중국인 집주인 전세 보증금 문제, 현실적인 대응 방법
2024년~2025년 서울 신림동과 봉천동에서 중국인 집주인이 전세 보증금을 돌려주지 않고 출국하거나 연락을 끊는 사건이 잇따르고 있습니다. 세입자들이 수억 원대 보증금을 한꺼번에 잃는 피해가 발생하면서 큰 사회적 문제로 떠올랐습니다. 특히 다가구 주택에서 전세보증보험(HUG)에 가입하지 않은 세입자가 많아 피해 회복이 쉽지 않습니다.
“집주인이 중국으로 떠나버리면 내 돈은 어떻게 되는 걸까?”
많은 분들이 이런 고민을 하고 계실 겁니다. 현실적인 해결책을 단계별로 정리해 보겠습니다.
중국인 집주인 사건이 왜 반복될까요?
이런 사건들은 몇 가지 공통적인 흐름이 있습니다.
첫째, 집주인이 출국하거나 연락을 두절하면 집주인 소재 파악이 어렵습니다. 이때 소송을 제기하려면 국제송달이라는 복잡한 절차를 거쳐야 하고, 이 과정에서 시간이 많이 걸립니다.
둘째, 집주인이 한국에 남겨둔 재산이 많지 않은 경우가 많습니다. 특히 다가구주택은 선순위 근저당이나 다른 세입자의 보증금이 먼저 배당될 수 있어 보증금을 끝까지 회수하지 못하는 경우도 생깁니다.
셋째, 다가구주택은 전세보증보험(HUG) 가입 요건이 까다롭기 때문에, 보험 없이 계약한 세입자가 많습니다. 보증보험이 없으면 집주인이 돈을 안 주더라도 대신 받아줄 기관이 없기 때문에 피해가 더 커집니다.
최근 정부 제재 강화 - 달라진 점은?
외국인 집주인 전세사고가 늘어나자 정부와 HUG는 대응을 강화했습니다.
외국인 집주인이 전세사고를 내면 즉시 강제경매 회부
→ 내국인 집주인은 일정 기간 유예가 주어지지만, 외국인 집주인은 곧바로 경매에 넘기도록 제도가 바뀌었습니다.
임대인 정보 조회 시스템 도입 (2025년 5월 시행)
→ 계약 전에 집주인의 소유주택 수와 과거 보증금 반환 사고 이력을 확인할 수 있습니다. ‘안심전세포털’이나 ‘안심전세 앱’을 통해 월 3회까지 조회할 수 있어, 위험한 집주인을 미리 걸러낼 수 있습니다.
이런 제도가 생겼다고 해서 이미 피해를 본 세입자들이 바로 구제되는 건 아니지만, 최소한 계약 전에는 집주인 이력을 확인하는 게 필수가 됐습니다.
현실적으로 세입자가 할 수 있는 대응 단계
중국인 집주인 문제는 시간이 지체될수록 돈을 돌려받기 더 어려워집니다. 계약이 끝났는데 보증금을 못 받았다면 바로 아래 절차를 진행해야 합니다.
집주인 인적사항 확보
계약서에 있는 집주인의 이름과 외국인등록번호, 주소지가 정확한지 확인하세요. 이게 없으면 소송이 지연됩니다.
임차권 등기명령 신청
보증금을 못 받았는데 다른 곳으로 이사를 해야 한다면, 이 절차로 집주인의 재산을 묶어둬야 합니다. 안 하면 뒤늦게 집주인이 집을 팔아버릴 수 있습니다.
전세보증금 반환소송 제기
집주인이 해외에 있으면 국제송달이 필요합니다. 일반인이 혼자 하기는 절차가 복잡하고 오래 걸립니다. 이 단계에서는 변호사의 도움을 받는 게 현실적으로 유리합니다.
강제경매 및 채권추심 진행
집주인 재산을 찾아내 강제경매를 해야 합니다. 한국에 재산이 없을 경우 중국 등 해외로까지 집행을 확대해야 하는데, 국제집행 절차는 경험이 있는 변호사가 아니면 진행하기 어렵습니다.
왜 변호사가 필요한가요?
“소송은 해봤는데 집행은 처음이라 막막하다”는 분들이 많습니다. 중국인 집주인 사건은 단순히 소송에서 이기는 것만으로는 해결되지 않습니다.
국제송달, 국제집행 같은 절차는 전문성이 필요합니다.
다가구주택은 선순위 채권자와 배당 문제를 먼저 분석해야 합니다.
재산 가압류부터 강제경매까지 전략적으로 움직이지 않으면 결국 보증금을 못 돌려받을 수 있습니다.
변호사가 초기부터 개입하면 집주인의 재산을 신속히 확보하고, 피해 회복 가능성을 높일 수 있습니다.
자주 묻는 질문
Q. 집주인이 출국했는데 소송이 가능한가요?
가능합니다. 국제송달 절차를 거쳐 중국 주소지로 송달하거나, 주소를 모르면 공시송달로 소송을 진행할 수 있습니다.
Q. HUG 보증보험이 없는데 어떻게 해야 하나요?
집주인 명의의 부동산에 임차권 등기명령을 하고, 강제경매 절차로 넘어가야 합니다. 재산이 없다면 국제집행까지 검토해야 합니다.
Q. 집주인 정보를 계약 전에 확인할 수 있나요?
2025년 5월부터 안심전세포털에서 월 3회까지 집주인 정보(소유 주택 수, 전세사고 이력 등)를 조회할 수 있습니다.
오늘도 보증금 사고는 터지고 있습니다
중국인 집주인의 전세 보증금 반환 문제는 시간이 지체될수록 상황이 악화됩니다. 집주인의 재산을 먼저 확보하는 것이 핵심이기 때문에, 빠른 대응이 필요합니다.
저희 법무법인은 국내 임대차 분쟁은 도가 텄고, 국제집행 사건도 다수 진행한 경험이 있습니다. 초기부터 전략적으로 대응해야 피해를 최소화할 수 있습니다.
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