묵시적 갱신이 모길래 세입자가 안나가요?

“세입자가 이달에 나간다더니, 아직도 살고 있습니다…”

실제로 상담하다 보면 임대인분들이 자주 하는 말입니다. 처음엔 계약이 끝나면 자연스럽게 나갈 줄 알았는데, 어느 날 갑자기 “계약이 자동 연장됐다”라는 사실을 알게 되죠. 집을 팔거나 자녀를 입주시켜야 하는 상황인데, 세입자가 눌러앉아 버리니 난감해집니다. 이게 바로 ‘묵시적갱신’이 만들어내는 문제입니다.

묵시적갱신이란 무엇일까?

민법과 주택임대차보호법은 임차인을 보호하기 위해, 계약이 끝났는데도 임대인과 임차인 모두 별다른 의사표시를 하지 않으면, 기존 계약이 자동으로 2년 연장되도록 규정하고 있습니다. 즉, 임대인이 “계약을 종료하겠다”라는 의사를 명확히 전달하지 않으면 묵시적갱신이 성립하게 됩니다.

임대인에게 생길 수 있는 문제

• 집을 팔고 싶은데 매수자가 “세입자가 있어 못 사겠다”라는 상황

• 자녀가 결혼해 들어와야 하는데 세입자가 계속 거주 중인 상황

• 보증금을 돌려줘야 하는데, 당장 자금 여력이 없는 상황

이처럼 묵시적갱신은 임대인의 계획을 완전히 뒤흔들 수 있습니다.

묵시적갱신을 피하려면?

• 계약 종료 6개월 전부터 2개월 전까지 임차인에게 서면 통지해야 합니다.

• “계약을 갱신하지 않겠다”라는 내용이 명확히 들어가야 하고, 문자나 구두만으로는 분쟁이 될 수 있으므로 내용증명이 안전합니다.

• 이 기간을 놓치면, 세입자가 요구하지 않아도 계약이 자동 연장됩니다.

분쟁으로 갔을 때는?

만약 이미 묵시적갱신이 성립된 상태라면, 임대인은 임차인을 강제로 내보낼 수 없습니다.

• 보증금 반환 문제와 명도 소송이 얽히기 때문에 절차적으로 복잡합니다.

• 임차인이 버티면 결국 법원 판결까지 받아야 하는 경우도 있습니다.

왜 변호사가 필요할까?

• 통지 시점·방식 하나로 승패가 갈립니다.

• 임대인이 직접 대응하려다 기간을 놓치거나 서류가 부실하면, 세입자 주장이 법원에서 받아들여지는 경우가 많습니다.

• 변호사는 계약 갱신 거절 통지를 제대로 진행하고, 소송이 필요할 경우 임대인의 권리를 지킬 수 있도록 전략적으로 대응합니다.

자주 묻는 질문

Q. 세입자가 계속 연락을 피하는데, 통지를 어떻게 해야 하나요?

A. 주소지로 내용증명을 보내면 ‘도달’로 인정됩니다. 연락이 닿지 않는다고 해서 임대인이 불리해지지는 않습니다.

Q. 계약 종료 2개월 전에 통지를 못 했습니다. 방법이 없을까요?

A. 이 경우엔 묵시적갱신이 성립합니다. 다만 임차인이 동의하면 합의 해지가 가능하고, 불가능하다면 소송을 통해 해결해야 합니다.

Q. 묵시적갱신이 되면 무조건 2년을 더 살아야 하나요?

A. 네. 임차인이 원하면 2년간 거주할 수 있습니다. 다만 합의가 된다면 단축할 수 있습니다.

묵시적갱신은 임대인의 작은 부주의가 큰 손해로 이어질 수 있는 제도입니다. “세입자가 나가겠지”라는 막연한 기대만으로는 위험합니다. 혹시 지금도 계약 종료가 다가오는데 아무런 조치를 하지 않으셨나요? 그렇다면 바로 지금이 확인할 순간입니다. 당신의 집과 계획을 지키기 위해 필요한 절차, 전문가와 함께 점검해 보시는 게 안전합니다.