묵시적 갱신과 계약갱신청구권, 무엇이 다를까? 임대인·임차인 유불리까지

계약 끝났는데 세입자가 안 나가요

임대차 만기가 다가오면 임대인도 임차인도 같은 고민을 합니다. 묵시적 갱신과 계약갱신청구권(법에서 쓰는 정식 명칭은 계약갱신요구권)말입니다.

둘은 비슷해 보여도 차임을 올릴 수 있는지, 몇 번 쓸 수 있는지, 임대인이 거절할 수 있는지가 전혀 다른 별개의 제도입니다.

핵심부터 짚으면 이렇습니다. 묵시적 갱신은 아무도 별말을 하지 않아 계약이 자동으로 연장된 상태이고, 계약갱신청구권은 임차인이 한 번 더 살겠다고 직접 요구하는 권리입니다.

흔히 오해하지만 둘은 양자택일이 아닙니다. 묵시적 갱신이 됐더라도 임차인의 갱신요구권은 그대로 남습니다. 임대차 전반의 기본 권리와 의무가 헷갈린다면 임대차보호법 핵심 포인트를 먼저 보면 도움이 됩니다.

계약갱신청구권과 묵시적 갱신 핵심 5항목 비교, 성립방식 횟수 거절 조건 차이

한눈에 비교

묵시적 갱신이란?

주택임대차보호법 제6조를 보면, 임대인이 계약 종료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 "갱신하지 않겠다"거나 "조건을 바꾸겠다"는 통지를 하지 않고 임차인도 종료 2개월 전까지 아무 말이 없으면, 종전과 같은 조건으로 계약이 다시 이어진 것으로 봅니다. 이때 계약은 2년간 유지됩니다.

임대인이 "계약을 끝내겠다"는 뜻을 제때 분명히 전하지 않으면 묵시적 갱신이 성립하는 셈입니다. 단, 임차인이 두 달치 차임을 밀렸거나 세입자로서의 의무를 크게 어긴 경우에는 적용되지 않습니다.

임대인이 묵시적 갱신을 피하려면 종료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 "갱신하지 않겠다"는 뜻을 서면으로 통지해야 합니다.

문자나 구두는 나중에 다툼이 생겼을 때 입증이 어려우니 내용증명이 안전합니다. (내용증명이 어렵다면 카톡이나 문자라도 기록을 남겨놓으세요!)

여기서 자주 하는 오해가 있습니다. "묵시적 갱신이면 차임은 무조건 동결"이라는 생각인데, 정확하지 않습니다. 묵시적 갱신은 "종전과 같은 조건"이 원칙이라 차임이 그대로 유지되는 것이 기본입니다.

다만 임대인의 증액 길이 완전히 막히는 것은 아닙니다. 제7조에 따라 조세·공과금 부담이 늘거나 경제사정이 크게 변하는 등 사유가 있고, 직전 증액이나 계약 후 1년이 지났으며, 인상 폭이 5% 이내일 때에 한해 따로 증액을 청구할 수 있습니다.

바꿔 말해 묵시적 갱신이 됐다고 해서 임대인이 곧바로 5%를 올릴 수 있는 것은 아닙니다. 인상 한도의 구체적 계산은 전월세 인상 한도 대응에서 확인할 수 있습니다.

계약갱신청구권이란?

계약갱신청구권은 주택임대차보호법 제6조의3에 있습니다. 임차인이 종료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 갱신을 요구하면, 임대인은 정당한 사유가 없는 한 거절하지 못합니다.

이 권리는 같은 임대차에서 1회만 쓸 수 있고, 갱신된 계약은 2년간 보장되며 차임과 보증금은 5% 안에서 올리거나 내릴 수 있습니다. 이사해서 새로운 임대인과 새 계약을 맺으면 다시 한 번의 기회가 생깁니다.

임대인이 거절할 수 있는 정당한 사유는 9가지입니다. 대표적으로 두 달치 차임 연체, 부정한 방법의 임차, 무단 전대, 고의나 중대한 과실로 인한 파손, 철거·재건축, 그리고 임대인(직계존속·직계비속 포함)의 실거주 등이 있습니다.

특히 실거주를 이유로 거절해 놓고 별다른 사유 없이 다른 사람에게 세를 주면, 임대인은 임차인이 입은 손해를 배상해야 합니다.

항목별 차이

성립 방식부터 다릅니다. 묵시적 갱신은 양쪽이 아무 말 없이 가만히 있으면 저절로 굴러갑니다. 반대로 갱신요구권은 임차인이 직접 요구해야 작동합니다.

차임도 갈립니다. 묵시적 갱신은 따로 증액청구가 없으면 종전 차임이 그대로지만, 갱신요구권은 갱신할 때 5% 안에서 인상을 정면으로 논의합니다.

행사 횟수도 다릅니다. 묵시적 갱신은 요건만 맞으면 여러 번 반복될 수 있지만, 갱신요구권은 같은 집에 사는 동안 한 번뿐입니다. 다만 이사해서 새 임대인과 새로 계약하면 그 계약에서 다시 한 번 쓸 수 있습니다.

거절 방법도 다릅니다. 묵시적 갱신은 임대인이 기간 안에 통지만 하면 막을 수 있고, 갱신요구권은 법이 정한 9가지 사유 중 하나에 해당해야만 거절됩니다.

