부모님 돌아가시고 집 명의를 안 바꾸면 생길 수 있는 일

집 팔려고 보니… 내 집이 아니었어요.”

아버지가 돌아가신 지 벌써 10년. 어머니도 몇 해 전 돌아가셨고 부모님 명의로 되어 있던 시골 주택은 형이 계속 관리해 왔습니다. 누구도 그 집을 팔 생각은 없었고, 상속 등기도 자연스럽게 미뤄졌죠. 그런데 최근 개발 호재가 터지면서 형이 “이참에 팔자”고 하면서 등기를 보니… 소유자는 여전히 ‘망 ○○○’ — 돌아가신 아버지. 형제는 셋인데, 막내가 “왜 너네끼리 팔아?”라며 이의를 제기했습니다. 그때부터 집은 팔지도 못하고 형제들은 말도 섞지 않는 사이가 되어버렸습니다.

📌 부동산 상속 등기, 왜 꼭 해야 하나요?

사람들이 가장 흔히 하는 오해 중 하나가 이거예요.

“가족끼리니까 굳이 상속등기 안 해도 되지 않나?”

“팔 일이 없으니까 그냥 두자.”

하지만 등기부등본상 사망자의 명의로 된 부동산은 법적으로 ‘소유자 없는 상태’나 마찬가지입니다.

📌 상속 등기를 하지 않으면 생길 수 있는 문제들:

• 공동상속인 중 1명이 사망하면 그 사람 자녀(손자녀)에게 권리 승계 → 상속인 수 급격히 증가

• 동의 없이는 처분, 증여, 담보 제공 불가

• 지분 다툼, 기여분 청구, 유류분 반환청구 등 분쟁 가능성 증가

• 과세 당국이 상속세 부과 기준 시점 놓침으로 인해 불이익 가능성

🔗 상속세 및 증여세법 보기

🧾 그럼 언제까지 해야 하나요?

법적으로 강제되는 기한은 없지만 상속 개시일(사망일)로부터 6개월 내에 상속세 신고를 해야 하고 등기는 빠를수록 좋습니다. 늦게 하면 할수록 복잡도, 비용, 감정이 겹쳐요. 특히 공동상속인 중 1명이라도 사망하거나 연락 두절 상태가 되면 분할 협의 자체가 사실상 불가능해지는 경우도 많아요.

⚠️ 이런 경우라면 분쟁 가능성 200%

• 부모 사망 후 5년 넘게 상속등기를 안 한 경우

• 형제 중 일부만 부동산 사용/관리해 온 경우

• 공동상속인이 많고, 일부 연락 두절/해외 거주자인 경우

• 구두로만 협의하고 문서나 확정이 없는 경우

• 시세가 오르거나, 개발 호재로 부동산 가치 상승한 경우

👩‍⚖️ 전문가가 필요한 이유

공동상속인 전원 확인

• 사망 여부, 주소, 연락처 확인

• 필요한 경우 가족관계증명서 + 제적등본 확보

상속재산분할 협의서 작성

• 반드시 문서로 작성하고, 전원 서명 필수

• 합의가 어려우면 조정 또는 분할 청구 소송

상속등기 진행

• 협의내용에 따라 지분별 또는 단독 등기

• 협조하지 않는 상속인이 있다면 법원 통해 진행 가능

❓ 자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 상속등기를 하지 않고 계속 살고 있는데, 문제 없나요?

➡ 현재는 문제가 없어도, 향후 처분, 상속, 소송, 세금 문제에서 크게 불리해질 수 있습니다. 빨리 등기하는 게 가장 안전합니다.

Q2. 공동상속인 중 일부가 연락이 안 되면 어떻게 하나요?

➡ 법원에 상속 재산분할청구소송을 통해 판결을 받아 강제 분할 가능성이 있습니다.

단, 시간이 오래 걸리고, 비용도 발생합니다.

Q3. 돌아가신 부모님 명의로 계속 세금이 나오는데 납부는 누가 하나요?

➡ 실제로 부동산을 사용하는 사람이 세금을 납부하는 것이 일반적이지만, 세금 납부가 소유권 인정을 의미하는 것은 아닙니다. 상속인들은 상속재산에 대한 세금을 법정상속분에 따라 납부할 의무가 있습니다.

언젠간 하겠지라는 마음으로 미뤄둔 상속 등기 10년 후엔 소송의 씨앗이 됩니다. 형제끼리 분쟁하지 않으려면 자식들끼리 싸우게 만들지 않으려면 지금이 가장 좋은 시기입니다. 상속등기부터 분할 협의, 협조 거부 대응까지 복잡한 절차, 전문가와 함께 안전하게 진행하세요.