신탁등기된 집, 전세 세입자는 보증금 지킬 수 있을까?

“등기부를 확인했을 때는 잘 몰랐습니다. ‘신탁’이라는 글자가 있긴 했지만, 설마 제 보증금이 위험해질 줄은 몰랐죠. 몇 달 뒤 집이 경매에 넘어가고 나서야, 보증금을 돌려받기 어렵다는 걸 알게 됐습니다.”

상담 현장에서 정말 자주 듣는 말입니다.
신탁등기는 집주인(위탁자) 입장에서는 자산관리·담보 목적의 수단일 수 있지만, 세입자에게는 보증금을 위협하는 가장 큰 위험 요소입니다.

오늘은 임차인이 반드시 알아야 할 신탁등기의 구조, 위험 신호, 실제 사기 사례, 대응 전략을 변호사의 시각에서 정리해드립니다.

💡 이현 성공사례｜신탁전세사기, 임차권등기명령 거절됐다면? 이 방법으로 보증금 받아냈습니다

📘 신탁등기란 무엇인가?

신탁등기는 부동산 소유자(위탁자)가 집을 신탁회사(수탁자)에게 맡기고, 등기부의 소유자 명의가 신탁회사로 변경되는 제도입니다.

즉,

• 실질적 주인 = 위탁자

• 법적 등기상 주인 = 신탁회사(수탁자)

이 때문에 임차인이 단순히 “집주인이라고 주장하는 사람(위탁자)”과 계약하면,
신탁회사의 승인·동의가 없다면 계약이 무효 또는 대항 불가능해질 수 있습니다.

🏠 세입자가 겪는 두 가지 주요 상황

(1) 처음부터 신탁등기가 되어 있던 집

• 수탁자가 신탁재산을 임대하는 것은 법적으로 가능한 관리행위

• 임차인이 신탁 사실을 몰랐어도, 보통 임대차 자체는 유효

• 단, 신탁계약(신탁원부)에 ‘임대 금지’ 규정이 있으면 임차인 불리

👉 반드시 신탁원부 확인 → 임대 가능 여부·제한사항 점검이 필요합니다.

(2) 계약 후 갑자기 신탁회사로 넘어간 집

• 임대차계약은 그대로 유효

• 대항력·우선변제권도 유지

• 하지만 이미 신탁원부상 금융기관 등 선순위 권리자가 있으면
  → 임차인은 보증금을 온전히 못 받을 위험이 큼

👉 따라서 계약 후 신탁등기를 발견했다면 전입신고 + 확정일자 + 임차권등기명령 등을 통해 방어해야 합니다.

⚠️ 신탁등기 전세 세입자가 가장 많이 놓치는 네 가지 함정

(1) 등기부에서 신탁등기 확인을 소홀히 함

등기부에 ‘신탁’이라는 글자가 있으면 즉시 위험 신호입니다.
이를 모르고 계약하면 보증금 반환이 어려워질 수 있습니다.

(2) 신탁원부 미확인

신탁원부에는 다음 정보가 포함됩니다.

• 임대 가능 여부

• 임대 제한

• 수탁자(신탁회사)의 승인 요건

• 기존 선순위 채권자 존재 여부

이걸 확인하지 않으면 무권한 임대차 계약 위험이 커집니다.

(3) 신탁회사 vs 위탁자(집주인) 혼동하는 경우

대부분 임차인은 “등기상 소유자=집주인”이라고 생각하지만, 신탁에서는 신탁회사만이 유일한 법적 권한자입니다.

(4) 담보신탁의 위험성 간과

대출 담보 목적의 신탁은 채권자가 우선입니다.
→ 임차인은 배당 순위가 뒤로 밀려 보증금을 잃을 위험이 매우 큼.

🔥 실제로 많이 발생하는 신탁 사기 유형

• 이중 임대차 계약
  위탁자가 권한도 없으면서 여러 임차인과 계약

• 무권대리 계약
  임차인이 ‘집주인’이라 믿은 사람에게 사실상 권한이 없음

• 신탁재산 매각 후 임차인 권리 소멸
  신탁회사가 처분 시 임차인이 대항력 없으면 권리 상실

→ 신탁명의로 전세사기 당할뻔했지만 보증금 전액 돌려받은 실제 사례보기

💥 신탁등기 전세 피해자가 실제로 겪는 법적 문제들

• 보증금 반환 불가 위험

• 임차권 등기명령의 효력 제한 가능성

• 경매·공매에서 후순위 밀림

• 신탁 원부 내용에 따라 계약 무효 판단 가능성

특히 신탁 관련 경매는 일반 경매보다 구조가 복잡해 배당요구 종기·선순위 채권자 여부 등을 놓치면 피해가 눈덩이처럼 커집니다.

🛡️ 피해를 당했다면?

✔️ 민사 대응

• 보증금 반환 청구

• 무권대리·계약무효를 원인으로 한 손해배상 청구 가능

✔️ 형사 대응

• 위탁자가 신탁 존재를 숨기고 계약했다면 사기죄·배임죄 성립 가능

• 대법원 판례에 따라 사기 성립 여부는 사안별로 달라 정밀 분석 필요

✔️ 핵심 포인트

신탁 구조는 일반적인 부동산 임대차와 완전히 다르기 때문에 초기부터 변호사가 개입해 다음 사항을 정확히 판단해야 합니다.

• 계약 무효 여부

• 보증금 회수 가능성

• 형사 절차 진행 가능성

• 경매 절차 대응 전략

❓ 자주 묻는 질문 FAQ

Q1. 신탁 부동산에도 전세 계약이 가능한가요?

가능합니다. 다만 신탁회사와 적법하게 계약해야 하며,
신탁원부 확인은 필수입니다.

Q2. 임대인이 신탁을 숨기고 계약했다면?

사기죄 성립 가능성이 높습니다.
→ 형사고소 + 민사 보증금 반환 청구 병행해야 합니다.

Q3. 담보신탁과 관리신탁의 차이는 무엇인가요?

• 담보신탁: 대출 담보 목적 → 선순위 채권자 우선 → 임차인 위험 매우 높음

• 관리신탁: 자산관리 목적 → 임대차 존중 가능성 있음

• 토지신탁: 개발 목적 → 계약 구조에 따라 위험도 크게 달라짐

“등기에 적힌 작은 글씨 하나가 보증금을 좌우합니다”

신탁등기는 임차인에게 절대 불리한 제도는 아닙니다.
하지만 정확한 구조 이해 + 신탁원부 확인 + 적법한 계약 절차를 갖추지 않으면,
수천만 원의 보증금이 단숨에 위험에 빠질 수 있습니다.

이미 피해가 발생했다면 절대 혼자 해결하려 하지 마세요.
신탁 구조는 복잡하고, 절차가 빠르고, 위험이 크기 때문입니다.

필요하시다면 현재 상황을 알려주시면, 보증금 회수 가능성·계약 무효 여부·형사 대응 등 구체적인 전략을 바로 세워드릴 수 있습니다.