공유물분할청구소송 경매 사례: 소수지분으로 5억 정산받은 비결

1/7 소수지분으로 5억 4천만 원을 정산받은 공유물분할청구소송 실제 사례. 다수지분권자의 공시지가 매수 제안을 거절하고, 경매분할 판결을 전략적 협상 카드로 활용해 정당한 자산 가치를 회수한 실무 노하우를 공개합니다.

Jun 05, 2025

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"내 땅인데 내 마음대로 팔지도 못하고, 상대방은 헐값에 넘기라고만 합니다.”

상대방이 내 지분을 헐값에 가로채려 한다면, 차라리 경매로 넘겨버리는 것이 답일 수 있습니다.

내용증명을 보내도 무시당하고, 감정가보다 훨씬 낮은 공시지가만 주겠다는 상대방과 대화하는 것은 시간 낭비일 뿐이죠.

저희 법무법인 이현은 협의가 불가능한 상황에서 공유물분할 경매라는 승부수를 던졌습니다.

그 결과, 부동산이 통째로 경매에 넘어가게 생긴 다수지분권자가 결국 백기를 들고 5억 4천만 원의 합의금을 제시하게 되었죠.

어떻게 이런 결과를 얻어낼 수 있었는지를 지금 바로 설명해 드리겠습니다.

[사건 요약] 공유물분할청구소송의 전말

이번 사건의 의뢰인은 서울 강남구 소재 토지와 건물의 지분을 보유하고 있었습니다.

의뢰인은 공유 관계를 정리하기 위해 상대방에게 감정평가액을 기준으로 한 지분 매수를 제안하며 원만한 합의를 시도했습니다.

하지만 다수지분권자인 상대방은 부동산 시세에 미치지 못하는 공시지가만을 기준으로 매수하겠다는 입장을 고집했죠.

공시지가는 통상 시세의 70~80% 수준에 불과했기에 의뢰인은 정당한 가치를 보장받기 위해 법무법인 이현과 함께 소송을 제기했습니다.

소송이 시작되자 상대방은 공유물분할을 청구할 권리 자체가 없다는 논리를 내세우며 소송 기각을 유도했습니다.

상대방이 제시한 근거는 10여년 전 작성된 합의서였습니다.

합의서에 따르면, 의뢰인이 과거에 잘못 수령한 보증금 일부를 임대차 종료 시 즉시 반환하기로 약속했고, 만약 이를 이행하지 않으면 위약벌로서 의뢰인의 지분 전부를 상대방에게 양도하기로 약정했으므로, 현재 의뢰인은 지분에 대한 권리가 없다는 주장이었죠.

그러나 해당 부동산의 임대 관리는 다수지분권자인 상대방이 독점하고 있었으므로, 소수지분권자인 의뢰인은 임대차 계약의 만료 시기나 보증금 반환 사유가 발생했다는 사실을 전혀 알 수 없는 구조였습니다.

상대방은 의뢰인에게 임차인의 퇴거 사실을 고지하거나 보증금 반환을 단 한 번도 독촉하지 않았음에도, 이를 빌미로 의뢰인의 지분 전부를 가로채려 했던 것입니다.

그리고 상대방은 이미 동일한 합의서를 근거로 의뢰인에게 지분을 넘기라는 소유권이전등기 소송을 제기했으나, 법원은 상대방의 청구를 기각하며 의뢰인의 손을 들어준 바 있습니다.

저희 이현은 이 확정 판결을 근거로 상대방의 주장이 법리적으로 성립할 수 없음을 명확히 증명했습니다.

결국 법원은 상대방의 주장을 배척하고, 의뢰인이 정당한 공유자로서 분할을 청구할 권리가 있음을 인정했습니다.

재판에 의한 공유물분할은 현물분할이 원칙이지만, 부동산의 특성에 따라 경매를 통한 대금분할이 결정되기도 합니다.

법원이 이 사건 부동산에 대해 경매분할 판결을 내린 주요 근거는 다음과 같습니다.

물리적 분할의 곤란함: 해당 부동산은 주택과 대지로 구성되어 있어 지분 비율대로 나누는 것이 물리적으로 불가능했습니다.
경제적 가치 보존: 부동산을 강제로 나눌 경우 토지와 건물의 이용 가치가 크게 떨어져 공유자 모두에게 손실을 초래할 우려가 있었습니다.
합리적 대안의 부재: 다수지분권자인 상대방이 적절한 현물분할 방법이나 가액 보상안을 제시하지 못하면서 경매분할이 가장 공평한 방법으로 인정되었습니다.

결국 법원은 부동산을 경매에 부쳐 경매 비용을 공제한 나머지 금액을 지분 비율에 따라 원고와 피고에게 배분하라는 경매분할 판결을 선고했습니다.

경매분할 판결은 그 자체로 상대방을 움직이는 강력한 협상 도구가 됩니다.

부동산 전체가 경매로 넘어가 시세보다 낮은 가격에 낙찰될 수 있다는 위험이 다수지분권자에게 심리적 압박으로 작용하기 때문입니다.

이번 사례에서도 경매분할 판결이 선고되자마자 상대방의 태도가 변화했습니다.

부동산이 경매되는 상황을 막기 위해 상대방은 의뢰인이 소송 전 제시했던 감정가 수준의 금액인 5억 4천만 원을 지급하며 지분을 매수하겠다고 제안했습니다.

결국, 의뢰인은 복잡한 공유 관계를 성공적으로 해소하며 현금 자산을 확보할 수 있었죠.

A1. 모든 공유자는 지분 비율과 관계없이 언제든지 법원에 공유물분할을 청구할 수 있습니다. 민법 제268조에 규정된 공유물분할청구권은 공유자 개개인의 고유한 권리이기 때문입니다.

A2. 판결 이후라도 공유자 간의 합의가 이루어진다면 경매 없이 사건을 종결할 수 있습니다. 경매분할 판결은 부동산이 저가에 낙찰될 수 있다는 심리적 압박을 주어 상대방을 협상 테이블로 이끄는 강력한 도구로 활용됩니다.

A3. 부당이득반환청구를 제기하여 정산받을 수 있습니다. 다수지분권자가 부동산을 독점하여 임대 수익을 독식하고 있다면, 자신의 지분 비율만큼의 임대료를 받아야 합니다.

소수지분이라는 이유로 권리를 포기하지 마세요.

상대방의 주장이 그럴듯해 보여도 철저한 판례 분석과 입증 자료를 통해 그 주장의 모순을 증명해낸다면, 당신의 소중한 지분 가치는 보호받을 수 있습니다.

관련 문제로 고민 중이시라면, 저희 법무법인 이현에 문의 주시기 바랍니다.

실제 자산 회수까지 이어지는 현실적인 분할 전략을 설계해 드리겠습니다.