공사대금 5억, 현수막만 믿었다가 쫓겨납니다. 유치권 점유의 정석

완공하면 바로 준다더니, 벌써 3개월째입니다.

지금 이 글을 읽고 계신 사장님, 아마 속이 새까맣게 타들어가고 계실 겁니다.

직원들 월급 날은 다가오는데 건물주는 연락을 피하고, 흉흉한 소문(부도, 경매)까지 들려오니 밤잠을 설치고 계시겠죠.

급한 마음에 철물점에서 자물쇠를 사 오고, '유치권 행사 중'이라는 빨간 글씨가 적힌 현수막을 주문하셨을지도 모릅니다.

하지만 냉정하게 말씀드립니다.

단순히 문 잠그고 현수막 붙인다고 해서 내 돈을 받을 수 있는 유치권이 완성되는 게 아닙니다.

어설프게 점유했다가는 업무방해죄로 형사 고소를 당하거나, 나중에 경매 낙찰자에게 한 푼도 못 받고 쫓겨나는 최악의 상황을 맞이할 수 있습니다.

오늘은 수십억 원의 공사대금을 지켜낸 실무 전략을 바탕으로, 진짜 유치권의 4가지 요건을 정리해 드립니다.

👉 공사대금 못 받았을 때 유치권 행사로 내 돈 지키기

👉 공사대금 못 받았을 때 바로 써먹는 해결법

현수막은 거들 뿐, 실제 점유가 필요합니다.

유치권의 시작과 끝은 점유입니다.

하지만 많은 분들이 "가끔 가서 둘러보고 현수막 붙여놨으니 된 거 아니냐"고 하십니다.

법원이 인정하는 점유란? : 타인이 함부로 출입하지 못하도록 배타적인 지배를 하고 있어야 합니다.

📉 실패한 A 사장님, "현수막 걸었으니 아무도 못 들어오겠지?"

A 사장님은 공사 현장 입구에 '유치권 행사 중'이라는 붉은 현수막을 크게 걸고, 출입문에 쇠사슬을 감았습니다.

하지만 건물주가 가지고 있던 보조키(마스터키)를 회수하지 않았습니다.

며칠 뒤, 건물주는 "건물 관리가 필요하다"는 명목으로 보조키를 이용해 들어왔고, 관리인을 상주시켰습니다.

A 사장님이 뒤늦게 달려가더라도 법원은 시공사가 건물을 '배타적'으로 지배했다고 보기 어렵다며 유치권을 인정하지 않을 가능성이 높습니다.

결국 A 사장님은 점유 침탈로 간주되어 현장에서 쫓겨날 수 밖에 없습니다.

📈 성공한 B 사장님, "개미 한 마리도 내 허락 없이는 못 들어온다"

B 사장님은 미지급 사태가 발생하자마자 즉시 열쇠공을 불러 현관 및 모든 출입문의 시건장치(도어락)를 교체했습니다.

그리고 유치권 행사 안내문을 붙인 뒤, 용역 경비 업체와 계약하여 24시간 교대 근무를 세웠습니다.

건물주가 경찰을 대동하고 왔지만, B 사장님은 "적법한 유치권 행사 중이며, 무단 침입 시 주거침입으로 고소하겠다"고 당당히 맞섰습니다.

법원은 B 사장님의 완벽한 점유(배타적 지배)를 인정할 가능성이 높고, 경매 절차에서 최우선으로 변제받을 수 있습니다.

💡유치권을 인정받기 위한 체크리스트

✅ 모든 출입구의 자물쇠/비밀번호 변경 (기존 키 무력화)

✅ CCTV 설치 또는 모형 CCTV라도 부착하여 감시 중임을 알림

✅ 출입 통제 대장 작성 (누가 언제 왔는지 기록)

✅ 컨테이너 박스 등을 설치하여 상주 인원 배치

받을 돈이 '그 건물' 때문입니까?

가장 많은 분들이 실수하는 부분입니다. 돈을 못 받았다고 해서 무조건 그 건물을 유치할 수 있는 게 아닙니다.

