공유물분할청구소송 경매 사례: 소수지분으로 5억 4천만 원 정산받은 과정

"내 지분인데 마음대로 처분도 못하고, 상대방은 헐값에 넘기라고만 합니다.”

가족이나 다른 사람과 공동명의로 가진 부동산이라도, 내 지분이 적다는 이유로 헐값에 넘길 필요는 없습니다.

협의가 되지 않으면 공유물분할청구소송을 통해 법원에 분할 방법을 정해 달라고 할 수 있습니다.

이번 공유물분할청구소송 사례의 의뢰인은 서울 소재 토지와 건물의 1/7 정도의 소수지분을 가진 공유자였습니다.

법원은 현물분할 대신 부동산을 경매에 부쳐 대금을 지분에 따라 나누는 경매분할 판결을 내렸습니다.

다만 실제 경매까지 진행되지는 않았습니다. 판결 후 상대방이 의뢰인의 지분을 5억 4천만 원에 매수하면서 공유관계가 정리됐습니다.

[사건 요약] 1/7 소수지분으로 시작한 공유물분할청구소송

의뢰인은 서울 소재 토지와 그 지상 건물의 일부 지분을 보유하고 있었습니다.

의뢰인은 공유관계를 정리하기 위해 상대방에게 감정평가액을 기준으로 자신의 지분을 매수해 달라고 제안했습니다.

그러나 다수지분권자인 상대방은 그보다 낮은 공시지가를 기준으로 매수하겠다는 입장을 고수했고, 협의는 이루어지지 않았습니다.

결국 의뢰인은 법무법인 이현과 함께 공유물분할청구소송을 제기했습니다.

• 사건 유형: 공유물분할청구소송

• 의뢰인 지분: 1/7 정도의 소수지분

• 상대방 지분: 대부분의 지분을 보유한 다수지분권자

• 핵심 쟁점: 공유물분할청구권 인정 여부와 적절한 분할 방법

상대방은 “이미 지분을 넘기기로 했다”고 주장했습니다

소송이 시작되자 상대방은 의뢰인에게 공유물분할을 청구할 권리가 없다고 주장했습니다.

근거는 약 10년 전 작성된 합의서였습니다. 의뢰인이 임대차보증금 일부를 반환하지 않으면 자신의 지분 전부를 상대방에게 넘기기로 했다는 내용이었습니다.

하지만 상대방은 이미 같은 합의서를 근거로 의뢰인을 상대로 소유권이전등기청구소송을 제기한 적이 있었습니다. 그 소송에서 상대방의 청구는 기각됐고, 판결은 확정됐습니다.

법무법인 이현은 이 확정판결을 근거로, 같은 합의서를 들어 다시 의뢰인의 공유지분 자체를 부정할 수 없다는 점을 주장했습니다.

법원도 이를 받아들였습니다. 판결문은 앞선 소유권이전등기 사건의 패소판결이 확정된 이상 상대방의 주장을 받아들일 수 없다고 보았고, 의뢰인이 여전히 해당 부동산의 공유자로서 공유물분할을 청구할 수 있다고 판단했습니다.

법원이 현물분할 대신 경매분할을 선택한 이유

재판에 의한 공유물분할은 현물분할이 원칙입니다. 가능하다면 부동산 자체를 나누는 방법을 먼저 검토한다는 뜻입니다.

다만 현물로 나누기 어렵거나, 형식적으로는 나눌 수 있어도 그렇게 할 경우 부동산의 가치가 크게 떨어질 우려가 있다면 법원은 경매를 명해 대금을 나누는 방법을 선택할 수 있습니다. 민법 제269조 제2항이 이 기준을 정하고 있습니다.

상대방이 돈을 주고 내 지분까지 가져갈 수도 있었을까?

경우에 따라서는 한 공유자에게 부동산을 귀속시키고, 다른 공유자에게 그 지분에 해당하는 적정한 금액을 지급하도록 하는 방법도 가능합니다. 판례에서는 이를 가액보상에 의한 현물분할로 설명합니다.

대법원은 부동산을 특정 공유자에게 취득시키는 것이 상당하고, 다른 공유자에게 지분 가격을 지급하는 것이 공유자 사이의 실질적인 공평을 해치지 않는다고 인정되는 특별한 사정이 있으면 이 방법도 현물분할의 하나로 허용된다고 보았습니다(대법원 2004. 10. 14. 선고 2004다30583 판결).

상대방이 대부분의 지분을 가진 다수지분권자였지만, 법원은 이 사건에서 가액보상 방식이 아니라 경매분할을 선택했습니다.

판결문이 실제로 본 사정

법원은 다음과 같은 사정을 종합했습니다.

• 의뢰인은 지분을 취득한 뒤 상대방과 계속 분할 협의를 했지만 합의가 이루어지지 않았습니다.
  
