무허가건물 등기 막히면 끝인가요?

건축물대장이 없어 등기를 못 한다면 손해배상으로 권리를 지킬 수 있습니다

“무허가건물이라 등기소에서 계속 각하 당했어요.”

“소송에서 이겼는데도, 건축물대장이 없다는 이유로 등기가 안 됩니다.”

부동산 지분을 상속받거나 소유권이전소송에 승소했는데 무허가건물이라는 이유만으로 등기 자체가 막힌 상황. 그리고 공동소유자가 협조까지 거부한다면, 방법이 정말 없을까요?

이 글에서는 실제 사례를 바탕으로 무허가건물 등기가 불가능한 상황에서 손해배상을 받아낸 전략을 소개합니다. 등기를 하지 못해 권리를 포기해야 하나 고민 중이라면 꼭 끝까지 읽어보세요.

등기까지 어렵지 않겠지?

송경호(가명,의뢰인) 님의 어머니는 사실혼 관계였던 상대방과 함께 한 건물의 일부 지분을 증여하는 계약을 체결했습니다. 하지만 어머니가 돌아가신 후, 상대방은 건물 전체가 자신의 소유라고 주장했고 경호님은 소송을 통해 건물 일부 지분에 대한 소유권이전등기청구 소송에 승소했죠. 하지만 문제는 이후였는데요. 해당 건물이 무허가건물이었고, 건축물대장이 존재하지 않아 등기소가 등기 신청을 각하했던 겁니다. 게다가 상대방은 건축사 출입까지 막으며 등기 절차를 방해했고 지분 이전은 사실상 불가능한 상황에 놓이게 되었습니다.

무허가건물로 막힌 등기

등기가 좌절된 순간부터, 이현은 ‘새로운 해결책’을 제시했습니다. 등기소에서 계속 각하당하고 건물 공동소유자의 비협조로 등기 절차 자체가 멈춰버린 상황임을 파악했죠. 많은 이들이 이쯤에서 권리 주장을 포기하지만 저희는 그때부터 해결의 실마리를 찾기 시작했습니다.

첫 번째 단계 – 사실관계 재정비와 실무자료 확보

단순한 민원 수준이 아닌, 등기 불능 사유에 대한 실체적 근거를 확보하기 위해 한국국토정보공사와 지자체에 직접 문의하여 지적 현황 측량 성과도 및 확인서 등을 수집했습니다.

두 번째 단계 – 등기소와 건축사 대응

• 등기소의 각하 사유에 대응하기 위해 건축사에게 요구 문서 작성을 요청했지만, 상대방이 건축사 출입 자체를 막고 건물 출입을 차단했습니다.

• 이현은 이를 단순 갈등이 아닌 의도적인 권리 방해 행위로 판단하고 문서화 및 증거 정리에 착수했습니다.

세 번째 단계 – 소멸시효 중단 및 전략 전환

• 소유권이전등기청구권 소멸시효 만료가 임박한 상황으로 이현은 신속히 재판상 청구 확인의 소를 제기하여 시효를 중단시키고 “집행이 불가능한 상태”라는 점을 입증하여 손해배상 청구로 전환했습니다.

최종 전략 – 등기 불능은 단순한 사정이 아니라, ‘책임’이라는 점을 설득

• “무허가건물이라 등기 못한다”는 변명을 넘어서 상대방의 비협조로 인한 명백한 권리 침해를 근거로 전보배상 책임을 강하게 주장했습니다.

저희의 전략적인 단계덕분에 법원은 이현의 논리를 전면 수용했습니다. 법원은 “해당 지분의 등기가 불가능해진 가장 큰 원인은 상대방의 반복적이고 고의적인 비협조에 있다”고 판단했고 “원고 송경호의 소유권을 실제로 행사할 수 없게 된 점은 명백한 손해”라고 인정했습니다. 그 결과 법원은 피고에게 약 1천만 원의 손해배상을 지급하라는 판결을 내렸죠.

등기가 안 된다고 끝이 아닙니다

집행불능은 곧 손해라는 것을 입증하는 것부터 시작합니다. 단순히 무허가 건물이라고 해서 지분권 자체가 무효가 되지는 않는데요. 건축물대장 부존재, 공동소유자의 방해, 지분 등기 거부 등 현실적인 집행 불능 상황은 변호사의 전략적인 대응이 필수죠. 등기가 불가능하다는 사정을 근거로 손해배상 청구까지 연결하는 건 법률 지식과 경험이 있어야지만 가능한 구조입니다. 소송에서 이겼는데도 권리를 실현할 수 없다면 그 피해에 대한 보상까지도 법적으로 주장할 수 있습니다.

자주묻는질문

의외로 많이 물어보시는 핵심 질문들만 정리했습니다.

4-1. 무허가건물과 불법건축물은 어떻게 다른가요?

• 무허가건물: 건축허가 없이 지어진 건물

• 불법건축물: 허가받은 내용과 다르게 지어진 건물 (용도·구조 등 변경)

  → 둘 다 문제는 있지만, 법적 대응 방식과 가능성은 다르므로 개별 검토가 필요합니다.

4-2. 무허가건물은 등기가 아예 불가능한가요?

불가능하지는 않습니다. 하지만 건축물대장이 존재하지 않거나, 공동소유자의 비협조가 있으면 현실적으로 등기소에서 계속 각하당할 수있지만 이런 경우 손해배상으로 방향을 전환할 수 있습니다.

4-3. 무허가건물도 건축물대장에 등록할 수 있나요?

일부 요건을 충족하면 등록이 가능할 수 있습니다.

• 지자체에 존치 확인 요청

• 지적 측량 성과도와 건축사 확인서 등 자료 제출

  단독 소유가 아닌 경우, 공동소유자의 협조 없이는 현실적으로 어려울 수 있습니다.

이제는 등기 안 되는 이유보다 권리를 지키는 방법을 고민하셔야 할 때입니다. 등기소에서 각하 통보를 받았다고 여러분의 소유권과 지분권이 사라지는 건 아닌데요. 무허가건물이라도 확정판결이 있고 상대방의 협정 거부가 명확하다면 법은 그 손해를 인정해 줍니다.