소유권이전등기 소송, 가족 간 계약서로는 왜 졌을까?
"가족끼리 주고받은 계약서도 법적 효력이 있을까요?"
"수기로 쓴 계약서, 녹취, 통장 내역만으로 내 재산을 증명할 수 있나요?"
가족 간 부동산 분쟁은 감정과 신뢰가 얽힌 만큼, 법적으로는 더욱 냉정하게 판단됩니다.
이런 분들께 중요한 사례입니다❗
✔ 부모 명의 부동산의 실소유자라고 생각하지만, 형식상 권리가 없는 상속인
✔해외에 거주 중 국내 가족이 임의로 재산을 처분하거나 등기한 경우
✔과거 계약서, 녹취, 문자 등을 근거로 소유권을 되찾고자 하는 일반인
위 사례에 해당 되시는 분이라면 이 글을 끝까지 읽어주세요!
사건개요
망 최송자의 자녀들인 김상숙, 김상미는 모친 사망 이후, 이태원 소재 빌라에 대해 피고 박상희를 상대로 1/3 소유권이전등기 청구 소송을 제기했습니다.
이들은 2004년에 작성된 수기 계약서, 녹취록, 통장 이체 내역 등을 근거로 “해당 부동산은 자신들이 실소유자”라고 주장했습니다.
그러나 피고는 “계약서에 날인한 적도 없고, 대금을 받은 사실도 없다”며 거래 자체를 부인했습니다.
⚖ 법원의 판단은?
→ 계약서 진정성 불인정, 대금 입금 입증 부족, 인감 날인 여부 불확실 등의 이유로 원고 청구는 전부 기각되었습니다.
핵심 쟁점 요약
계약서 날인 여부 및 필체 진정성
→ 당사자가 실제로 작성하고 동의했는지 확인 필요매매대금 지급의 실질적 입증
→ 단순 이체 내역이 아닌 거래 경위, 목적 등 맥락 확인상속인 간 권리 주장의 정당성
→ 사망 이후 제기된 권리 주장이 과거 계약서로 소급 가능한지녹취파일의 증거력
→ 일방적인 발언인지, 상대방의 명확한 동의 표현이 있는지 등 판단
가족 간 계약서의 법적 효력은?
가. 가족 간 계약서도 원칙적으로 법적 효력 인정
계약의 성립을 위한 의사표시의 합치가 있는 한, 가족 간 작성된 계약서도 유효한 계약으로 인정됩니다. 다만, 계약 체결 당시 당사자가 계약의 법률적 효과를 제대로 이해하지 못했다면 이는 착오로 취소 사유가 될 수 있으나, 계약 자체의 무효 사유는 아닙니다.
나. 가족관계의 특수성
민법상 부부별산제를 원칙으로 하고 있으며, 배우자를 제외한 가족 구성원과의 재산관계는 공유로 추정되지 않습니다.
따라서 가족 간이라도 재산 이전에는 명확한 계약과 그 이행이 필수입니다.
계약서가 증거로 인정되기 위한 요건
1) 진정성립 요건
사문서인 계약서는 본인 또는 대리인의 서명이나 날인이 있는 경우 진정성립이 추정됩니다.
특히 날인의 인장이 본인의 것임이 입증되면, 그 날인은 당사자의 의사에 의한 것으로 추정되며, 계약서 전체의 진정성립이 추정됩니다. 하지만 이 추정은 반증으로 번복될 수 있습니다.
예를 들어:
필체 감정 결과와 불일치
작성 경위나 내용에 불합리한 점
상대방의 인감 사용 경위에 대한 불일치 주장 등
2) 수기 계약서의 법적 한계
수기로 작성된 계약서도 유효하지만, 문장 구조나 날짜, 내용의 명확성 부족, 날인 여부 미확인 등의 이유로 증명력이 약해질 수 있습니다
녹취·통장 내역 등 기타 증거의 증명력은?
1) 녹취록의 증거능력 요건
녹취록 자체는 전문증거이며, 원본 녹음파일의 진정성이 입증되어야 녹취록도 증거로 사용될 수 있습니다.
원본 파일 또는 원본에서 편집 없이 복사된 사본일 것
편집·조작의 가능성이 없다는 점을 입증해야 함
단순히 녹취록 내용이 자연스럽고 연속적이라는 사정만으로는 부족
2) 통장 입금 내역의 한계
송금 사실 자체는 인정받을 수 있지만, 해당 금전이 매매대금인지, 차용인지, 증여인지 여부는 별도 정황 증거 없이는 입증이 어렵습니다.
→ 따라서 입금 내역만으로 소유권 이전의 직접 증거가 되긴 어렵습니다.
부동산 소유권 주장을 위해 필요한 법적 요건
가. 물권변동 요건
유효한 매매계약 또는 증여계약 등 법률행위가 있어야 하고
소유권이전등기라는 등기 행위가 있어야 부동산 소유권이 이전됩니다.
나. 가족 간 명의신탁 또는 기여 주장의 유의점
부부 간 재산의 경우: 단독 명의여도 상대방의 기여가 있다면 공유로 인정될 여지 있음
명의신탁의 경우: 원칙적으로 부동산실명법 위반으로 무효이나, 유형에 따라 예외가 존재
실질적 시사점
1. 가족 간 거래도 반드시 법적 형식을 갖춰야 합니다
수기로 작성된 계약서, 구두 약속, 가족 간 신뢰에 기반한 거래는 실제 분쟁이 발생했을 때 거의 무력화될 수 있습니다.
2. '증거'는 단순히 존재하는 것이 아니라 '인정'받아야 합니다
계약서, 이체 내역, 녹취 등도 진정성립 요건을 충족해야 증거로 받아들여집니다.
📌 예시: 계약서에 대한 상대방의 부인 → 법원은 감정, 정황, 진술 등을 종합 판단함
3. 변호사의 개입으로 전략이 달라질 수 있습니다
이 사건에서 피고 측 변호인은 다음과 같은 전략으로 대응했습니다:
출입국 기록, 인감 사용 내역, 통화 녹취 등 다층적 정황 증거 확보
화해권고결정에 대한 적극적인 이의 제기로 본안 판결 유도
이번 사례는 가족 간 거래에서도 계약과 증거가 얼마나 철저해야 하는지를 보여주는 대표적 사례입니다. 법무법인 이현은 단순히 서류만 보는 것이 아니라, 그 내용의 진정성과 입증 가능성까지 분석해 전략을 수립합니다.
수기 계약서, 구두 약속, 가족 간 분쟁으로 고민 중이시라면 일단 상담부터 받아보세요.
