보증금반환소송 승소 후 강제경매 신청, 집주인이 항복하는 이유
전세 계약 끝났는데, 집주인은 연락두절?
계약은 끝났고, 이사를 가야 할 날도 다가왔습니다.
하지만 집주인은 “새 세입자가 들어와야 보증금을 줄 수 있다”며 시간만 끌고 있습니다.
기다려보려 했지만 상황은 점점 악화되고, 심지어 집주인이 몰래 근저당을 설정하거나 연락을 피하고 있다면?
이런 상황에서 단순히 소송만 제기해서는 보증금을 되찾기 어렵습니다.
실제 돈을 회수하기 위한 다음 수단,
‘강제경매’가 필요한 이유입니다.
승소 이후에도 돈을 돌려받지 못한 사례들
1️⃣ 사례 A – 법인 임대인의 버티기, 경매 신청하자 제3자 매도 제안
보증금: 2억 5천만 원
상황: 계약 만료 후 1년 넘게 미반환
조치: 소송 승소 후 곧바로 강제경매 신청
결과: 감정가 2.78억으로 충분한 회수 가능성 확보 → 집주인, 제3자에게 매도 제안 → 조건부 합의 후 전액 회수
2️⃣ 사례 B – 근저당 설정된 상태, 경매 앞두고 자발적 협상 유도
보증금: 3억 2천만 원
상황: 계약 종료, 근저당 설정 확인
조치: 임차권등기 + 소송 + 강제경매 신청
결과: 경매 직전 임대인이 분할 상환 제안 → 집행·소송비 포함 전액 합의 회수
왜 강제경매가 ‘결정타’가 되는가?
🔻 집주인에게 ‘현실적인 손해’를 체감하게 만드는 수단
강제경매는 단지 법적으로 허용된 채권 회수 절차 중 하나가 아닙니다.
실제로는 임대인이 ‘자산을 잃을 수 있다’는 불안감을 강하게 체감하게 만드는 유일한 수단이기도 합니다.
특히 자산가치가 일정한 부동산을 보유한 임대인일수록, 이 경매 절차는 심리적·재정적 압박의 정점이 됩니다.
일반적으로 부동산이 경매에 넘어가면 다음과 같은 현실이 발생합니다.
감정평가를 기준으로 입찰이 진행되지만,
낙찰가는 시세보다 낮아질 가능성이 매우 높습니다.유찰이 반복되면 낙찰가는 점점 더 떨어지고,
결국 시장가보다 훨씬 낮은 금액으로 부동산이 처분될 수 있습니다.이는 곧 자산가치의 실질적 손실로 이어지며,
채무를 갚고도 남을 자산이 사라지는 결과를 가져옵니다.
임대인 입장에서는
“경매가 시작되기 전에 뭔가 조치를 취하지 않으면 정말 손해가 커질 수 있겠구나”라는 판단을 하게 되고, 바로 이 지점에서 임차인(채권자)과의 협상을 적극적으로 고려하기 시작하는 것입니다.
실제 사례에서도, 한 임대인은 경매 개시 직후 “제3자에게 부동산을 매도할 테니 절차를 중단해 달라”고 제안해왔고,
또 다른 사건에서는 경매 매각기일을 앞두고 “분할 상환이라도 할 테니 유찰 전에 막아달라”며 연락을 해왔습니다.
결국 중요한 건, 채무자가 두려워하는 ‘실질 손실’의 문턱을 넘는 것입니다.
그 문턱을 넘기 위해 강제경매는 가장 효과적이고, 동시에 가장 전략적인 수단입니다.
소송만으로는 움직이지 않던 집주인도,
강제경매 앞에서는 현실을 자각하고 협상을 선택하게 됩니다.
강제경매는 법적 절차인 동시에, 현실을 움직이는 심리적 지렛대이기도 합니다.
👨⚖️ 변호사의 말 – 대표변호사 이환권
“소송에서 이기는 것과 돈을 돌려받는 건 전혀 다른 이야기입니다.
중요한 건, 끝까지 회수할 수 있는 전략과 실행력입니다.”
많은 의뢰인들이 ‘보증금반환소송에서 이겼다’는 판결문을 들고 오십니다.
