지방 저가 주택 종부세 합산 배제, 부부 명의 잘못 나누면 12억 공제 날아갑니다

시골 집은 주택 수에서 뺀다며?" 1주택자 믿었다가 수백만 원 더 낸 사연

"아니, 시골에 있는 3억짜리 집은 주택 수에서 빼준다고 하지 않았나요? 왜 제가 다주택자 세금을 내야 합니까?"

종합부동산세 고지서를 받아 들고 저희 사무실을 찾아오시는 의뢰인분들이 가장 억울해하시는 부분이 바로 이 지점입니다.

분명 뉴스에서는 지방 저가주택은 1세대 1주택 혜택을 준다고 들었는데, 막상 세금은 수백만 원이 더 나왔으니 말입니다.

결론부터 말씀드리겠습니다. 최근 대법원 판결(2025두33779)로 인해, 부부가 명의를 나누어 가진 경우 1세대 1주택 특례를 적용받을 수 없음이 확정되었습니다.

만약 지금 "부부 공동명의니까 괜찮겠지" 혹은 “각자 명의니 따로 계산되겠지”라고 막연히 생각하고 계신다면,

오늘 이 글을 끝까지 읽으셔야 '세금 폭탄'의 원인을 파악하고 내년 계획을 세우실 수 있습니다.

1주택자니까 세금 걱정 없다? 이것 모르면 오산입니다.

"나는 집 하나뿐이니까 괜찮겠지"라고 방심하다가 거주 요건 1년이 모자라거나, 공시가격 기준을 착각해서 수천만 원의 '세금 폭탄'을 맞는 분들을 너무나 많이 봐왔기 때문입니다.

집주인이 반드시 알아야 할 [보유 시] vs [매도 시] 핵심 혜택을 딱 정리해 드리겠습니다.

이 글 하나만 저장해 두시면 든든하실 겁니다.

가지고 있을 때 (재산세 + 종부세)

집을 가지고만 있어도 내는 세금입니다. 1주택자에게는 파격적인 공제 혜택을 줍니다. 여기서 핵심 기준은 공시가격(정부가 매긴 가격)입니다. (실거래가 아님 주의!)

① 재산세 (특례 세율)

• 혜택: 공시가격 9억 원 이하의 1주택자라면, 일반 세율보다 0.05%p 낮은 특례 세율을 적용받습니다. (별도 신청 없어도 자동 적용되지만, 가끔 누락되니 확인 필요)

② 종합부동산세 (핵심: 12억 원)

흔히 부자세라고 불리는 종부세지만, 서울 아파트값이 오르며 평범한 1주택자도 대상이 되곤 했습니다.

• 기본 공제: 1세대 1주택자는 공시가격 12억 원까지 세금이 '0원'입니다. (다주택자는 9억 원)

• 고령자/장기보유 공제: 만 60세 이상이거나 5년 이상 보유했다면, 산출된 세금에서 최대 80%까지 깎아줍니다.

집이 두 채인데 1주택자로 봐준다고요?

어쩔 수 없는 사정으로 잠시 2주택이 된 경우, 법은 억울하지 않게 1주택자로 간주해 줍니다.

남편 명의 vs 아내 명의, 그 한 끗 차이가 세금을 갈랐습니다.

이번 대법원 판결의 A씨는 서울에 공시가 12억 원 상당의 아파트를 본인 명의로 가지고 있었고, 은퇴 후 전원생활을 꿈꾸며 경북 지역에 공시가 2억 원짜리 주택을 아내 명의로 샀습니다.

A씨는 당연히 본인이 1세대 1주택자로서 종부세 공제 혜택(기본공제+추가공제)을 받을 거라 생각했습니다. 하지만 국세청은 A씨를 1주택자 특례 대상에서 제외했습니다.

이유가 무엇일까요?

대법원이 말하는 1세대 1주택자의 진짜 의미

이번 대법원 판결의 핵심은 혜택의 대상은 세대가 아니라 사람(소유자)'이라는 것입니다.

• 법의 논리: 종부세법상 지방 저가주택 특례(주택 수 제외)는 1주택을 가진 사람이 + 지방 저가주택도 함께 가진 경우'에만 적용됩니다.

• A씨의 경우: 본인은 서울 아파트, 아내는 지방 주택. 즉, 한 사람이 두 채를 모두 가진 것이 아니므로 특례 조항에 해당하지 않는다는 것입니다.

쉽게 말해, 남편이 서울 집과 시골 집을 모두 가지고 있었다면 오히려 세금이 줄어들었을 텐데, 아내 명의로 분산했기 때문에 '1세대 1주택 단독 명의자'가 누리는 파격적인 공제 혜택(최대 12억 공제 등)을 날리게 된 것입니다.

⚠️시골 집을 아내 명의가 아닌, 남편 명의로 취득했어야 합니다.

이미 나온 고지서, 조세 행정소송으로 뒤집을 수 있을까?

이번 대법원 판결로 인해, 유사한 상황에서 행정 소송을 통해 세금을 돌려받기는 사실상 어려워졌습니다. 이제는 '불복'이 아니라 전략 수정이 필요한 시점입니다.

이미 엎질러진 물이라고 방치하면, 내년에도, 내후년에도 똑같은 세금 고지서를 받게 됩니다.

