국유지 경계침범, 소유권이전등기 인정받은 썰
등기부등본을 믿고 계신가요? 건축물대장에 당신 이름이 있다고 안심하고 계신가요?
그것만으로는 충분하지 않습니다.
실제로 서울 한남동에 거주하던 A씨는 40년 동안 아무 문제 없이 살아온 집에서 어느 날 이런 통보를 받았습니다.
"귀하의 건물이 국유지 6㎡를 무단 점유하고 있습니다. 시정하지 않을 경우 강제 철거가 진행될 수 있습니다."
겨우 6㎡. 화장실 한 칸 크기입니다. 하지만 그 작은 땅 때문에 건물 전체가 불법 건축물이 되고, 40년간 일군 재산이 한순간에 무너질 위기에 처했습니다. 더 충격적인 건, A씨는 땅을 매입할 때 아무런 문제가 없었다는 점입니다. 등기도 깨끗했고, 세금도 성실히 냈으며, 건축허가도 정상적으로 받았습니다.
그런데 왜 갑자기 불법이 된 걸까요?
국유지 경계 침범으로 시작된 소유권분쟁
A씨는 1980년대 초, 서울 한남동에 작은 점포와 주택이 있는 부지를 매입했습니다. 수십 년 동안 그곳에서 가게를 운영하며 살아왔지만,
어느 날 “건물 부지 일부가 국유지 위에 걸쳐 있다”는 통보를 받았습니다. 문제의 땅은 단 6㎡였지만, 건물 일부가 걸쳐 있었기 때문에 강제 철거 위험까지 있었죠.
A씨는 “건물이 40년 넘게 서 있었는데, 이제 와서 내 땅이 아니라니요.”라며 억울해하셨습니다. 그래서 저희는 이 사안을 단순한 경계 문제로 보지 않고,
점유취득시효 완성에 따른 소유권이전등기 청구 소송으로 전략을 세웠습니다. 이 방식은 오랜 기간 타인의 땅을 소유의 의사로 평온·공연하게 점유한 경우 소유권을 인정받을 수 있는 강력한 법적 수단입니다.
점유취득시효 완성 인정, 소유권이전등기 명령
법원은 A씨의 주장을 전부 받아들였습니다. 그 이유는 다음과 같습니다.
A씨의 건물은 1983년에 신축되어 약 40년간 평온하고 공연하게 점유되어 있었고,
대한민국(국유지 소유자)는 그 기간 동안 단 한 번도 문제를 제기하지 않았으며,
해당 토지는 실제로 공공용으로 사용된 적이 없는 미활용 행정재산이었습니다.
이에 따라 법원은 “A씨가 점유취득시효를 완성했으며, 그 결과 소유권이전등기 절차를 이행하라”는 판결을 내렸습니다. 즉, A씨는 자신이 오랫동안 사용하던 땅을 법적으로 본인 명의로 등록할 수 있게 된 것이죠.
소유권이전등기를 성공으로 이끈 핵심 포인트
이 사건은 개인 간의 분쟁이 아닌, 국유지 소유자인 국가를 상대로 한 소송이었습니다. 따라서 법리 구성과 전략 수립이 소송의 성패를 가르는 핵심이었죠.
1) ‘행정재산 여부’ 논파 — 국유지라도 점유취득시효 가능
국가 측은 “이 토지는 행정재산이므로 취득시효의 대상이 될 수 없다”고 주장했습니다. 행정재산은 원칙적으로 개인이 점유해도 소유권을 취득할 수 없습니다. 하지만 저희는 이 토지가 실제로 공공용으로 사용된 적이 없는 미활용군용지라는 점에 주목했습니다.
공용개시 행위가 없었다면 행정재산이 아니라는 대법원 판례를 근거로, 해당 토지가 점유취득시효의 대상이 되는 일반재산임을 입증했습니다. 법원 역시 “이 토지는 행정재산으로 보기 어렵다”고 판단했습니다.
2) 취득시효 기산점의 ‘임의 선택’ — 소유권이전등기 타이밍 맞추기
취득시효를 완성하려면 20년 이상 점유 기간이 필요합니다. 하지만 이 기간을 단순히 계산하는 것만으로는 부족합니다. 등기명의자의 변동 여부에 따라 시효의 기산점이 달라질 수 있기 때문이죠.
A씨의 경우, 해당 토지는 1991년 이후 계속 ‘대한민국’ 명의로 동일했습니다. 그래서 저희는 대법원 판례를 근거로, 임의의 시점(2002. 2. 21.)을 기산점으로 설정했습니다. 그로부터 20년이 지난 2022. 2. 21.을 취득시효 완성일로 특정하고, 그날 바로 소송을 제기했습니다. 이 전략 덕분에 법원은 “원고가 선택한 시점을 기준으로 취득시효가 완성되었다”고 인정하며 소유권이전등기 청구를 인용했습니다.
3) 점유 의사 입증 — 건물 소유자는 부지를 점유한 것으로 본다
저희는 “건물의 소유자는 그 부지를 점유한 것으로 본다”는 대법원 판례를 근거로 들며, A씨의 점유 의사를 확실히 인정받았습니다. 또한, 민법 제197조의 추정 규정을 활용해 “평온·공연하게 점유한 자는 소유의 의사로 점유한 것으로 본다”는 논리를 전개했습니다. 결국, 국가는 30년이 넘는 기간 동안 아무런 이의도 제기하지 않았고, 이 점이 성공적인 결정적 요인이 되었습니다.
변호사가 없었다면?
변호사가 없었다면 A씨는 다음과 같은 불이익을 겪었을 가능성이 큽니다.
건물 일부 철거 및 복구 비용 부담
국유지 무단점유에 따른 변상금·과태료 부과
건물 매매 및 상속 불가
장기적인 재산권 불안정
이 모든 리스크는 결국 소유권이전등기 성공으로 완전히 해소되었습니다. 즉, 변호사의 전략적 대응이 없었다면 수십 년간 지켜온 A씨의 ‘집과 생계터전’을 한순간에 잃을 수도 있었던 겁니다.
변호님! 질문 있습니다
Q1. 국유지를 오랫동안 사용해 왔는데, 진짜 제 땅으로 만들 수 있나요?
A. 가능하지만 ‘행정재산’이 아니어야 합니다.
Q2. 건물 일부만 국유지를 침범했는데, 그래도 시효취득이 가능한가요?
A. 건물이 걸쳐 있다면 부지 점유로 간주될 수 있습니다.
Q3. 점유취득시효를 주장하려면 언제부터 계산해야 하나요?
A. 등기명의자가 바뀌지 않았다면 ‘임의의 기산점’을 선택할 수 있습니다.
대부분의 사람들은 국가로부터 "국유지 침범" 통보를 받으면 이렇게 행동합니다:
"내가 잘못한 거니까..." 하며 즉시 합의금을 지불
"어쩔 수 없지..." 하며 건물 일부를 자진 철거
"싸워봤자 이길 수 없어" 하며 변상금 분할 납부 동의
그 순간, 게임은 끝입니다. 하지만 가장 큰 손실은 돈이 아닙니다. 평생 일궈온 삶의 터전을 잃는다는 것. 전재산이 하루아침에 휴지조각이 된다는 것. 자녀에게 빚 대신 물려줄 것이 사라진다는 것. 그 절망감과 억울함은 돈으로 환산할 수 없습니다.