전세집 경매 넘어가고 임대인은 파산하고, 내 보증금은 어쩌죠?

“임대인이 폐업하면서 우리 집이 경매로 넘어갔다고요?”

전세 계약서 하나 믿고 살던 내 집이, 어느 날 갑자기 법원 경매 물건이 되어 있었다면?

낙찰받은 새로운 소유주는 “계약 몰라요, 나가세요”라고 합니다.

보증금은 어떻게 되죠? 계속 살아도 되는 건가요? 이제, 법이 말하는 ‘임차인의 권리’를 제대로 아셔야 합니다.

전세집이 경매에 넘어가면 임차인은 더 이상 임대인이 아닌 담보권자·낙찰자와 맞서야 해요. 전입·확정일자를 갖춘 임차인은 주택임대차보호법상 우선변제권으로 보증금을 우선 배당받지만, 요건이 불완전하면 명도소송과 보증금 손실 위험이 커지죠

이런 상황, 실제로 벌어집니다

✅ 최근엔 임대인 폐업·파산으로 주택이 경매에 넘어가는 사례가 드물지 않아요.

✅ 새 소유주(낙찰자)가 기존 전세계약 승계를 거절하면 “당장 나가야 하나?” 공포가 몰려오죠.

✅ 보증금 회수 가능성부터 거주 계속 여부까지, 임차인은 혼란스럽게 됩니다.

전세집이 경매로 넘어가면 임차인은 어떻게 되나요?

임대인의 파산 → 담보권자 경매 청구

임차인은 더 이상 임대인과 싸우지 않아요. 담보권자(은행 등)가 진행하는 강제경매 절차와 맞서야 하죠.

새 소유주, 전세계약 ‘승계 의무’ 없음

낙찰된 순간 기존 임대차는 자동 소멸. 낙찰자가 호의로 연장해주지 않는 한, 임차인은 명도 압박을 받을 수 있습니다.

내 보증금, 돌려받을 수 있나요?

✅ 대항력 + 확정일자 = 우선변제권

• 입주 & 전입신고 완료 → 대항력 취득

• 동사무소 확정일자 → 우선배당 순위 확보

✅ 배당 구조

배당순위 = 선순위 담보권 → 우선변제권 임차인 → 후순위 채권.

순위가 높으면 보증금 전액, 낮으면 일부만 받습니다.

✅ 최근 판례 체크

점유(입주)를 상실하면 대항력이 소멸하니 주거 유지가 필수

낙찰자가 계약 인정 안 하면 쫓겨나야 하나요?

• 우선변제권 없음 → 명도소송에 바로 노출.

• 우선변제권은 있어도 배당금 부족 시 이사·손해비용이 문제.

• 선택지는 두 가지예요.

  1. 낙찰자와 신규 계약 재협상.

  2. 명도를 조건으로 이사비·위로금 협상.

지금 당장 점검해야 할 체크리스트

1.전입 및 확정일자 유무 확인

→ 우선변제권 확보 핵심

2.경매 사건번호 조회

→ 배당요구 종기일 파악

3.임차권등기명령 신청 검토

→점유 상실 대비 대항력 보존

4.배당요구·우선순위 계산

→ 순위 잘못 적으면 위험

5.명도 대비 증거확보

→ 잔존 보증금·이사비 협상카드

법률전문가가 필요한 이유

1. 등기부만 봐서는 아무것도 안 보이는 구조

• 어떤 권리가 선순위인지, 내 보증금이 어디쯤 순위에 있는지

  → 일반인은 등기부등본, 배당표, 채권자 목록 해석이 어려움

• 변호사는 권리분석을 통해 보증금 회수 가능성 + 거주 지속 가능성을 명확히 정리해줌

2. 배당요구 절차 놓치면, 전세보증금 못 받습니다

• 배당요구 종기일 내 신청하지 않으면 → 보증금 한 푼도 못 돌려받을 수 있음

• 실무에서는 임차권등기명령 → 배당요구서 제출 → 우선변제권 주장까지

  빠르게 정리해야 함 (일반인은 타이밍 놓치기 쉬움)

3. 새로운 집주인이 나가라고 할 때, ‘대응논리’가 필요함

• 대항력·우선변제권이 있음에도 불구하고 낙찰자가 명도소송을 걸어오는 경우

→ 소송 대응 논리와 증거 설계 필요

• 변호사는 입증책임의 구조, 실제 쫓겨날 가능성 여부, 협상 포인트까지 도와줄 수 있음

4. 보증금 일부 손해 본 상황이라면 ‘손해배상’도 검토해야 함

• 임대인(법인)이나 중개업자에게 책임을 묻는 추가 소송 필요 가능성

  → 배당만 받고 끝나는 게 아니라, 이후 대응까지 전략이 필요함

5. 경매는 ‘속도전’이자 ‘정보전’입니다

• 진행 중인 사건에 대한 정보 접근, 법원 서류 정리, 배당표 확인 등 모든 과정이

  일반인에겐 낯설고 복잡하지만 경험 있는 변호사에겐 시스템화된 대응이 가능함

자주 묻는 질문

Q. 전세금 반환 보증보험이 뭔가요?

HUG·SGI 등이 임대인 대신 보증금을 돌려주는 보험이에요. 가입 전 임대인 신용·담보 현황을 반드시 확인하세요.

Q. 임대차 계약할 때 주의사항은?

등기부 권리 분석, 전입·확정일자 당일 처리, 선순위 담보 여부 체크가 필수죠.

Q. 경매 낙찰 후 절차는?

낙찰 허가 → 소유권 이전 등기 → 명도 집행. 임차인은 배당요구 종기 전 서류를 제출해야 권리를 주장할 수 있어요.

우리 집도 전세경매넘어가면 어떡하죠?” 보증금 지키는 데 필요한 건 타이밍과 전략이에요.

20여 년 노하우를 가진 법무법인 이현이 등기 분석부터 배당·명도 협상까지 원-스톱으로 도와드려요.