전대차 계약 후 월세 이중 지급 막으려면?

“월세가 저렴해서 어쩔 수 없이 전대차 선택했는데, 이제 와서 진짜 집주인이 ‘그 전대차는 무효’라며 나가라고 합니다.

“건물주 동의 받고 전대차 했는데, 이제는 직접 월세를 자기한테 내라고 소송까지 하겠답니다.”

상가·주택을 빌려 쓰다가 다른 사람에게 다시 빌려주는 계약, 바로 이걸 ‘전대차(전대)’라고 합니다.

문제는, 전대차는

• 임대인(건물주)

• 임차인(전대인)

• 전차인

3명이 얽히는 구조라, 한 번 꼬이기 시작하면 책임관계가 상당히 복잡해진다는 점입니다.

전차인 입장에서 꼭 알아야 할 전대차 핵심 포인트만 정리해 드릴게요.

전대차의 출발점 – “임대인 동의가 있느냐 없느냐”

임대인 동의 없는 전대차: 원칙적으로 금지

📖민법 제629조(임차권의 양도, 전대의 제한)

①임차인은 임대인의 동의없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못한다.

②임차인이 전항의 규정에 위반한 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.

• 임대인 동의 없이 몰래 전대차를 했다면 → 임대인은 임대차 계약 자체를 해지할 수 있는 권한을 갖게 됩니다.

여기서 중요한 점은 “전대차가 자동으로 무효”라고 적혀 있는 것이 아니 임대인에게 ‘해지권’이 생긴다는 점입니다.

그래서 동의 없는 전대차를 했다가 임대인이 이를 문제 삼으면 “당장 나가라, 계약 해지하겠다”는 상황으로 이어질 수 있습니다.

전차인은 어쩔 수 없이 나가야하는 상황이 발생하는 것이죠.

전차인도 건물주에게 직접 책임을 진다

전차인의 ‘직접 의무’

📖민법 제630조(전대의 효과**)**

①임차인이 임대인의 동의를 얻어 임차물을 전대한 때에는 전차인은 직접임대인에 대하여 의무를 부담한다. 이 경우에 전차인은 전대인에 대한 차임의 지급으로써 임대인에게 대항하지 못한다.

②전항의 규정은 임대인의 임차인에 대한 권리행사에 영향을 미치지 아니한다.

임대인 동의가 있는 전대차라면,

• 전차인은 단순히 전대인(원세입자)에게만 책임지는 사람이 아니라

• 건물주에게도 직접 의무를 지는 ‘또 하나의 세입자’ 위치가 됩니다.

그래서 임대인은

• 전대인을 통해서만이 아니라

• 전차인에게도 직접 차임·목적물 반환 등을 요구할 수 있는 구조가 됩니다.

“저는 임차인에게 돈 냈는데요?”

전차인이 전대인(임차인)에게 낸 월세, 임대인에게 통할까?

“그럼 전대인한테 미리 낸 월세는 전부 무효니까 사기인가요?”

👨🏻‍⚖️ 집주인의 입장:“나는 매달 30일에 월세를 받을 권리가 있습니다. 당신이 편하자고 1일에 미리 세입자에게 돈을 준 건 당신과 세입자 둘만의 개인적인 약속일 뿐입니다. 나는 약속된 30일에 돈을 못 받았으니, 살고 있는 당신이 내야 합니다.”

믿었던 세입자가 돈을 들고 도망갔다면 사람을 잘못 믿고 돈을 맡긴 나의 실수로 보기 때문에 집주인에게 “이미 냈다”고 따질 수 없는 것입니다.

👨🏻‍⚖️ 임차인이 임대인의 동의를 얻어 임차물을 전대한 때에는 전차인은 직접 임대인에 대하여 의무를 부담하고, 이 경우에 전차인은 전대인에 대한 차임의 지급으로써 임대인에게 대항할 수 없다고 규정하고 있는바, 위 규정에 의하여 전차인이 임대인에게 대항할 수 없는 차임의 범위는 전대차계약상의 차임지급시기를 기준으로 하여 그 전에 전대인에게 지급한 차임에 한정되고, 그 이후에 지급한 차임으로는 임대인에게 대항할 수 있다.

대법원 2008. 3. 27. 선고 2006다45459 판결

전차인이 전대인(임차인)에게 낸 보증금, 임대인에게 통할까?

“저는 전대인한테 보증금까지 다 맡겼는데요. 제가 맡긴 보증금은 아무 의미가 없는 건가요?

안타깝게도 보증금은 돈을 받은 세입자(전대인)에게 돌려달라고 해야 합니다. 집주인은 "나는 모르는 일이다"라고 할 수 있어요.

하지만 딱 하나, "밀린 월세"는 인정해 줘요: 만약 여러분이 월세를 몇 달 못 냈다고 칩시다.

• 집주인이 "밀린 월세 내놔!"라고 하면,

• 제가 세입자한테 맡긴 보증금에서 그만큼 까세요!"라고 말할 수는 있습니다.

👨🏻‍⚖️ “전대차계약 종료와 전대차목적물의 반환 당시 전차인의 연체차임은 전대차보증금에서 당연히 공제되어 소멸하며, 이는 전대차계약상의 차임지급시기 이후 발생한 채무소멸사유이므로 전차인은 이로써 임대인에게 대항할 수 있다.” 대법원 2008. 3. 27. 선고 2006다45459 판결

하지만 결국, 온전하게 돌려받기 위해서는 전대인(임차인)에게 돌려달라고 요구해야 할 영역입니다.

전대차에서 자주 나오는 쟁점 한 번에 정리

1) 임대인 동의 없는 전대차를 했다면?

• 민법 제629조에 따라

  👉 임대인은 계약 해지권을 갖게 됩니다.

• “몰래 전대차”는 👉 전차인에게 매우 위험한 선택입니다.

2) 임대인 동의 있는 전대차에서, 전차인은 누구에게 책임지나요?

• 전차인은 전대인(임차인)에게도,

• 임대인(건물주)에게도, 👉 직접 의무를 부담합니다.

전대차, 신중하게 고민하고 선택해야 하는 문제

• 임대인 동의 여부,

• 전차인의 직접 의무,

• 차임 지급 시기와 대항 가능 범위,

• 임차인·임대인 계약 종료 방식(합의 vs 해지 통고)

등에 따라 전차인의 권리와 임차인의 리스크가 완전히 달라지는 구조입니다.

실제 소송으로 바로 이어질 수 있는 부분입니다.

전대차 계약을 준비 중이거나, 이미 전대차를 해놓은 상태에서

• 임대인으로부터 “무단 전대” 주장을 듣고 계시거나,

• 전차인으로서 “나가라”는 통보를 받으셨다면,

전대차 구조를 정확히 이해하고 있는 변호사와 지금 상황에서 어떤 권리·의무가 있는지 먼저 점검해 보시는 게 좋습니다.

작은 계약 하나 같아 보여도, 전대차는 임대차 전체의 운명을 바꾸는 문제가 되곤 합니다.

혼자 고민하지 마시고, 상황을 구체적으로 정리해 전문가와 상의해 보세요.