명도소송 연체하는 임차인에게 대응하는 방법

몇 달째 월세를 미루는 세입자.

전화해도 안 받고, 문자도 씹고, 현관문엔 빨래까지 널려 있어요.

계약은 이미 끝났는데, 내 집에서 나가지 않으니 월세는 못 받고 집도 못 쓰는… 답답한 상황이죠. 이럴 땐 도대체 어떻게 해야 할까요?

‘명도소송’은 밀린 월세를 받고 집을 되찾는 가장 확실한 방법이에요.

근데요, 계약 해지 시점부터 증거 모으기, 가압류 신청 같은 중요한 걸 놓치면 시간도, 비용도 생각보다 훨씬 많이 들 수 있어요.

1. 명도소송이란

임차인이 계약 만료 또는 해지 통보 후에도 점유를 계속할 때, 법원의 판결로 강제 퇴거를 명령받기 위해 제기하는 민사소송

명도소송이 가능한 조건

• 임대차계약이 종료되었거나

• 해지사유(월세 2~3개월 이상 연체 등)가 명확해야 함. 주거용은 계약서에 2기 연체 시 해지 조항을 두는 경우가 많고, 상가건물임대차보호법은 3기 연체면 해지가 가능하도록 규정

2.명도소송 절차 요약

3. 함께 할 수 있는 3가지 조치

1. 연체 월세는 ‘지급명령’으로 먼저 받아두세요
명도소송이랑 별개로, 지급명령이라는 독촉 절차가 있어요. 이걸 이용하면 재판보다 훨씬 빨리 집행할 수 있는 권리를 확보할 수 있어요.

2. 보증금 정산 자료는 미리 챙겨두세요
관리비 내역서나 수리비 영수증 같은 자료는 꼭 모아두세요. 나중에 보증금에서 뺄 때, 괜한 분쟁 줄일 수 있어요.

3. 시설 파손됐으면 손해배상도 가능해요
세입자가 집을 망가뜨리고 나갔다면, 따로 손해배상 청구를 하거나 명도소송 안에서 같이 요구할 수도 있어요.

📌 Tip!
세입자가 끝까지 버티면 어떡하냐고요? 그럴 땐 ‘명도단행가처분’이라는 임시처분 제도가 있어요. 소송 끝나기 전에 퇴거 명령을 받아낼 수도 있어요.

4. ‘이럴 땐’ 명도소송이 꼭 필요합니다

✅ 전세·월세 계약이 만료됐는데도 퇴거 거부

✅ 월세 2개월 이상 연체 상태

✅ 임차인이 연락을 끊고 잠적

✅ 새로운 세입자를 못 받아 손해가 커지는 경우

변호사가 필요한 이유

• 실제 점유자와 계약자가 달라 소송 상대방이 불분명할 때

• 동시이행 항변·유치권 주장 등 복잡한 법리가 개입될 때

• 상대가 지연 전술로 시간을 끌어 손해가 누적될 때

• 확정판결 후 강제집행·집기 처리까지 원스톱으로 끝내고 싶을 때

5. 자주 묻는 질문(FAQ)

5-1. 명도소송과 인도명령, 뭐가 달라요?

두 절차 다 ‘집 비워달라’는 건데, 상황이 달라요. 인도명령은 경매로 집을 낙찰받은 사람이 점유자한테 빨리 비워달라고 요청할 수 있는 간단한 절차예요. 다만, 점유자랑 채무자(전 집주인)가 같은 사람일 때만 쓸 수 있고, 상대가 이의 제기하면 바로 항고 들어가요. 반면에 명도소송은 일반 민사소송이라 절차는 좀 길어도 조건만 맞으면 강제집행까지 확실하게 갈 수 있는 방법이에요.

5-2. 부동산 명도소송 절차, 간단히 알려주세요.

증거 수집 → 내용증명 해지 → 소장 제출(인지대·송달료 납부) → 변론·판결 → 집행문 → 강제집행(집행관) 순서로 진행됩니다.

5-3. 명도소송 비용은 얼마나 드나요?

사건 난이도·연체액·강제집행 포함 여부에 따라 차이가 커요. 상담 시 견적을 받아보시는 게 좋아요

혼자 해결하려다 시간만 낭비 할 수도 있어요.

명도 문제는 진짜 시간 싸움이에요.

하루라도 늦어지면 그만큼 손해도 커지고, 세입자랑 감정 싸움으로 번지면 더 복잡해지죠.

계약 해지부터 퇴거까지, 지금 제일 중요한 건 빠르고 정확한 대응이에요.