3자간 명의신탁, 믿었던 가족이 소유권을 주장한다면? 뺏긴 아파트 되찾는 법

“내가 돈을 냈는데… 왜 내 집이 아니라고 하나요?”

10년 전, A씨는 사정상 동생 명의로 아파트를 이전받는 방식의 ‘3자간 명의신탁’을 했습니다.

• 매도인은 동생에게 등기 이전

• 실제 자금은 A씨 부담

• 거주·관리 모두 A씨

하지만 세무조사에서 이 사실이 드러나자

A씨는 증여세 부과 + 실명법 위반 리스크 + 소유권 상실 위기까지 동시에 맞닥뜨렸습니다.

더 큰 문제는 동생이 “원래부터 내 집이었다”고 주장하기 시작하면서 민사소송까지 불가피한 상황이 되었다는 것.

이 모든 문제의 출발점이 3자간 명의신탁 구조입니다.

3자간 명의신탁, 왜 불법일까?

부동산 명의신탁 이야기를 상담하다 보면 제일 먼저 나오는 말이 있습니다.

“변호사님… 그냥 이름만 빌린 건데 이게 왜 그렇게 큰 문제가 되나요?”

특히 3자간 명의신탁은 구조가 조금 복잡해서 더 위험합니다.

✔ 3자간 명의신탁 구조

• 매도인 → 명의수탁자(명의자)에게 등기 이전

• 돈은 명의신탁자(실소유자)가 냄

• 등기부에는 실소유자의 흔적이 없음

즉, 실제 주인은 따로 있는데 등기는 전혀 다른 사람에게 가 있는 형태죠.

✔ 왜 문제냐고요?

이 구조는 현행 부동산실명법에서 명확히 금지하고 있기 때문입니다.

법은 “실제로 소유한 사람 이름으로 등기해야 한다”는 원칙을 가장 기본으로 삼습니다.

그리고 중요한 건

📌 3자간 명의신탁은 ‘약정 자체가 무효’입니다.

즉, “내가 샀다”는 주장만으로는 법적 보호를 받을 수 없습니다.

3자간 명의신탁에서 실제로 문제가 되는 상황

1️⃣ 명의자가 마음대로 부동산을 매도하거나 담보로 제공한 경우

3자간 등기명의신탁의 경우, 서류상으로는 명의수탁자 명의로 등기가 이전된 것처럼 보이지만, 부동산실명법에 따라 이러한 등기는 애초에 효력이 없는 ‘무효 등기’입니다.

따라서 법적으로는 소유권이 명의수탁자에게 넘어간 것이 아니라, 여전히 매도인에게 남아 있는 상태로 취급됩니다.

즉, 등기만 바뀐 것처럼 보일 뿐 실질적인 소유권 이전은 인정되지 않기 때문에,

“명의수탁자가 등기부상 소유자처럼 보이지만, 법은 그를 진짜 소유자로 보지 않는다”는 구조가 됩니다.

문제는 이 구조가 ‘등기 명의는 수탁자, 실질 소유자 없음, 법적 소유자는 매도인’이라는 매우 불안정한 상태를 만들기 때문에,

명의수탁자가 임의로 매도하거나 담보로 제공하더라도 실소유자는 이를 막거나 되찾기 어려운 위험한 상황이 된다는 점입니다.

2️⃣ 세무조사에서 자금출처 불명 → 증여세 폭탄

국세청은 자금 흐름을 조사할 때 명의수탁자 명의로 된 부동산을 보면 증여로 판단합니다.

• 증여세

• 가산세

• 취득세·양도세 추가 부과 가능

게다가 중복세무조사 원칙이 있어도 명의신탁이 새롭게 확인되면 다시 조사 대상이 될 수 있습니다.

3️⃣ 명의수탁자가 태도를 바꿔 “그 집 내 것”이라 주장하는 경우

3자간 명의신탁 약정은 무효입니다.

따라서 명의신탁자는 명의수탁자에게 “등기 돌려줘”라고 주장해도 받아들여지기 어렵습니다.

→ 소송으로 가도 승산이 크게 낮음

→ 오히려 부당이득 반환을 요구당할 위험도 있음

4️⃣ 실명법 위반 + 허위계약서 작성 → 형사처벌

부동산실명법 위반은 단순한 민사 문제가 아니라 형사 범죄입니다.

