환산보증금 9억 넘으면 임차인 계약 갱신 해줘야 할까?

상가를 임대하다 보면 이런 고민이 생깁니다. 임차인이 계약 갱신을 요구하는데, 법적으로 꼭 들어줘야 하는 건지 헷갈리는 거죠. 특히 환산보증금 기준이 걸려 있으면 더 혼란스럽습니다.

“서울은 9억, 지방은 더 낮다던데… 내 건물은 해당될까?”

“보증금 대신 월세가 높은데, 계산은 어떻게 하지?”

임대인 입장에서는 환산보증금 기준을 넘느냐 못 넘느냐가 곧 계약 전략에 직결됩니다.

환산보증금이란?

환산보증금은 보증금 + (월세 × 100) 으로 계산합니다.

예를 들어, 보증금 5억에 월세 300만 원이라면

👉 5억 + (300만 × 100) = 8억이 환산보증금이 됩니다.

왜 중요한가요?

상가건물 임대차보호법은 환산보증금이 일정 기준 이하인 상가에만 적용됩니다.

• 기준 이하: 임차인에게 계약갱신요구권, 권리금 회수권 등 법적 보호 부여

• 기준 초과: 보호 범위에서 벗어나 임대인이 비교적 자유롭게 계약 조건을 설정 가능

즉, 임대인에게 유리한지 불리한지는 환산보증금 계산 결과에 따라 달라집니다.

임대인이 주의해야 할 리스크

• 환산보증금 계산을 잘못해 임차인에게 불필요한 권리를 인정하거나, 반대로 임차인과 분쟁이 생기는 경우

• 계약 갱신을 거절하려 했는데, 사실은 법 보호 대상이라 분쟁으로 번지는 경우

• 권리금 반환 문제, 보증금 반환 시점이 꼬여 명도 소송까지 이어지는 경우

왜 변호사가 필요할까?

• 지역별 환산보증금 기준은 계속 바뀌고, 해석에 따라 분쟁 여지가 많습니다.

• 계약 갱신 거절, 임대료 조정, 권리금 다툼까지 얽히면 단순 계산 이상의 문제가 발생합니다.

• 변호사는 환산보증금 기준 검토 → 계약 전략 설계 → 분쟁 발생 시 대응까지 임대인의 리스크를 최소화합니다.

자주 묻는 질문(FAQ)

Q. 환산보증금 계산 방법 알려주세요

A. 환산보증금은 보증금 + (월세 × 100) 공식으로 계산합니다. 예를 들어 보증금 2억에 월세 200만 원이라면 2억 + (200만 × 100) = 4억 원이 환산보증금입니다.

Q. 서울과 지방의 환산보증금 차이 궁금해요

A. 서울은 9억 원, 수도권 과밀억제권역은 6억 9천만 원, 광역시 및 세종시는 5억 4천만 원, 그 외 지역은 3억 7천만 원이 기준입니다(2023년 기준). 지역에 따라 법 적용 범위가 달라지므로 반드시 확인해야 합니다.

Q. 환산보증금 초과 시 임대차보호법 적용은 어떻게 되나요?

A. 환산보증금이 기준을 초과하면 계약갱신요구권이나 권리금 회수권 등 주요 권리는 적용되지 않습니다. 다만 대항력과 우선변제권 같은 일부 규정은 여전히 적용될 수 있습니다.

환산보증금은 단순한 숫자가 아니라, 임대차 계약의 판도를 바꾸는 기준선입니다. 임대인이 권리를 제대로 지키려면 반드시 계산과 기준을 명확히 알아야 합니다. 혹시 지금도 “내 건물이 해당되나?” 고민하고 계신가요? 그렇다면 지금이 바로 확인할 순간일지 모릅니다. 임대인의 계약 전략, 전문가와 함께 점검해 보세요.