💙 이런 분들은 꼭 읽어보세요
전세 계약 만료가 다가오는 분
깡통전세, 전세 사기가 의심되는 분
다음 세입자가 구해져야 돈을 주겠다고 하는 집주인의 집에 사시는 분
강서구 빌라왕 사건처럼 몇 백억대 대규모 전세 사기가 생기기 이전부터, 전세금을 둘러싼 집주인과 세입자의 분쟁은 끊임없이 있었다. 전세보증금 분쟁이 생기면 전전긍긍하고 눈치를 보는 건 다음 집에 들어가야 하는 세입자인 게 현실이다.
(대규모 전세사기 피해자가 보증금을 받는 방법은 여기 👈)
(16명 집단소송으로 보증금 돌려받은 방법은 여기 👈)
전세금 돌려받기 7step
전세금을 안 돌려줄 때 세입자가 할 수 있고, 해야 하는 건 7단계로 나눠 볼 수 있다.
말로 해결한다
내용증명을 보낸다
임차권등기명령을 신청한다 (필수 X)
가압류를 진행한다 (필수 X)
소송을 진행한다
승소 후에도 돈을 안 주면 강제집행
소송비용액확정결정을 통해 변호사 비용까지 받아낸다
말로 해결이 안 되면
지성인들끼리 대화로 해결했다면 참 좋았을텐데.. 말로 해결되지 않는 일이 너무나 많다.
전세보증금은 사실, 집주인이 주변에 빌려서든 대출을 받든 해서라도 계약 만료일에는 돌려줘야 하는 게 옳다. 다음 세입자에 대한 리스크는 집주인이 감당해야 하는 것이지, 그 책임을 왜 세입자가 나눠 져야 하는지..
(전월세 보증금 문제는 다른 민사 분쟁과 같이 볼 수 없다는 게 개인적인 생각이다. 주거 문제가 달려있기 때문에 집주인이 돈이 없다며 드러누워 버릴 수 없어야 한다.)
말이 통하지 않아 법적으로 접근하는 가장 첫 번째 단계는 내용증명을 보내는 일이다. 생각보다 많은 일들이 내용증명을 보내고 나서 합의가 되고는 하는데, 최근에 진행한 보증금 관련 사건들 중내용증명만 보내고 해결된 사례를 몇 개 가지고 왔다.
내용증명만으로 돌려받은 25억 7천
1. 이사 갈 집 구해놨더니
분명 계약 만료 3개월도 전에 이사를 가겠다고 했다. 집주인은 아무 말이 없었다. 그런데 계약 종료일이 다가오니 세를 내놨다며 조금만 기다려달라는 집주인.
부동산 앱에 검색해보니, 시세보다 1억은 높게 올라와 있었다. 의뢰인 1은 답답했다. 새로 이사 갈 집에 돈을 줘야 하는 날은 점점 다가오는데, 이 상태로는 절대 기간 안에 다음 세입자가 생길 수가 없다.
전세금을 못 돌려받을 것 같은 공포에 변호사를 찾았고, 내용증명부터 빠르게 보냈다. 전세금을 돌려받은 이후에 의뢰인 1은 이렇게 말했다.
“그 돈 주고 여기 살겠냐?!”
2. 실거주한다고 나가라더니
의뢰인2는 살던 집이 좋았다. 나갈 생각은 없었다. 근데 집주인이 산다고 나가라는데, 어쩔 도리가 없었다. 한 달 동안 열심히 손품, 발품을 팔아 이사갈 집을 구했고 계약금도 지불했다.
보름 후, 갑자기 집주인이 전세금을 조금만 올려주면 재계약할 의사가 있다고 한다. 재계약 안 할거면 다음 세입자를 구해야 하니 2개월만 더 살으란다. 의뢰인2는 어이가 없었다.
이대로는 돈을 못 받을 것 같은 느낌에 변호사를 찾았고, 내용증명을 발송했다. 다행히 만료일에 맞춰 전세보증금을 돌려받을 수 있었다.
3. 자꾸 더 기다려달라는 집주인
계약기간은 끝났는데, 전세금을 안 돌려준다. 집주인은 자꾸 1주만, 2주만 하면서 기다림을 강요하고 있다. 의뢰인3의 보증금에는 대출이 껴있었고 대출 이자는 계속 나가는 상황이었다.
“법률대리인 법무법인 이현”이 찍힌 내용증명으로 대출 이자와 연 12%의 지연이자까지 요구하자, 일주일도 되지 않아 돈을 돌려받을 수 있었다. 의뢰인3은 이렇게 금방 돌려받을 거, 그동한 혼자 속앓이 한 게 아깝다고 말했다.
4. 계약금 반환이 특약이었는데..
