신탁등기된 집, 전세 세입자는 보증금 지킬 수 있을까?

“등기부를 확인했을 때는 잘 몰랐습니다. ‘신탁’이라는 글자가 있긴 했지만, 설마 제 보증금이 위험해질 줄은 몰랐죠. 몇 달 뒤 집이 경매에 넘어가고 나서야, 보증금을 돌려받기 어렵다는 걸 알게 됐습니다.”

상담 현장에서 자주 듣는 이야기입니다. 신탁등기는 집주인에게는 자산 관리 방법일 수 있지만, 세입자에게는 보증금을 위협하는 가장 큰 위험 요소가 됩니다.

1. 신탁등기란 무엇인가?

신탁등기는 집주인이 부동산을 신탁회사(수탁자)에게 맡기고, 그 회사가 소유자로 등기에 올라가는 제도입니다. 즉, 세입자가 집을 빌릴 때 단순히 집주인과 계약하는 게 아니라, 신탁회사의 동의가 있어야 안전합니다.

2. 신탁등기 세입자가 겪는 두 가지 경우

(1) 처음부터 신탁등기가 되어 있던 집

신탁법상 수탁자가 신탁재산을 임대하는 것은 허용되는 관리행위이므로 임차인이 신탁 사실을 몰랐더라도 원칙적으로 임대차계약은 유효하죠. 다만 신탁계약에서 임대를 금지한 경우에는 문제가 될 수 있으므로 반드시 신탁원부를 확인해 임대 가능 여부와 제한사항을 살펴야 합니다.

(2) 계약 후 갑자기 신탁회사로 넘어간 집

계약 체결 후 집이 신탁회사로 넘어갔더라도 기존 임대차계약은 그대로 유효하죠. 따라서 임차인의 대항력과 우선변제권도 유지됩니다. 그러나 신탁원부상 이미 금융기관 등 우선권자가 있는 경우 임차인이 배상 순위에서 밀려 보증금을 온전히 돌려받지 못할 위험이 있습니다.

따라서 임차인은 계약 전에는 등기부등본에서 신탁등기 여부를 반드시 확인하고 신탁원부를 통해 신탁 목적·제한사항을 꼼꼼히 살펴야 하며 계약 후 신탁등기를 발견했다면 전입신고와 확정일자로 대항력을 확보하고 보증금 미반환 시 임차권 등기명령 신청을 통해 권리를 지켜야 합니다.

3. 변호사 조력이 꼭 필요한 이유

신탁등기 구조는 일반 임대차보다 훨씬 복잡합니다.

• 계약 무효 여부, 선의의 제3자 입증 등은 전문 법률지식 없이는 불가능

• 경매가 진행되면 배당요구 종기·권리순위 확인을 놓치면 보증금 손실이 커짐

• 신탁회사와 협상·소송 과정은 임차인 혼자 대응하기에는 현실적으로 한계가 큼

👉 따라서 초기부터 변호사 상담으로 전략을 세우는 것이 피해 최소화의 핵심입니다.

4. 자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 신탁등기와 소유권 이전등기의 차이점이 궁금해요.

👉 소유권 이전등기는 단순히 주인이 바뀌는 것이고, 신탁등기는 소유권을 신탁회사에 맡겨 관리·담보 목적으로 쓰는 제도입니다. 세입자 보호 측면에서는 신탁등기가 훨씬 불리합니다.

Q2. 신탁등기 후 부동산 거래 시 주의사항은 무엇인가요?

👉 반드시 신탁원부 확인과 신탁회사 동의서 확보가 필요합니다. 이 서류가 없다면 보증금 보호가 전혀 되지 않을 수 있습니다.

Q3. 신탁등기 신청 절차와 준비 서류가 궁금해요.

👉 집주인이 신탁계약을 맺고 신탁원부를 작성해 등기소에 제출합니다. 문제는 이 과정에서 세입자의 동의가 필요 없다는 점입니다. 즉, 임차인은 모르는 사이 신탁등기가 설정될 수 있습니다.

신탁등기 자체가 임차인에게 절대적으로 불리한 것은 아닙니다. 다만 신탁의 목적과 내용을 정확히 파악하고, 법정 요건을 갖춰 대항력을 확보하는 것이 중요합니다. 복잡한 법률관계가 얽혀 있으므로 계약 전후 전문가 상담을 받으시기 바랍니다.

“등기에 적힌 작은 글씨 하나가 수천만 원의 보증금을 좌우합니다. 계약 전 반드시 신탁등기를 확인하세요.”