공동도급 파트너사의 부도, 왜 "내 돈"으로 다 물어내야 합니까?
"분명 우리 회사는 맡은 구간 공사를 끝냈습니다. 그런데 왜 부도난 파트너사의 빚까지 갚고, 남은 공사도 다 책임지라는 겁니까?"
지금 이 글을 읽고 계시다면, 아마 발주처로부터 청천벽력 같은 내용증명을 받았거나, 공동수급체 대표사의 부도로 기성금이 묶여 밤잠을 설치고 계실 겁니다. 억울하실 겁니다. 내 잘못도 아닌데 회사의 존폐가 흔들리니 말이죠.
하지만, 잠시 감정을 내려놓고 냉정해지셔야 합니다. 건설 도급 계약서, 특히 공동수급협정서에 찍힌 도장 하나가 귀사의 운명을 가를 수 있기 때문입니다.
오늘은 규정집에 숨겨진 책임의 한계를 명확히 짚어드리고, 이 위기를 빠져나갈 법적 근거를 전략적으로 말씀드리겠습니다.
여러분을 옥죄는, 공동이행방식의 함정
이해가 확 되도록 조별 과제와 회식비에 비유해서 설명해 드리겠습니다.
법률 용어인 공동이행방식은 사실상 연대보증을 섰다는 말과 비슷합니다.
쉬운 비유, 친구가 도망가면 밥값은 누가 낼까?
상황: 친구(파트너사)와 함께 100만 원어치 밥을 먹었습니다. 나는 50만 원어치만 먹었고, 친구가 50만 원어치를 먹었습니다.
그런데 계산할 때 친구가 지갑을 놓고 도망갔습니다.
분담이행방식 (각자 내기):
식당 주인에게 내가 먹은 50만 원만 낼게요라고 하고 나가면 됩니다. 친구 밥값은 식당 주인이 친구를 쫓아가서 받아야 할 몫입니다. 나는 안전합니다.
공동이행방식(연대 책임):
식당 주인이 내 멱살을 잡습니다. "둘이 같이 들어왔으니 네가 100만 원 다 내놔!"
나는 억울하게 친구 밥값 50만 원까지 다 물어내야 가게를 나갈 수 있습니다.
나중에 친구에게 돈을 달라고 할 수는 있지만, 친구가 이미 빈털터리(부도)라면 나는 돈을 날리게 됩니다.
건설 현장 실전 시나리오 (A건설 vs B건설)
이제 실제 현장으로 들어가 보겠습니다. 귀하가 A건설(건실한 회사)이고, 파트너사가 B건설(부실한 회사)라고 가정합시다.
공사명: OO아파트 신축 공사 (총 100억 원)
지분: A사 50% (50억), B사 50% (50억)
사고 발생: 공사 도중 B건설이 자금난으로 부도를 내고 현장에서 철수했습니다.
공동이행방식으로 계약했을 때
발주처(공무원 또는 시행사)는 A건설 대표인 귀하를 부릅니다.
A건설: "우리는 우리가 맡은 101동, 102동 공사를 일정대로 완벽하게 끝냈습니다. B건설이 맡은 103동, 104동이 멈춘 건 우리 잘못이 아닙니다."
발주처: "계약서 제9조(연대책임) 안 보셨습니까? 우리는 A랑 B를 '하나의 팀'으로 보고 계약한 겁니다. B사가 못 한 103동, 104동도 A사가 사비 털어서 다 완공해놓으세요. 안 그러면 이행보증금 전액 몰수하고 손해배상 청구합니다."
결국 A건설은 B건설의 미시공 부분을 내 돈으로 다 치워야만 공사비를 받을 수 있습니다. 이것이 바로 연대 책임의 무서움입니다.
[비교] 분담이행방식으로 계약했을 때
A건설: "계약서 보시죠. 우리는 '분담이행'입니다. 내 구역(101동, 102동)은 끝났으니 기성금 주시고, B사가 망한 건 발주처가 알아서 B사 보증기관이랑 해결하세요."
발주처: "알겠습니다. A사 공사분은 정산해 드리겠습니다."
너는 토목, 나는 건축 (컨소시엄의 함정)
대부분의 건설사 대표님들이 현장에서는 "너는 토목, 나는 건축" 이렇게 업무를 딱 잘라 나누어(실질적 분담) 일합니다. 그래서 당연히 책임도 나뉠 거라고 착각합니다.
하지만 도장 찍은 계약서(공동수급협정서) 맨 윗줄에 공동이행방식이라고 적혀 있다면?
지금 바로 서류를 확인해 보셔야 합니다.
만약 공동이행방식인데 파트너사가 위태롭다면, 그냥 있으면 안 됩니다.
실질적으로는 분담해서 공사했다는 증거(공사 일지, 자재 투입 내역 구분 등)를 지금부터라도 필사적으로 모아두셔야 나중에 소송에서 억울한 연대책임을 완화할 수 있습니다.
🚨연대책임 막는 방어 논리 구성
실질적 분담관계 입증: "우리는 공동이행방식이란 탈을 썼을 뿐, 실제로는 각자 구간이 명확히 나뉜 '분담이행'이었다"는 점을 입증해야 합니다.