의뢰인4는 2억7천짜리 전세계약의 계약금 1,350만 원을 지급한 상태였다. HUG 대출로 진행하려 했는데, 임대인이 이전 임차인에게 보증금을 지급하지 않았던 이력이 있어서 대출 진행이 불가능했다.
의뢰인은 특약사항으로 ‘HUG 대출이 안될시 계약금 전액 반환’을 걸어두길 잘했다 스스로 칭찬하며, 집주인에게 계약금 반환을 요구했다. 돌아온 건 불통, 잠수. 변호사를 통해 다시 한 번 내용증명을 보냈고 열흘만에 계약금을 돌려받을 수 있었다.
“어휴, 임대인 이력 확인이 의무화 됐으면!!”
5. 이거 아파트 전세사기인가?
의뢰인5는 갑자기 해외에 나가게 되었고 당시 전세 계약은 1년이 넘게 남아있었다. 집주인에게 사정을 설명하고 되도록 빨리 다음 세입자를 구해달라 부탁했지만, 감감무소식이었다. 어쩔 수 없이 전세 만기까지 기다리게 되었다. 계약 만료인 6월을 앞두고 1월에 다시 한 번 집주인에게 연락했다.
이후 5월이 끝나가도록 집주인은 연락이 되지 않았고 의뢰인5는 공포에 떨었다. 한국에 들어오는 게 쉽지 않은 상황이라 혹 전세사기에 당하더라도 대응하기가 어려웠다.
“설마 이게 아파트 전세사기인가??”
집을 정리하기 위해 잡아 놓은 한국 일정에 의뢰인5는 변호사를 찾아다녔다. 강제집행까지 잘 하는 곳을 찾아 끝까지 맡길 생각이었고, 우선 내용증명부터 맡겼다.
내용증명이 반송되어 마음을 졸이긴 했지만, 이틀 뒤 집주인의 동료에게 배송되었다. 내용증명을 받은 이후에 그렇게 연락이 안 되던 집주인에게서 전화가 왔고 6월 중순, 무사히 아파트 전세금을 돌려받을 수 있었다.
먹히는 내용증명
변호사가 쓴 내용증명은 왜 이렇게 잘 먹힐까? 한 마디로 ‘실체가 있는 겁주기’라서 그렇다.
내용증명은 사실관계에 기반해서 명확하고 객관적으로 작성해야 하는데, 전세금을 안 돌려줄 때 쓰는 내용증명에는
우리 이런 이런 내용의 계약을 했어요
그러니까 이때까지 얼마를 줘야죠?
안 주면 요런 저런 법적 절차를 밟을 수 있어요
이러한 내용들이 들어가게 된다. 근데 이걸 눈으로 봐야 ‘아차!’ 하는 집주인들이 있다는 거.. 심지어 소장을 받아봐야 ‘아 이거 진짜네’ 하고 헐레벌떡 돈을 마련하는 경우도 꽤나 많다.
사실 집주인이 더 잘 안다. 진짜 소송으로 이어지면 본인이 불리하다는 것을. 그저 최대한 뭉갤 수 있을 때까지 뭉개는 것 뿐이다. (대규모 전세사기는 다르다.)
때문에 내용증명에 ‘법률대리인 법무법인 누구누구’라는 말과 도장이 딱! 찍혀있으면 정말 소송까지 갈 수 있겠구나 싶은 압박감이 강하게 느껴진다. 이 압박감은 어떤 짓을 해도 돈을 구하기 어려운 상황이 아니라면 버티기 쉽지 않다.
Q. 비용은 얼마나 들까요?
비용은 케이스에 따라, 사실관계가 얼마나 복잡한지에 따라 다르기 때문에 직접 상담 받아봐야 알 수 있다. 또, 7단계까지 갈 거 생각해서 비용이 결정되는 경향이 있다. 중간에 끝나면 다행이지만, 변호사는 끝까지 갈 생각을 해야 하는 입장이기 때문이다. 그래서 변호사가 내용증명을 쓰면 오히려 금방 끝나고는 하는 게 아닐까.
사실 전세보증금 문제를 변호사에게 맡기는 분들에게는 비용이 얼마나 싼지, 내용증명을 얼마나 빨리 쓰는지, 회사 규모가 얼마나 되는지 이런 것보다 사건에 얼마나 집중을 해서 결국 돈을 얼마나 빨리 받아주는지가 훨씬 중요하다.
그러니 변호사, 법무법인을 고를 때에는 나와 비슷한 사건을 진행해본 적이 있는지, 어떤 결과를 냈는지, 승소가 아니라 의뢰인의 목적을 목표로 하는지 이런 점을 살펴보고 결정해야 한다. 법적 대리가 필요한 상황이라면 부디 내 일처럼 일해줄 수 있는 변호사를 찾아, 원하는 바를 이루길.