가 구해져서 보증금이 들어와야 반환한다."
→ 후임자가 1년 동안 안 구해지면요? 매우 위험합니다. 부득이하다면 "단, 계약 종료 후 3개월이 지나면 조건 없이 반환한다"는 단서를 다세요.
⚠️ "시설 노후화 및 감가상각비를 보증금에서 깐다."
→ 운영자가 시설을 독점적으로 험하게 썼다면 합리적일 수 있습니다. 하지만 통상적인 노후화는 주인이 감당해야죠. "통상적인 마모(Wear and tear)는 공제 대상에서 제외한다"는 문구를 추가하세요.
분쟁 발생 시 대응 방법
이미 일이 터졌다면? 당황하지 말고 순서대로 움직이세요.
내용증명 발송: 전화로 싸우지 마세요. "언제까지 반환 안 하면 법적 조치 취한다"는 내용을 담아 우체국을 통해 공식 문서를 보내세요. 증거 확보의 첫걸음입니다.
가압류 신청: 소송 중에 상대가 재산을 빼돌리면 꽝입니다. 상대방 계좌나 부동산을 묶어두는 절차입니다.
지급명령 신청: 제소전 화해조서가 없다면, 정식 소송보다 빠르고 간편한 지급명령을 먼저 고려해보세요. 상대가 이의가 없으면 확정판결과 같은 효력이 생깁니다.
위탁운영 계약서 작성 전 체크리스트
도장 찍기 전, 딱 30초만 이 표를 확인하세요.
체크 항목 | 확인 |
|---|---|
계약서 작성 후 '제소전 화해조서' 신청에 합의했는가? | □ |
보증금 반환 시기가 '정산 후 00일 이내'로 구체적인가? | □ |
민법상 임의해지(갑작스런 해지)를 제한하는 특약이 있는가? | □ |
시설물 파손/망실에 대한 객관적 정산 기준이 있는가? | □ |
위탁운영이지만 실질적 '임대차' 요소를 갖추려 노력했는가? | □ |
자주 물어보는 질문
Q1. 장사가 너무 안 돼서 계약 기간 중간에 그만두고 싶어요. 보증금 다 받을 수 있나요?
계약서에 '중도 해지 위약금' 조항이 있다면 그 금액을 제하고 받게 됩니다. 만약 위탁자(본사) 측의 귀책사유(물류 공급 중단 등)로 인한 해지라면 위약금 없이, 오히려 손해배상을 청구하며 해지할 수 있습니다. 귀책사유 입증이 핵심입니다.
Q2. “운영사가 손실 났다고 해서 보증금을 안 돌려준다는데, 정말 못 돌려받나요?”
A. 아닙니다. 계약서에 ‘정산 후 반환’으로만 되어 있다면 위험합니다. 하지만 반환 조항이 있고, 회계자료가 명확하지 않다면 보증금 회수 가능합니다.
Q3. “운영사가 매출 자료를 아예 안 줍니다. 이 경우 어떻게 해야 하나요?”
A. 바로 내용증명 보내고, 필요하면 자료제출 가처분 신청 가능합니다. 자료를 주지 않는 운영사는 대부분 ‘정산 조작’ 가능성이 높습니다.
사장님, 위탁운영 계약서는 단순히 종이 쪼가리가 아닙니다. 사장님의 1년, 2년 뒤 미래를 결정짓는 설계도입니다. "설마 나한테 그런 일이 생기겠어?"라고 생각하는 순간이 가장 위험합니다.
오늘 말씀드린 '제소전 화해조서'와 '독소조항 피하기'만 기억하셔도 최악의 상황은 면하실 수 있습니다.
계약서 작성에 어려움을 겪고 계시거나, 이미 작성된 계약서의 독소조항 검토가 필요하시다면 언제든 전문가의 도움을 받으시길 바랍니다. 호미로 막을 것을 가래로 막는 일은 없어야 하니까요.