점유이전금지가처분 버티는 임차인 명도소송 전에 할 일

"그래도 곧 내겠지..." 하며 기다렸던 월세..

어느 순간부터는 받는 게 아니라 떼이는 게 일상이 되었습니다. 이제는 집을 돌려받는 것조차 불안해졌다면, 지금 당장 점유이전금지가처분을 검토해야 할 때이죠

점유이전금지가처분은 임대인이 월세 연체 문제를 해결하고, 연체된 임대료 회수 및 계약 해지, 명도 소송을 신속하게 진행할 수 있도록 돕는 중요한 법적 절차입니다.

이 글에서는 점유이전금지가처분의 개념, 신청 시기, 필요한 서류, 그리고 절차에 대해 상세히 설명합니다

1. 월세 연체 임대인이 겪는 대표적인 문제

월세를 연체하는 임차인과의 관계는 시간이 갈수록 복잡해집니다. 대표적인 문제는 다음과 같습니다:

• 임차인의 장기 연체 & 연락 두절

  연체가 길어지면 임대인은 임차인과의 연락이 두절되거나, 약속된 날짜에 임대료를 받지 못하는 상황에 직면합니다.

• 임차인의 무단 전대 또는 점유 이전

  임차인이 동의 없이 제3자에게 전대하거나 점유권을 이전하는 경우, 임대인은 계약서 위반을 주장할 수 있습니다.

• 단순한 금전 문제를 넘어서 점유권 방어전

  연체와 계약 위반이 반복되면 임대인은 점유권을 방어하기 위해 법적 절차를 거쳐야 할 수 있습니다.

2. 점유이전금지가처분이란?

점유이전금지가처분은 임차인이 부당하게 점유를 이전하거나, 임대차 계약을 위반했을 때 임대인이 법원에 요청하여 임차인의 점유를 잠정적으로 막을 수 있는 법적 조치입니다. 이를 통해 명도소송 전, 임대인은 점유권을 방어하고 빠른 해결을 촉진할 수 있습니다.

3. 점유이전금지가처분 언제 어떻게 신청할 수 있나요?

• 신청 시기:

  명도소송 제기 전이나 소 제기와 동시에 신청할 수 있습니다. 이때 법원은 임차인의 점유가 계속될 경우 발생할 수 있는 피해를 예방하기 위해 신속하게 가처분을 결정합니다.

• 준비 서류:

  • 임대차 계약서

  • 연체 내역

  • 임차인에게 보낸 통보 증거(내용증명 등)

• 소명 요건:

  점유이전의 우려가 있는 구체적인 사유를 법원에 제출해야 합니다. 예를 들어, 임차인이 점유를 이전하거나 계약을 위반했다는 사실을 입증할 수 있는 증거가 필요합니다.

4. 점유이전금지가처분부터 명도소송까지 절차

점유이전금지가처분 → 계약해지 → 명도소송

점유이전금지가처분을 먼저 신청하고, 그 후 계약해지 및 명도소송 절차를 진행하는 방식이 효율적입니다. 이 과정에서 연체된 임대료에 대한 지급명령을 신청하여 임차인이 체납한 임대료를 강제로 회수할 수 있습니다.

빠른 대응의 중요성

시간이 지체되면 점유이전이나 대항력 문제로 시간 끌 수 있습니다. 빠르게 법적 절차를 시작하는 것이 중요합니다.

5. 임대인이 주의할 점 & 실무 팁

✔ 점유이전금지가처분 결정 전에 점유자가 변경되면 무용함

가처분을 신청한 후 점유자가 변경되면 가처분 결정이 무효가 될 수 있습니다. 신속하게 대응하여 점유자가 변경되기 전에 법적 조치를 취하는 것이 중요합니다.

✔제3자 점유 주장에 대비한 입증 전략

“알고 보니 점유자는 제3자”라는 주장이 제기될 수 있습니다. 이때 제3자의 점유 사실을 입증할 수 있는 자료를 준비하는 것이 필요합니다.

6. 왜 법무법인과 함께 해야 하나요?

1. 법원이 가장 중요하게 보는 건 '점유이전 우려에 대한 소명력'

• 단순히 "연체 중이라 걱정된다"는 사유로는 부족함

• 실제 점유이전이 우려된다는 객관적인 정황을 법적으로 설득해야 함

• 법무법인은 그간의 판례와 실무경험을 바탕으로 법원이 수긍할 근거 자료와 표현을 정교하게 준비함

2. 준비 서류가 까다롭고 절차가 복잡함

• 임대차계약서, 연체내역, 점유현황 등 기초 자료 정리도 전략적으로 접근해야

• 법무법인은 명도소송, 계약해지, 연체임대료 청구 등과 전략적으로 병합하거나 순서를 조정하여 유리하게 진행함

3. 가처분이 기각되면 명도소송도 타격

• 한 번 기각되면 그 사유가 명도소송에서 상대방의 주장에 힘을 실어줄 수 있음

• 처음부터 꼼꼼히 준비해야 하고, 그럴수록 전문가의 개입이 필수

4. 절차가 신속한 만큼 실수도 치명적

• 가처분 절차는 보전처분이라 굉장히 빠르게 처리됨

• 이 짧은 시간 내에 판사에게 소명해야 할 핵심 포인트를 정확하게 짚어야 함

• 법무법인은 짧은 시간 안에 최대한 강하게 설득하는 문서 작성 및 소명 전략에 익숙함

7. 자주 묻는 질문

7-1. 점유이전금지가처분과 부동산 가압류의 차이점이 궁금해요

점유이전금지가처분은 점유를 막는 절차이며, 부동산 가압류는 재산을 압류하여 이후 집행을 위한 절차입니다. 두 절차는 목적과 범위가 다릅니다.

7-2. 점유이전금지가처분 신청에 필요한 서류를 알려주세요

필요한 서류는 임대차 계약서, 연체 내역, 내용증명 등입니다. 이 서류들은 점유이전금지가처분 신청을 위한 법적 근거를 마련하는 데 중요합니다.

7-3. 명도소송 절차와 소요기간을 안내해주세요

명도소송은 보통 3개월에서 6개월 정도 소요되며, 법원의 일정과 임차인의 대응에 따라 변동이 있을 수 있습니다.

지금 이 순간에도 연체는 늘어가고, 점유권 분쟁은 복잡해지고 있어요.

“언젠가 돌아오겠지” 기다리다 시간을 놓치면, 그만큼 손실도 커집니다. 빠른 가처분, 정확한 명도소송 전략으로 임대인의 권리를 지키세요.

법무법인 이현은 보전처분·명도소송 실무 경험을 바탕으로 48시간 이내 가처분 결정을 목표로 움직입니다.