중도해지는 두 경우 모두 임차인에게 유리합니다. 임차인은 갱신된 기간에도 언제든 해지를 통지할 수 있고, 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생깁니다.

반면 임대인은 갱신된 기간에 묶입니다. 중도해지와 그에 따른 비용 문제는 임대차 중도해지와 중개수수료 부담에서 더 볼 수 있습니다.

임대인·임차인, 누구에게 유리한가

임차인 입장에서는 거주를 확실히 보장받고 싶다면 갱신요구권을 쓰는 편이 강합니다. 임대인이 정당한 사유 없이는 거절하지 못하기 때문입니다.

다만 같은 집에서는 한 번뿐이고 5% 인상이 붙을 수 있습니다. 반대로 임대인이 인상 생각이 없어 보이고 만기 무렵 조용하다면, 일단 묵시적 갱신으로 넘기고 갱신요구권은 나중을 위해 아껴 두는 방법도 있습니다.

임대인 입장에서는 차임을 시세에 맞추고 싶다면 묵시적 갱신을 그냥 두는 게 불리합니다. 만기 전에 통지해 조건을 다시 협의하거나, 임차인의 갱신 요구에 맞춰 5% 인상을 논의하는 편이 낫습니다.

실거주를 이유로 거절할 때는 거절한 뒤 실제로 들어가 살아야 하는 부담과 손해배상 위험을 반드시 따져봐야 합니다.

🔗 실거주를 이유로 갱신 거절했다가 손해배상 한 사례 | 법무법인 이현

둘은 양자택일이 아니다

가장 많이 오해하는 지점입니다. 묵시적 갱신이 되면 갱신요구권은 사라진다고 생각하기 쉽지만 그렇지 않습니다. 법 제6조의3은 "제6조에도 불구하고"라는 말로 시작합니다.

묵시적 갱신(제6조)이 일어났는지와 상관없이 갱신요구권을 보장하겠다는 선언입니다. 실무적으로도 묵시적 갱신을 갱신요구권 행사로 보지 않습니다.

그래서 묵시적으로 연장됐더라도 갱신요구권 한 번은 그대로 남아, 나중에 따로 쓸 수 있습니다.

실무에서 자주 놓치는 점

1. 통지 시한: 임차인이 갱신을 거절하거나 요구하는 시한은 모두 현행 기준 종료 2개월 전까지입니다. 만기 6주 전 통지는 이미 늦습니다.

2. 서면 증거: 구두나 문자 통지는 다툼이 생기면 입증을 해야 하는 어려움이 있습니다. 내용증명이 가장 다툼의 여지가 없습니다.

3. 차임 동결 오해: 앞서 봤듯이 제7조 증액청구권은 따로 살아 있습니다. 다만 사유와 5% 상한이라는 요건이 붙습니다.

4. 갱신요구권은 계약당 1회: 같은 집에서 한 번 쓰면 그 계약에서는 끝입니다. 이사해 새 계약을 맺으면 다시 생깁니다.

5. 실거주 거절의 함정: 실거주를 내세워 거절한 뒤 정당한 사유 없이 다른 사람에게 세를 주면 손해배상 책임이 생깁니다.

자주 묻는 질문

Q. 묵시적 갱신이 된 뒤에도 계약갱신청구권을 쓸 수 있나요?
통설과 실무 해석상 쓸 수 있습니다. 묵시적 갱신은 갱신요구권 행사로 보지 않아 1회 권리가 그대로 남기 때문입니다.

Q. 둘 중 임차인에게 뭐가 더 유리한가요?
상황에 따라 다릅니다. 거주 안정성은 갱신요구권 행사가, 1회 권리를 아끼는 데는 묵시적 갱신이 유리할 수 있습니다.

Q. 갱신할 때 임대료는 얼마까지 오르나요?
갱신요구권을 행사하면 5%(20분의 1) 이내입니다. 묵시적 갱신은 같은 조건이 원칙이며, 임대인이 사유를 갖춰 따로 증액을 청구하더라도 상한은 5%입니다(지자체 조례로 달리 정할 수 있습니다).

Q. 계약갱신청구권은 몇 번까지 쓸 수 있나요?
같은 임대차 계약에서 1회입니다. 다만 이사해서 새로운 임대인과 새 계약을 맺으면 다시 한 번 행사할 수 있습니다.

Q. 갱신 후 중간에 이사 가도 되나요?
됩니다. 임차인은 언제든 해지를 통지할 수 있고, 임대인이 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생깁니다.

Q. 임대인은 언제까지 갱신거절을 통지해야 하나요?
종료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 통지해야 묵시적 갱신을 막을 수 있습니다.

묵시적 갱신과 계약갱신청구권은 "자동으로 연장되느냐, 직접 요구하느냐"에서 갈립니다. 차임 인상, 행사 횟수, 거절 가능 여부에 따라 임대인과 임차인의 유불리도 달라집니다.

그리고 둘은 양자택일이 아닙니다. 통지 시점과 서면 증거 하나로 결과가 바뀌는 일이 많으니, 만기를 앞두고 판단이 서지 않으면 사실관계를 따져 검토받는 편이 안전합니다.