(현장 소장별 업무 분장, 자재 투입 내역 분리 증거 확보 필수)
구성원 변경 요청 : 파트너사가 부도 등으로 계약을 이행할 수 없다면, 즉시 발주자에게 통보하고 지분율 변경이나 구성원 탈퇴 절차를 밟아야 합니다.
멍하니 있다가는 부실 파트너의 채무까지 떠안게 됩니다.
하자 담보 책임의 분리 : 공동수급체가 해산된 후 하자가 발생했다면?
공동이행방식이라도 연대책임을 지는 것이 원칙이나, 명확한 귀책 사유가 상대방에게 있음을 기술적으로 증명하여 방어해야 합니다.
"단순 시공만 하면 된다더니..." 건설사가 지주택의 실패 독박 쓰는 이유
지주택 사업에 참여한 건설사 대표님들이 상담 오셔서 가장 많이 하시는 하소연입니다.
토지 확보가 95% 넘었다고 해서, 안전하다고 해서 들어갔는데, 정신을 차려보니 조합은 껍데기만 남았고 은행 빚은 우리 회사 앞으로 넘어와 있습니다.
공동사업주체의 무거움 (주택법 제5조)
앞서 설명한 공동이행방식 기억나십니까? 지주택에서는 이보다 더 강력한 주택법이 적용됩니다.
📖주택법 제5조 ① 토지소유자가 주택을 건설하는 경우에는 제4조제1항에도 불구하고 대통령령으로 정하는 바에 따라 제4조에 따라 등록을 한 자(이하 "등록사업자"라 한다)와 공동으로 사업을 시행할 수 있다. 이 경우 토지소유자와 등록사업자를 공동사업주체로 본다.
단순히 건물을 지어주는 도급인이 아니라, 법적으로 조합과 한배를 탄 사업 파트너로 간주합니다.
책임준공 확약: "조합이 돈을 안 줘도, 건설사는 책임지고 건물을 다 지어라." (은행이 대출 조건으로 요구)
채무 인수: "사업이 엎어지면, 대출 원금 전액을 건설사가 갚는다."
결국, 이익은 조합원들이 가져가고, 위험은 시공사가 전담하는 구조가 만들어집니다. 이것이 "안전한 줄 알았는데 독박 썼다"는 말의 실체입니다.
가장 위험한 시그널, 공사비 대신 대물 변제?
현금이 마른 조합이 시공사에게 흔히 하는 제안이 있습니다.
"공사비 줄 돈이 없으니, 미분양 아파트나 상가로 대신 가져가세요(대물 변제)."
이 제안을 받는 순간, 여러분는 악성 재고 처리반이 됩니다.
현금 흐름 악화: 직원 월급, 하도급 대금은 현금으로 줘야 하는데, 들어오는 건 안 팔리는 아파트뿐입니다.
세금 폭탄: 대물로 받은 아파트도 매출로 잡혀 법인세, 부가세를 내야 합니다. (돈은 못 벌었는데 세금 낼 돈을 또 빌려야 함)
흑자 부도: 장부상으로는 자산이 있는데, 현금이 없어 회사가 망합니다.
지금 당장 확인해야 할 2가지
이미 발을 담갔다면, 손실을 최소화하고 탈출하는 전략(Exit Plan)을 짜야 합니다.
시공권 포기 및 손절매
"우리가 다 책임질게"라는 태도는 자살행위입니다.
조합의 귀책사유(토지 확보 실패, 분담금 횡령 등)를 찾아내어 공사 계약을 해지해야 합니다.
때로는 시공권을 포기할 테니 보증 의무를 풀어달라고 대주단(은행)과 협상하는 것이 회사를 살리는 길일 수 있습니다.
‘관리처분계획' 인가 전이라면 기회가 있다
아직 착공 전이거나 초기 단계라면, 단순 도급 계약서의 독소 조항(연대보증, 책임준공 범위)을 수정하도록 요구해야 합니다.
"이 조건으로는 착공 못 한다"고 배수진을 쳐야, 나중에 독박을 피할 수 있습니다.
시공사가 겪는 3중고, 마지막 기회입니다.
공동도급 분쟁은 시간이 지날수록 침묵한 자가 동의한 것으로 간주하는 경향이 있습니다.
파트너 또는 지주택 조합이 부도 징후를 보일 때, "설마 나한테까지 불똥이 튀겠어?"라고 안일하게 생각하다가, 수십억 원의 이행 보증금 청구 소송을 당한 사례를 너무나 많이 봐왔습니다.
지금 당장 귀하의 '공동수급협정서'를 꺼내 보십시오.
만약 공동이행방식으로 되어 있는데 파트너사 그리고 지주택 조합이 불안하다면, 지금이 법적 안전장치를 걸어야 할 마지막 골든타임입니다.
복잡한 건설 분쟁, 혼자 고민하지 마십시오. 귀하의 회사를 지킬 수 있는 가장 날카로운 전략을 제안해 드리겠습니다.