월세 안내는 세입자 때문에 비밀번호 바꿨다가 주거침입으로 전과자 될 뻔한 썰
📌 이 글은 실제 사례를 기반으로 재구성한 이야기입니다.
안녕하세요. 저는 서울에서 오피스텔 임대업을 하는 평범한 임대인입니다. 아마 이 글을 클릭하신 분들은 지금 연락 두절된 세입자 때문에 속이 까맣게 타들어가고 계시겠죠.
저도 그랬습니다. 내 집에 내가 못 들어가고, 돈은 돈대로 떼이는데, 오히려 제가 범죄자 취급을 받았던 그 기막힌 이야기를 들려드리려 합니다.
혹시 지금 월세 안내는 세입자 때문에 도어락 비밀번호를 바꿀까 고민 중이신가요? 제발, 그전에 제 이야기부터 들어주세요.
👉 월세 미납 후 잠수 탄 세입자에 대 한 단계별 법적 대응 절차
월세도 안내는 세입자의 연락 두절, 잠수, 그리고 적반하장
시작은 단순했습니다. 작년 5월, 세입자가 월세를 안 내기 시작했습니다. '바쁜가 보다' 하고 문자를 남겼습니다. 답이 없더군요. 전화를 했습니다. 안 받습니다. 카톡을 보냈습니다. 읽지 않습니다.
완벽한 '잠수'였습니다.
그러다 보름이 훌쩍 지나서야 툭, 하고 월세가 입금되더군요. 사과 한마디 없이요. 이미 신뢰는 깨졌습니다. 저는 계약서대로 퇴거를 요청했습니다. "더 이상 계약 유지 못 합니다. 6월 20일까지 방 빼주세요."
이때부터 월세도 안내는 세입자의 진짜 '악질' 행태가 시작되었습니다.
짐 안 뺌, 월세 안 냄: 나가라고 한 날짜가 지났는데도 짐은 그대로, 월세는 입금되지 않았습니다.
내용증명 수취 거부: 우체국을 통해 "제발 나가달라"고 내용증명을 3번이나 보냈습니다. 집에 있는 게 뻔한데 문을 안 열어주고 우편물을 일부러 반송시키더군요.
철저한 무시: 제가 찾아가서 초인종을 눌러도, 경찰을 대동해서 가도 절대 문을 열어주지 않았습니다.
내 집인데... 내가 산 집인데, 내 허락 없이 남이 공짜로 살고 있는데 제가 할 수 있는 게 아무것도 없었습니다. 피가 거꾸로 솟는다는 게 이런 느낌이더군요.
임대차 계약서 특약을 이행했을 뿐인데 전과자가 될뻔했습니다
저는 임대차 계약서 특약(제6조) 하나만 믿었습니다.
"7일 이상 연체 시 강제 퇴거 및 출입 금지 조치 가능"
분명히 계약할 때 본인도 동의해서 도장 찍은 내용입니다. 그래서 저는 7월 2일, 세입자가 없는 틈을 타 비밀번호를 바꿨습니다. "이제야 대화라도 하겠구나" 싶었죠.
그런데 그날 밤, 세입자에게서 연락이 왔습니다. 사과였냐고요? 아니요.
"당신, 주거침입으로 고소했어."
기가 막혔습니다. 남의 집에 불법으로 눌러앉아 월세도 안 내는 사람이, 집주인인 저를 주거침입죄로 신고한 겁니다. 경찰서에서 연락이 오는데 손이 부들부들 떨리더군요. 세상이 미쳐 돌아가는 것 같았습니다.
경찰의 한마디 : "월세 안내는 세입자 때문인것도 알고, 집주인인 건 알겠는데, 법이 그렇습니다"
더 억울한 건 수사기관의 반응이었습니다. "선생님 사정은 알겠는데, 세입자가 살고 있는 방에 함부로 들어가거나 비번 바꾸면 형사 처벌 대상입니다."
순식간에 피해자였던 저는 피의자가 되었습니다. 심지어 사건이 검찰로 송치되었다는 문자까지 받았습니다. 자칫하면 전과자가 되어 벌금을 물고, 저 뻔뻔한 세입자에게 합의금까지 줘야 할 판이었습니다.
잠이 안 왔습니다. 억울해서 미칠 것 같았습니다. 이대로 당할 수만은 없어 법무법인 이현을 찾아갔습니다.
이현의 반격: "세입자의 행동, 용납될 수 없다"
변호사님을 만나 하소연부터 했습니다.
"변호사님, 월세 떼인 것도 억울한데 제가 죄인입니까?"
이현의 변호사님은 제 억울함을 감정이 아닌 '법리'로 바꿔주셨습니다. 변호사님은 세입자의 악질적인 행동을 조목조목 짚어내며 수사기관을 설득하기 시작했습니다.
1. "이건 단순한 주거침입이 아닙니다." 세입자가 의도적으로 연락을 끊고, 내용증명 수령을 거부하는 등 '악의적인 불법 점유'를 하고 있다는 점을 강조했습니다. 세입자의 비협조적인 태도 때문에 임대인이 방어 차원에서 계약서대로 행동할 수밖에 없었던 상황임을 입증했습니다.
2. "단순 침입이 아닌 정당한 권리 행사: 위법성 인식의 착오 입증" 일반 주거 계약이 아닌 '단기 임대'의 특수성을 들어, 제가 계약서 제6조(출입 금지 조항)를 믿고 행동한 것은 '위법성 인식의 착오'에 해당한다고 주장했습니다. 즉, 제가 법을 어기려던 게 아니라 정당한 권리 행사라고 믿을 만한 확실한 근거가 있었다는 거죠.
3. "피해자는 세입자가 아니라 집주인입니다." 세입자의 무단 점유로 인해 제가 입은 금전적 손해(약 350만 원)와 정신적 고통을 구체적인 증거로 제출했습니다.
🎉 사이다 결말: 혐의없음
결과가 나오기까지 피 말리는 시간이 흘렀지만, 결국 정의는 살아있었습니다.
경찰은 "임대인이 계약서 특약에 근거해 자신의 행위가 정당하다고 믿은 데에는 정당한 이유가 있다"며 저의 손을 들어주었습니다. 집주인 주거침입 혐의를 완벽하게 벗은 것입니다.
‘혐의없음’ 결과 통지서를 받고 나니 꽉 막혔던 속이 뻥 뚫리는 기분이었습니다. 저 뻔뻔한 세입자에게 법으로 "네가 틀렸다"고 말해준 것 같아 통쾌했습니다.
저처럼 '당하고만 있는' 임대인분들께
월세 안내는 세입자는 생각보다 영악합니다. 법의 허점을 이용해 집주인을 괴롭히고, 고소까지 서슴지 않습니다.
"내 집이니까 괜찮겠지" 하고 감정적으로 대응하다간, 저처럼 정말 큰일 날 수 있습니다. 저 뻔뻔한 사람들에게 휘둘리지 않으려면, 우리에겐 더 강력한 전문가가 필요합니다.
제 억울함을 풀어주고, 세입자의 억지 주장을 법리로 박살 내준 법무법인 이현이 없었다면 저는 지금쯤 전과자가 되어 있었을 겁니다.
혼자 스트레스 받으며 해결하지 마세요. 악질 세입자에게 참교육을 하고 싶다면, 지금 바로 전문가와 상의하시는걸 추천드립니다.