“잔금까지 다 치렀는데, 등기는 어디서부터 시작하죠?”
“등기소 가면 알아서 해주는 줄 알았어요.”
“등기서류 준비하다가 뭔가 하나씩 빠지는 것 같아서 불안해요.”
부동산을 처음 매수하신 분들이 자주 하시는 말씀입니다.
'소유권이전등기'가 필요하다는 건 알고 있지만, 정확히 어떤 절차로 진행해야 하는지, 혹시 실수하면 어떻게 되는 건지는 생각보다 잘 알려져 있지 않습니다.
등기는 당신이 그 집의 진짜 주인임을 증명하는 절차입니다.
그래서 하나라도 서류가 빠지면 바로 반려되고, 한 번 꼬이면 되돌리는 데 시간이 꽤 걸리기도 하죠.
🔎 등기 절차, 어디서부터 어디까지?
잔금을 치렀다고 모든 게 끝난 건 아닙니다.
등기까지 마쳐야 비로소 ‘내 집’이 됩니다.
절차는 보통 이렇게 이어집니다.
잔금 지급과 함께 서류 받기
→ 인감증명서, 등기필증, 위임장 등 필수 서류들취득세 신고하고 납부하기
→ 위택스나 구청 등에서 처리할 수 있어요국민주택채권 매입하고 바로 매도하기
→ 매입 후 매도까지 한 번에 처리해야 현금 묶이는 걸 막을 수 있어요수입인지 구입하고 등기신청서 작성
등기소 접수 또는 인터넷 등기 신청
이 중 하나라도 빠지거나 틀어지면, 등기소에서 “다시 준비해 오세요”라는 말을 듣게 됩니다.
(실제로 그런 경험을 하셨던 분들, 꽤 많습니다)
📂 꼭 필요한 서류들 (매매 기준)
등기할 때 가장 중요한 건 서류 준비입니다.
겉보기엔 단순해 보여도, 막상 준비하려고 하면 “이건 뭐지?” 싶은 게 한두 가지가 아닙니다.
먼저, 매도인 쪽에서 받아야 할 서류가 있어요.
대표적으로는 인감증명서가 꼭 필요하고, 등기필증(또는 등기완료통지서)도 있어야 합니다.
매매계약서 원본은 당연하고, 위임장에 인감도장을 날인해서 받는 것도 잊지 마세요.
신분증 사본도 함께 챙기는 게 안전합니다.
그리고 매수인인 내가 준비해야 할 서류도 만만치 않습니다.
주민등록초본은 주소변동 포함으로 발급해야 하고, 인감증명서와 인감도장도 함께 필요합니다.
등기신청서, 수입인지, 취득세 납부 영수증은 등기 신청 직전에 챙기게 되죠.
또 한 가지, 국민주택채권 매입증서와 매도확인서도 필수인데, 이걸 빠뜨리는 경우가 생각보다 많습니다.
이 중 단 하나라도 누락되면 등기소는 단호하게 보정 또는 반려 처리를 합니다.
그리고 그때부터, 다시 서류 떼러 다니고 일정 미루고… 괜히 스트레스만 커집니다.
💰 취득세, 얼마나 내야 할까요?
소유권이전등기를 하려면 먼저 취득세부터 신고하고 납부해야 합니다.
많은 분들이 “몇 퍼센트 내면 되나요?”라고 질문하시지만, 사실은 주택 가격대별로 계산 방식 자체가 다릅니다.
6억 이하: 1.1%
6억 초과~9억 이하:
→ 세율 공식:
[(취득가액 × 2 ÷ 3억) - 3] × 1%
→ 이 공식대로 계산하면 약 1.1%에서 시작해 9억 원에 가까워질수록 3.3%에 근접합니다.9억 초과: 3.3%
📌 주의:
이 계산은 단독명의 1세대 1주택으로, 조정대상지역이 아닌 곳에서 주택을 샀을 때 기준이에요.
생애최초 구입이거나, 일시적으로 2주택인 경우, 혹은 이미 다른 집이 있는 다주택자라면 세금이 깎이기도 하고, 반대로 더 나올 수도 있습니다.
조건마다 워낙 차이가 크다 보니,
내 상황에 맞게 한 번쯤 전문가랑 확인해보시는 게 가장 안전합니다.
💸 국민주택채권, ‘사는 것’보다 ‘파는 것’이 중요합니다
등기를 하려면 반드시 국민주택채권을 매입해야 합니다.
처음 들어보는 분들도 많고, “이걸 왜 사야 하지?” 싶으실 수 있어요.
이 채권은 나라에서 정한 절차상 반드시 한 번은 사야 하는 일종의 조건 같은 겁니다.
매매가가 아주 낮은 경우(2천만 원 미만)에는 안 사도 되지만, 대부분의 거래에서는 의무적으로 매입해야 하죠.
그럼, 내가 실제로 얼마나 부담하는 걸까요?
예를 들어 서울에서 주택을 매수했는데,
해당 주택의 시가표준액이 5억 원이라고 해보겠습니다.