• 명의신탁자: 5년 이하 징역 또는 2억 이하 벌금

• 명의수탁자: 3년 이하 징역 또는 1억 이하 벌금

허위 계약서 작성, 조세포탈 목적이 인정되면 처벌은 더 무거워질 수 있습니다.

⚠️ 3자간 명의신탁을 방치하면 생기는 위험

1. 소유권 상실 가능성

명의자가 버티면 사실상 되찾기 어렵습니다.

2. 세금 폭탄

증여세 + 가산세 + 양도세 + 취득세 세금이 세트로 부과됩니다.

3. 형사처벌 리스크

실명법 위반, 사문서위조, 조세포탈 협의까지… 상황에 따라 실형 가능성까지 존재합니다.

⚖️ 3자간 명의신탁, 해결하려면 ‘입증’이 핵심입니다

3자간 명의신탁은 법적으로 매우 불리한 구조입니다.

따라서 아래 요소를 치밀하게 입증해야 합니다.

• 실제 자금 흐름

• 계약 체결 배경

• 명의만 수탁자에게 이전된 경위

• 신뢰관계 및 명의 이전 사유

• 거주·관리 실태

이 중 하나라도 부실하면 소유권 회복 가능성은 급격히 낮아집니다.

합법적인 대안은?

그럼 “그냥 명의 빌려서 하는 것”이 안 된다면 현실적으로 어떤 방법이 있을까요?

아래는 실제 현장에서 가장 많이 안내하는 법적 대안 3가지입니다.

(1) 사전증여 + 실명 이전

가족 명의를 쓰려는 이유가 ‘증여 목적’이라면 애초에 사전 증여 → 실명 등기가 정석입니다.

물론 증여세가 발생하지만 명의신탁으로 걸릴 경우보다 부담이 훨씬 낮습니다.

(2) 차용증·금전거래 증빙 갖춘 정상 매매

가족에게 돈을 빌려주고

그 사람이 집을 살 수 있도록 돕는 구조라면,

• 차용증

• 이자 지급 내역

• 상환 계획

이런 증거를 명확히 남겨두면 명의신탁으로 오인될 가능성을 크게 줄일 수 있습니다.

(3) 공동명의 활용

실소유자와 비용 부담 비율이 명확하다면

‘공동명의’가 가장 안전한 방법일 수 있습니다.

• 자금출처 투명

• 추후 분쟁 줄어듦

• 명의신탁 의심 가능성↓

• 세금 계획도 명확

특히 부모–자녀 간의 경우 양도세·취득세·증여세 최적화 전략으로도 많이 사용됩니다.

자주 묻는 질문

Q1. 3자간 명의신탁도 실명법 처벌 대상인가요?

네.

3자간 명의신탁은 대표적인 실명법 위반 형태입니다.

• 명의신탁자: 5년 이하 징역 또는 2억 이하 벌금

• 명의수탁자: 3년 이하 징역 또는 1억 이하 벌금

Q2. 3자간 명의신탁 부동산을 양도하면 세금은 누구에게 나오나요?

등기 명의자인 수탁자에게 양도세가 부과됩니다.

하지만 실소유자(신탁자)에게도

증여세·취득세 등 추가 세금이 동시에 발생할 수 있습니다.

Q3. 부부간 명의신탁과 동일하게 예외가 인정될 수 있나요?

❌ 3자간 명의신탁은 예외가 거의 없습니다.

특히 2005.12.31 이전 부부간 명의신탁 판례는

3자간 구조에는 적용되지 않습니다.

“가족을 믿고 했다가… 결국 남보다 못한 관계가 되었습니다.”

3자간 명의신탁 상담을 받다 보면 절반 이상이 이렇게 말합니다.

부동산은 금액이 크고, 한 번 잘못 얽히면 소유권 회복까지 수년이 걸립니다.

👉 이미 분쟁이 시작되었거나

👉 세무조사 통보를 받았거나

👉 “내가 돈 냈는데 명의는 가족 이름” 상황이라면

지금 바로 전문가의 도움을 받으세요. 혼자 고민한다고 해결되지 않습니다.