그 채권(돈)이 그 물건(건물) 자체로부터 발생한 것이어야 합니다. 이를 법적으로 견련관계라고 합니다.

사장님이 받으셔야 할 돈이 아래 어디에 속하는지 지금 즉시 체크해 보십시오.

✅ 유치권 행사가 가능한 경우

이 경우에는 당당하게 유치권을 주장하셔도 됩니다.

1. 수급인의 공사대금채권: 건물을 짓거나 리모델링하며 발생한 직접적인 비용.

2. 비용상환청구권: 건물 가치를 높이기 위해 투입한 필요비나 유익비.

3. 손해배상청구권:

   • 공사 과정에서 물건(건물) 자체의 하자로 인해 다친 경우.

   • 채무불이행(공사대금 미지급)으로 인한 손해배상청구권.

4. 매매계약이 무효/취소된 경우: 이미 건물을 넘겨받아 수리하고 살았는데 계약이 깨진 경우, 돌려주기 전까지 투입한 수리비 등.

❌ 유치권 행사가 불가능한 경우

이 경우에 유치권 행사하면 불법 점유'가 됩니다. 특히 주의하십시오.

1. 임차인의 보증금반환청구권 (가장 잦은 오해)

   • 보증금은 '건물 자체'에 들어간 돈이 아니라, 임대차 계약상 반환받을 채권에 불과합니다. 임차인이 보증금 안 준다고 문 잠그면 불법입니다.

2. 건축자재상의 자재대금채권

   • 시멘트, 철근을 납품했더라도 그것이 건물이 된 이상, 자재상은 '건물'을 유치할 권리가 없습니다. (시공사에게 돈을 달라고 해야지, 건축주 건물을 잡을 수 없음).

3. 권리금 반환 청구권

4. 계약명의신탁에 따른 부당이득반환청구권.

5. 부속물매수청구권: 에어컨, 가구 등 건물과 분리 가능한 물건에 대한 외상값.

간판 업자분들은 주목하십시오!

많은 간판/사인물 제작 사장님들이 "간판 달아줬는데 돈 안 준다"며 건물 입구를 막아서곤 합니다. 하지만 이 경우에 유치권은 행사될 수 없습니다.

🧑🏻‍⚖️건물의 외벽에 설치된 간판이 건물의 일부가 아니라 독립된 물건으로 남아 있으면서 과다한 비용을 들이지 않고 건물로부터 분리될 수 없는 경우에는 간판설치공사대금채권은 그 건물 자체에 관하여 생긴 채권이라고 할 수 없다고 보아 독립된 물건인 간판의 설치공사대금채권은 건물 자체에 관하여 생긴 채권이 아니므로 건물 유치권의 피담보채권이 될 수 없다.

대법원 2013. 10. 24. 선고 2011다44788 판결

즉, 간판은 떼어가실 수는 있어도(수거), 간판값 때문에 건물 전체를 점유하실 수는 없습니다.

돈 줄 날짜가 지났습니까?

"앞으로 돈을 안 줄 것 같으니 미리 잡는다?" 안 됩니다. 계약서상 지급 기일(변제기)이 지나야 유치권이 성립합니다.

• 만약 공사 도중이라도 기성고에 따른 대금 지급일이 지났다면 그 부분만큼은 유치권 행사가 가능합니다.

• 하지만, 단순히 '불안하다'는 이유로 완공일도, 지급일도 안 됐는데 점유를 시작하면 계약 위반이 됩니다.

❌ 상황 1. 완공 후 주기로 했는데, 불안해서 공사 중에 잠갔습니다

• 상황: 계약서상 대금 지급 조건이 공사 완료 후(사용승인 시) 일괄 지급입니다. 그런데 공정률 90% 시점에 건축주가 부도 소문이 돌자, C 사장님은 공사를 중단하고 유치권을 행사(점유)했습니다.

• 결과: 유치권 성립 불가

• 이유: 계약상 돈을 받을 날짜는 '완공 후'입니다. 아직 공사가 안 끝났으니 돈 달라고 할 권리(변제기)가 발생하지 않았습니다. 이 상태에서의 점유는 불법입니다.