이 경우 채권 매입액(액면가)은 약 1,300만 원 정도가 나옵니다.
(※ 서울·광역시는 시가표준액의 2.6% 적용)
그런데 이걸 만기까지 들고 있는 게 아니라,
보통은 사자마자 시장에서 할인해서 바로 팝니다.
그럼 실제로 내 지갑에서 빠지는 돈은?
당일 채권 할인율이 8.9%라고 가정하면,
→ 1,300만 원 × 8.9% ≒ 약 116만 원
→ 즉, 내가 실제로 부담한 금액은 116만 원 정도가 되는 겁니다.
그런데 이 할인율이라는 건, 매일 바뀝니다.
2025년 6월 기준으로만 봐도, 8.36%에서 8.92%까지 오르내렸습니다.
https://nhuf.molit.go.kr/FP/FP07/FP0705/FP070503.jsp
그래서 저희는 등기 당일 기준 할인율을 확인하고, 매입과 동시에 매도까지 바로 연결해드립니다.
이게 하루만 늦어져도 손해가 꽤 클 수 있거든요.
🙋 “셀프로 해도 되지 않나요?”
가능합니다.
직접 서류 준비하고, 세금 신고하고, 등기소도 방문하실 수 있어요.
그런데… 현실은 조금 다릅니다.
서류에 한 글자라도 오타가 있거나, 인감 도장이 정확히 안 찍혀 있으면
→ 등기소에서 “반려” 딱지 붙이고 돌려보냅니다. 다시 처음부터예요.
어떤 경우에는 등기소에서 매수인과 매도인 모두 출석하라고 연락 오기도 합니다.
→ 계약 당사자끼리 다시 만나야 하는데, 그게 생각보다 번거롭습니다.
취득세 신고 기한(60일)을 넘기면 가산세가 붙고,
→ 부득이한 사유여도 지방세는 봐주질 않습니다.
국민주택채권은 샀는데, 어디에 팔아야 할지 몰라서 몇 날 며칠 자금이 묶이는 경우도 많습니다.
→ 할인율은 떨어지고, 팔 시기를 놓치기도 하죠.
그리고 제일 무서운 상황, 등기 지연 중에 제3자가 가압류를 걸면?
→ 그 순간, 소유권 이전은 멈춥니다.
이미 잔금까지 다 치렀는데, 법적 소유자는 여전히 매도인인 상태니까요.
⚖️ “보통은 법무사한테 맡기지 않나요?”
맞습니다.
실제로 등기할 때 대부분은 법무사 사무실을 먼저 떠올리시죠.
등기 전문으로 많이들 활동하고 있고, 비교적 비용도 부담이 적다 보니 단순한 거래에서는 괜찮은 선택일 수도 있습니다.
그런데 저희는 법무법인. 즉 변호사가 직접 개입하고, 전담 등기팀이 함께 움직이는 구조입니다.
“그럼 뭐가 다른가요?”
✅ 이렇게 비교해보시면 이해가 쉬우실 거예요.
등기만 필요한 상황이라면 법무사도 충분히 가능합니다.
하지만,
명의이전이 얽힌 상속 문제
공동명의 해소
신탁 해제
법인 간 거래
압류·가압류가 엮인 상황이라면?
→ 이런 경우에는 서류만 접수하는 게 아니라, “혹시 나중에 분쟁이 생기진 않을지”, “이 방식이 진짜 내게 유리한 건지”까지 전체 흐름을 보고 조언해줄 수 있는 변호사에게 맡기는 것이 훨씬 안전합니다.
실제로 저희 사무실에 들어오는 건 중에 ‘처음엔 법무사에게 맡겼는데, 중간에 문제가 생겨서 다시 상담받으러 오셨다’는 경우가 꽤 많습니다.
“비슷해 보이지만, 처리할 수 있는 범위는 다릅니다.”
등기만 필요한 건지, 법적 대응까지 염두에 둬야 하는 상황인지는 상담 한 번 받아보시면 바로 감이 오실 거예요.
마무리하며
“그냥 서류만 내면 되는 거 아냐?”
“등기소 가면 끝나는 거 아닌가요?”
이렇게 생각하실 수 있습니다. 실제로 간단해 보일 수도 있죠.
하지만 등기는 잔금보다도 더 신중해야 하는 절차입니다.
내 이름으로 된 부동산을 완전히 확보하는 마지막 단계이기 때문이죠.
그리고 이 마지막 단계가 꼬이면, 그 뒤처리는 생각보다 길고 번거롭습니다.
작은 실수 하나가 시간, 돈, 신뢰를 모두 갉아먹는 일이 되기도 합니다.
직접 하시기엔 번거롭고 걱정도 되신다면, 그냥 연락 주세요.
무엇을 어떻게 시작해야 할지, 저희가 처음부터 차근차근 도와드리겠습니다.
검토 후 회신드리겠습니다 :)
빠른 답변을 원하신다면
📞 1566-8858