  

• 상대방은 합리적인 현물분할 방법이나 가액보상에 의한 현물분할 방법을 제시하지 못했습니다.
  
  

• 부동산의 이용 상황, 분할 후 사용가치, 공유자들의 관계를 고려할 때 각자의 지분 비율에 맞으면서도 경제적으로 만족할 만한 현물분할 방법을 찾기 어려웠습니다.
  
  

• 공유관계가 생긴 경위, 각자의 지분 비율, 분할 후 경제적 가치와 당사자들의 희망 등을 종합해도 현물분할만으로 효용을 유지하면서 공평하게 나누기 어렵다고 판단했습니다.

결국 법원은 부동산 전체를 경매해 객관적이고 정당한 가격으로 매각한 뒤, 경매비용을 뺀 나머지 대금을 각자의 지분 비율에 따라 나누는 방법이 가장 공평하고 합리적이라고 판단했습니다.

판결 주문도 실제로 각 부동산을 경매에 부쳐, 경매비용을 공제한 나머지 금액을 원고와 피고의 지분 비율에 따라 분배하도록 정했습니다.

모든 공유물분할소송이 경매로 끝나는 것은 아닙니다. 토지의 형태와 이용 상태에 따라서는 현물분할이 인정된 토지 공유물분할 소송 사례처럼 실제 부동산을 나누는 판결이 나오기도 합니다.

경매분할 판결 후, 실제 경매 대신 5억 4천만 원에 합의했습니다

이 사건에서는 경매분할 판결이 나온 뒤 협상 구도가 달라졌습니다.

실제 경매가 진행되면 부동산 전체가 제3자에게 매각될 수 있고, 매각가격도 당사자가 원하는 수준으로 통제하기 어렵습니다.

지분 대부분을 보유한 상대방 역시 이런 상황을 피할 필요가 생겼습니다.

판결 후 상대방은 의뢰인이 소송 전 제시했던 감정가 수준의 금액인 5억 4천만 원을 지급하고 지분을 매수하겠다고 제안했습니다.

결국 의뢰인은 실제 경매까지 진행하지 않고 공유관계를 정리하면서 자신의 지분을 현금화할 수 있었습니다.

이 사건에서 중요한 것은 단순히 경매분할 판결을 받았다는 점만이 아닙니다. 경매까지 갈 수 있는 법적 상태를 확보한 뒤 상대방과 다시 협상해 실제 자산 회수로 연결했다는 점입니다.

공유물분할청구소송 관련 FAQ

Q1. 지분이 적은 소수지분권자도 공유물분할청구소송을 제기할 수 있나요?

원칙적으로 가능합니다. 공유자는 자신의 지분이 적다는 이유만으로 공유물분할청구권을 잃지 않습니다. 다만 분할금지약정 등 개별 사정이 있다면 별도로 확인해야 합니다.

Q2. 다수지분권자가 돈을 주고 소수지분까지 가져가는 판결도 가능한가요?

가능합니다. 특별한 사정이 인정되면 한 공유자에게 부동산을 귀속시키고 다른 공유자에게 적정한 지분 가액을 지급하게 하는 방식이 허용될 수 있습니다.

다만 어떤 방법이 선택되는지는 지분 비율만으로 결정되지 않고, 부동산의 이용 상황과 분할 후 가치, 당사자들의 관계와 제시한 분할안 등을 함께 봅니다.

Q3. 경매분할 판결이 나오면 반드시 실제 경매까지 진행해야 하나요?

아닙니다. 판결 후에도 공유자들이 합의하면 경매를 진행하지 않고 지분매매 등 다른 방법으로 공유관계를 정리할 수 있습니다.

이 사건도 경매분할 판결 뒤 상대방이 의뢰인의 지분을 매수하면서 실제 경매 없이 끝났습니다.

Q4. 공유물분할청구소송 비용은 얼마나 들고, 기간은 얼마나 걸리나요?

부동산의 가액, 감정 여부, 상대방의 대응과 쟁점의 수에 따라 달라집니다.

소송을 제기할 때는 인지대와 송달료가 들고, 부동산의 가치나 현물분할 가능성을 따지기 위해 감정이 필요한 경우에는 감정비용이 추가될 수 있습니다.

기간 역시 상대방의 대응, 감정 실시 여부, 쟁점의 수에 따라 사건마다 달라집니다.

공유물분할은 지분이 많고 적은 것만으로 결과가 정해지는 소송이 아닙니다. 어떤 분할 방법이 현실적으로 가능한지, 상대방이 제시한 조건이 적정한지, 판결 이후 실제 자산 회수까지 어떻게 이어갈지를 함께 봐야 합니다.

법무법인 이현은 판결만을 목표로 하기보다 의뢰인의 지분 가치를 실제로 회수할 수 있는 분할 방법과 협상 전략까지 함께 검토합니다.

관련 문제로 고민 중이시라면, 저희 법무법인 이현에 문의 주시기 바랍니다.