요즘 부동산 시장에서 지역주택조합 가입을 권유받는 분들이 많습니다. “지금 가입하면 분양가보다 훨씬 싸게 아파트를 받을 수 있다”는 말에 가입하지만, 막상 사업이 지연되거나 무산되면 부당이득금 반환 문제로 다투는 경우가 많습니다. “사업이 안 된다고 해서 계약을 취소했는데, 업무대행비는 환불이 불가능하대요…” 이런 억울한 상황에서 실제로 부당이득금 반환소송으로 조합원을 도와드린 사례를 소개해 드리겠습니다.
지역주택조합에 이미 가입을 했는데요..?
의뢰인 A씨는 한 지역주택조합 추진위원회로부터 전화를 받았습니다.
“조합이 곧 인가가 날 예정인데, 지금 가입하시면 25층 새 아파트를 시세보다 훨씬 싸게 받으실 수 있습니다.” 홍보관에서는 조감도와 모형이 전시돼 있었고, ‘지상 25층, 2,000세대 규모’라는 말에 마음이 움직였습니다. 당시 추진위원회 측은 이렇게 설명했습니다.
“이미 토지 확보율도 상당히 높고, 조합 설립 인가만 나면 바로 착공 들어갑니다.”
“지금 선착순으로 59A 타입은 거의 마감이에요.”
A씨는 현장 분위기에 휩쓸려 조합원 가입계약서를 작성하고, 총 3,000만 원(조합원분담금 500만 원 + 업무대행비 2,500만 원)을 지정된 신탁사 계좌로 송금했습니다. 그런데 시간이 지나도 아무런 소식이 없었습니다. 조합설립인가가 나지 않았고, 부지 매입도 진척이 없었죠. A씨는 이상하다 싶어 직접 구청과 서울시에 문의했습니다. 그때 들은 말이 충격적이었습니다.
해당 지역은 대부분 1종 일반주거지역으로, 4층 이상 건물이 허용되지 않았고
서울시는 이 구역을 지구단위계획 수립 대상에서 제외해, 용도변경 자체가 불가능했으며
토지 확보율은 고작 1.9%에 불과했습니다.
즉, 25층 아파트를 짓는 건 처음부터 불가능한 사업이었던 겁니다.
처음부터 불가능했던 지역주택조합, 부당이득금 반환 청구소송의 법적쟁점
원시적 불능
→ 토지 확보율 1.9%, 용도지역 제한 등으로 사업이 처음부터 불가능했으므로 계약은 무효.
→ 조합이 받은 돈은 부당이득금으로 반환해야 함.
기망행위
→ “곧 인가 난다” “토지 거의 확보됐다” 등 허위·과장 홍보로 조합원을 모집했다면 사기행위로 계약 취소 가능.
업무대행비 포함 여부
→ 계약이 무효이면 업무대행비 역시 법적 근거 없는 수취, 즉 부당이득금 반환 대상에 포함.
항소 절차 하자
→ 조합이 항소기한을 지키지 못해 항소가 부적법 각하, 1심 판결 확정.
지역주택조합, 부당이득금 반환청구 소송의 결말은?
저희는 A씨를 대신해 조합 측을 상대로 부당이득금 반환청구 소송을 제기했습니다. 법원은 “조합이 사업 가능성을 과장하고 허위로 설명했다”며 조합과 업무대행사는 연대해 3천만 원을 반환하라고 판결했습니다. 조합 측은 “계약서에 업무대행비는 환불할 수 없다고 되어 있다”며 항소했지만, 법원은 이를 받아들이지 않았습니다. 이유는 다음과 같습니다.
조합은 이미 소송이 진행 중임을 알고 있었음에도 항소 기간을 놓쳤고,
추후보완항소 요건도 갖추지 못했기 때문입니다.
결국 항소가 부적법 각하되어, 1심의 부당이득금 반환 판결이 그대로 확정되었습니다.
A씨는 납부한 금액 전액을 돌려받을 수 있었습니다.
지역주택조합 사업 불가능성 입증이 핵심
이 사건에서 저희가 집중한 부분은 바로 ‘사업 불가능성’과 ‘기망행위’의 입증이었습니다. 저희는 다음과 같은 자료를 통해 조합의 과장과 허위 설명을 입증했습니다.
서울시의 지구단위계획 수립 제외 공문
토지 확보율 관련 내부 문서
용도지역 제한으로 인한 건축 불가능 근거자료
이를 근거로 “애초에 지역주택조합 사업이 불가능했고, 조합이 이를 알고도 조합원을 모집했다”는 점을 법원에 설득력 있게 제시했습니다.
결과적으로 법원은 조합 측의 기망행위를 인정했고, A씨의 부당이득금 반환 청구를 인용했습니다.
지역주택조합 계약서 문구에 속지 마세요
이 사건처럼 많은 분들이 조합과 체결한 계약서의 “업무대행비는 환불 불가”라는 문구를 보고 포기하십니다. 하지만 계약 자체가 무효 또는 취소 사유가 있다면, 그런 조항은 효력이 없습니다. 혼자 대응했다면 법률적 판단 근거를 제시하기 어려워 “조합에서 정한 규정이니까 어쩔 수 없다”고 생각했을 가능성이 높습니다. 전문 변호사는 이런 계약 조항의 효력, 사업 불가능성, 기망행위 여부를 종합적으로 분석해 부당이득금 반환 가능성을 열어드립니다.
변호사님! 질문있습니다
Q1. 지역주택조합이 “업무대행비는 환불 불가”라고 해도 정말 못 돌려받나요?
A. 아닙니다. 사업이 애초에 불가능했거나 조합이 사실을 속였다면 계약은 무효가 되어 부당이득금 반환청구 가능합니다.
Q2. 지역주택조합 사업이 진행이 안 되는데, 탈퇴하면 납부금은 다 잃는 건가요?
A. 단순 탈퇴는 어려우나, 토지 확보율 저조·허위 홍보 등이 있었다면 법적으로 환불 근거가 인정됩니다.
Q3. 부당이득금 반환소송을 하면 얼마나 걸리고, 실질적으로 받을 수 있나요?
A. 증거가 명확하면 충분히 가능합니다. 보통 6개월~1년 내 판결, 실제로 3,000만 원 전액 반환 사례도 있습니다.
부당이득금 반환, 법적으로 가능한 대응입니다
지역주택조합 가입 후 환불을 거부당한 경우, 단순히 계약 해지로 끝나지 않습니다. 조합이 사업 가능성을 속이거나 허위로 홍보했다면, 그 계약은 기망행위에 의한 취소로 보고 부당이득금 반환청구를 할 수 있습니다. 이런 조합 분쟁은 법리 구조가 복잡하고, 조합이나 대행사가 법적 장치를 앞세워 조합원을 압박하는 경우도 많습니다. 하지만 실제로 법원은 조합원의 손을 들어준 사례가 계속 늘고 있습니다.
지역주택조합 문제로 답답하시다면, 혼자 고민하지 마시고 부동산·조합 전문 변호사와 함께 전략적으로 대응해보시기 바랍니다. 법은 진실을 말하는 사람의 편에 서 있습니다.