지금 점검해야 할 3가지 체크리스트:

1. 지방 주택 처분 vs 명의 변경: 세금 실익을 따져보았을 때, 아내 명의의 시골 집을 남편 명의로 합치는 것이 유리한지(취득세 등 비용 고려), 아니면 처분하는 것이 유리한지 계산해 보셨나요?

2. 부부 공동명의 1주택 특례 신청: 혹시 현재 상황에서 '부부 공동명의 특례'를 신청하는 것이 더 유리한 구간에 있지는 않은지 확인해 보셨나요?

3. 주택임대사업자 등록 여부: 시골 주택을 임대 주택으로 등록하여 합산 배제(세금 계산에서 뺌)를 받을 수 있는 요건이 되는지 검토해 보셨나요?

조세심판원 기각 후, 세무사가 아닌 변호사가 필요한 순간

"세무사님이 정말 애써주셨지만, 조세심판원에서 기각되었습니다. 이제 포기해야 하나요?"

많은 의뢰인분이 이 단계에서 좌절하고 찾아오십니다. 하지만 냉정하게 말씀드리면, 진짜 싸움은 이제부터 시작입니다.

세금 신고를 꼼꼼하게 하고 절세 전략을 짜는 것은 세무사의 영역이 맞습니다.

하지만 이미 부과된 세금에 불복하여 국가(국세청)를 상대로 싸움을 걸어야 한다면(행정소송), 그때부터는 영역이 완전히 달라집니다.

수술이 필요한 환자에게 약사가 아닌 외과 의사가 필요한 것처럼, 법적 분쟁에는 법률 전문가가 필요한 3가지 결정적인 이유를 말씀드리겠습니다.

법정에 설 수 있는 자격은 변호사에게만 있습니다 (소송대리권)

가장 현실적이고 절대적인 차이입니다.

• 세무사/회계사: 세무서나 조세심판원에 이의를 제기하는 '전심 절차'까지는 대행할 수 있습니다.

  하지만 심판원에서도 졌다면? 그 다음 단계인 행정법원(소송)에는 들어갈 수 없습니다.

• 변호사: 대한민국 법률상 소송 대리권은 변호사에게만 있습니다.

⚠️만약 세무사에게 맡겼던 사건이 소송으로 가게 되면, 어차피 변호사를 새로 선임해야 합니다.

사건의 맥락을 처음부터 다시 설명하고 자료를 넘기는 과정에서 골든타임'과 전략의 연속성이 끊기게 됩니다.

처음부터 '싸움'을 예견했다면, 법정 공방까지 책임질 수 있는 변호사가 설계를 맡아야 합니다.

규정을 보는 눈 vs 법리를 보는 눈

세무사와 변호사는 세금을 바라보는 관점 자체가 다릅니다.

• 세무적 접근 (규정 중심): "세법 제OO조에 따르면 이 경우에는 과세 대상이 맞습니다."

  • 세무사는 국세청의 예규나 통칙(가이드라인)을 기준으로 판단하는 경향이 강합니다. 과세 관청의 논리를 거스르기 쉽지 않습니다.

• 법률적 접근 (입증과 논리 중심): "규정은 그렇지만, 실질과세의 원칙이나 헌법상 비례의 원칙에 비추어 볼 때 이 처분은 부당합니다."

  • 변호사는 국세청의 가이드라인이 상위법(헌법, 법률)에 위배되지 않는지, 사실관계 인정에 오류가 없는지를 파고듭니다.

입증 책임의 싸움에서 이기는 기술

소송은 누가 더 억울하냐가 아니라, 누가 판사를 설득할 증거를 내놓느냐의 싸움입니다.

국세청은 방대한 과세 자료와 조직력을 가지고 있습니다. 이에 맞서 개인 납세자가 이기려면, 단순히 "나는 몰랐다"고 호소하는 것은 통하지 않습니다.

• 변호사의 역할: 금융 거래 내역 조회, 사실 조회 신청, 증인 신문 등 법적 권한을 활용해 유리한 증거를 강제로 확보할 수 있습니다.

• 세무사는 신고 서류를 정리하는 데 특화되어 있지만, 법원에서 효력을 가질 수 있는 증거를 수집하고 재구성하는 노하우는 소송 경험이 풍부한 변호사가 압도적입니다.

이런 분은 변호사를 찾으셔야 합니다

모든 세금 문제에 변호사가 필요한 건 아닙니다. 단순한 신고 누락이나 계산 착오는 세무사님이 훨씬 빠르고 정확하게 해결해 주십니다.

하지만 다음 세 가지 중 하나라도 해당한다면, 반드시 변호사와 상담하셔야 합니다.

1. 세무조사 단계에서 쟁점이 복잡하거나 액수가 10억 원 이상으로 큰 경우 (형사 고발 가능성 대비)

2. 조세심판원에서 기각 결정을 받고 행정소송을 고려해야 하는 경우

3. 법령의 해석이 모호하여 국세청과 의견 대립이 팽팽한 경우 (선례가 없는 새로운 유형의 사건)

"세무사님도 어렵다는데 진짜 방법이 있을까요?"

네, 관점을 바꾸면 길이 보입니다. 국세청의 과세 논리를 깨뜨리는 것은 숫자가 아니라 치밀한 법리 해석입니다.

현재 받으신 납세고지서나 조세심판원 결정문을 보여주십시오.

국세청이 주장하는 논리의 허점이 어디인지, 승소 가능성은 얼마나 되는지 분석해 드리겠습니다.