하지만 정작 보증금은 여전히 돌려받지 못했다고 말씀하시죠.
그 이유는 간단합니다.
판결은 채무자의 ‘자발적 이행’을 강제하지 못하기 때문입니다.
법은 정답을 알려주지만,
그 정답을 현실로 만들기 위한 수단까지 실행해주는 것은 아닙니다.
그래서 우리는 항상 ‘회수까지 연결되는 전략’을 고민합니다.
이번 사건들에서도, 단순히 판결을 받아내는 것에 그치지 않았습니다.
상대방이 움직일 수밖에 없는 구조를 만들고,
그 구조 속에서 정확한 타이밍에 강제경매를 신청하고, 협상 테이블을 유도했습니다.
그리고 그 결과, 의뢰인은 실질적인 보증금 전액을 회수할 수 있었던 것입니다.
특히 법인 임대인이나 근저당 설정 같은 복잡한 상황일수록
‘승소’보다 중요한 건 ‘실행력’입니다.
문제의 본질은 단순히 돈을 받을 권리가 있는지가 아니라,
그 돈을 받을 수 있는 구조를 어떻게 만들어가느냐에 있습니다.
그러니 “혹시 내 돈은 정말 못 돌려받는 게 아닐까?”라고 걱정하실 필요가 없습니다.
상대방의 재산 상태, 압박 구조, 협상 유도 시점 등
모든 가능성을 법적으로 설계하고, 그에 맞는 행동을 실행해나간다면
충분히, 그리고 끝까지 회수가 가능합니다.
대표변호사 이환권 드림
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 전세금반환소송만 하면 보증금 바로 받을 수 있나요?
A. 아닙니다. 판결이 확정돼도 집주인이 자발적으로 지급하지 않으면 집행 절차가 필수입니다.
Q. 강제경매는 신청만 해도 효과가 있나요?
A. 대부분은 경매 개시만으로도 압박이 작용하지만, 실제 낙찰 가능성까지 확보된 상태에서 효과가 극대화됩니다.
Q. 집주인이 법인이고 폐업 상태라는데, 그래도 회수 가능할까요?
A. 가능합니다. 폐업한 법인이라도 등기상 자산이 남아 있고 청산 전이라면 회수가 가능합니다.
Q. 일부 금액만 주겠다고 하면 받아야 하나요?
A. 합의서를 반드시 작성하고 전체 지급 계획이 있어야 안전합니다. 그렇지 않으면 오히려 피해가 커질 수 있습니다.
Q. 근저당이 잡혀 있으면 보증금은 못 돌려받는 건가요?
A. 대항력과 확정일자를 갖춘 임차인은 후순위 근저당보다 우선 배당을 받을 수 있습니다. 그러나 낙찰가에 따라 회수액이 줄어들 수 있어 빠른 대응이 중요합니다.
지금 내 상황도 비슷하다면?
“계약은 끝났는데, 계속 기다려 달래요. 세입자 구해지면 줄 수 있다면서요…”
처음엔 믿고 기다렸을지도 모릅니다.
하지만 시간이 흐를수록 연락은 뜸해지고,
등기부등본을 확인해보니 어느새 모르는 근저당이 등록돼 있다면?
전세보증금 반환 문제는 더 이상 ‘기다림’으로 해결되지 않습니다.
말만 믿고 시간을 끌다 보면,
집은 경매로 넘어가고,
채권 순위는 뒤로 밀리고,
회수 가능한 금액은 점점 줄어듭니다.
이런 위기를 기회로 바꾸려면,
지금 이 순간부터 전략이 필요합니다.
법무법인 이현은 단순히 소송만 대리하는 곳이 아닙니다.
우리는 “판결”이 아닌 “회수”를 목표로 움직입니다.
집행 가능한 자산을 분석하고,
강제경매 등 실질 압박 수단을 설계하며,
협상 시점까지 예측해
끝까지 책임지는 회수 전략을 만들어드립니다.
지금 이 글을 읽고 계시다면,
당신은 이미 ‘불안’이라는 신호를 감지한 것입니다.
혼자 고민하지 마세요.
우리가, 회수 가능한 길로 안내해드리겠습니다.
검토 후 회신드리겠습니다 :)
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📞 1566-8858