🔺 상황 2. 어음(약속어음)을 받았는데, 만기가 아직 안 됐습니다

• 상황: 공사는 다 끝냈고, 공사대금 3억 원 대신 '3개월 뒤 만기'인 전자어음을 받았습니다. D 사장님은 어음 부도가 걱정되어 만기일 전부터 건물을 점유했습니다.

• 결과: 유치권 성립 불가.

• 이유: 어음을 받았다면, 법적으로는 '돈 받을 날짜를 3개월 뒤로 미뤄준 것과 같습니다. 아직 만기가 안 됐으니 채권을 행사할 수 없고, 유치권도 없습니다.

• 주의: 어음이 부도난 직후부터 유치권 행사가 가능합니다. 타이밍을 잘 재야 합니다.

✅ 상황 3. 기성금 날짜가 지났는데 입금이 안 됩니다

• 상황: 전체 공사는 안 끝났지만, 계약서에 골조 완성 시 기성금 30% 지급이라고 적혀 있습니다. 골조는 끝났는데 2주가 지나도 입금이 안 됩니다.

• 결과: 해당 기성금 범위 내에서 유치권 행사 가능.

• 이유: 전체 완공은 안 됐어도, 약속한 '골조 완성' 단계의 변제기가 도래했기 때문입니다. 이때는 공사를 중단하고 해당 부분에 대한 유치권을 행사해도 합법입니다.

💡 건축주가 '파산'했다면?

만약 변제기가 2달 남았는데, 오늘 건축주가 법원에 파산 신청을 했거나 다른 채권자에 의해 건물이 가압류되었다면?

• 이때는 남은 날짜를 기다려줄 필요가 없다는 논리가 적용됩니다.

• 즉, 변제기가 즉시 도래한 것으로 간주하여 바로 유치권 행사가 가능합니다. 이 타이밍을 놓치지 말고 즉각 점유에 들어가야 합니다.

유치권 배제 특약 없어야 합니다.

이 부분이 가장 안타까운 경우입니다. 은행 대출을 끼고 공사를 하거나, 대형 건설사와 계약할 때 계약서 구석에 이런 문구가 있는지 확인하십시오.

• "수급인은 어떠한 경우에도 유치권을 포기한다."

• "목적물 인도를 거부할 수 없다."

이런 유치권 포기 특약에 서명하셨다면, 아무리 억울해도 유치권 주장은 불가능합니다.

유치권은 타이밍이 중요합니다.

"혹시 계약서에 '포기 각서'가 숨어있진 않습니까? 사진 한 장이면 확인 가능합니다."

수억 원의 공사 대금을 못 받는 최악의 상황은, 건물이 경매로 넘어가서가 아닙니다.

바로 사장님이 무심코 도장을 찍은 도급계약서 속 '유치권 포기 특약' 한 줄 때문입니다.

이 특약이 있다면 아무리 점유를 해도 헛수고가 됩니다. 불안해만 하지 마시고 확인부터 하셔야 합니다.

지금 바로 계약서의 '특약 사항' 페이지를 사진 찍어 보내주세요.

유치권은 등기부에 적히는 권리가 아니기에 지금 사장님이 하셔야 할 일은 두 가지입니다.

1. 즉시 현장 점유 상태를 점검하십시오. (자물쇠 교체, 점유 보조자 배치, 안내문 부착)

2. 계약서와 채권 내역을 들고 전문가의 검토를 받으십시오. (내 채권이 유치권이 되는 돈인지, 혹시 포기 각서를 쓰진 않았는지)

"설마 주겠지"라며 기다린 시간만큼, 받을 확률은 0%에 수렴합니다.

지금 건물이 경매로 넘어가기 직전이라면, 더 이상 망설일 시간이 없습니다.

의뢰인의 피땀 어린 공사대금을 지키기 위해, 가장 빠르고 확실한 점유 전략을 세워드리겠습니다. 도움이 필요하시면 즉시 연락 주십시오.