전세보증보험 가입했는데 돈 안 주는 집주인? '이것' 안 하면 1원도 못 받습니다
"전세보증보험 들었으니까, 만기 되면 바로 돈 나오겠죠?”
많은 세입자분들이 이렇게 생각하고 안심합니다. 하지만 막상 만기가 되어 보증공사(HUG, HF, SGI)에 전화를 걸면 청천벽력 같은 소리를 듣게 됩니다.
“임차권등기가 등기부등본에 기재된 후에만 이행 청구가 가능합니다.”
(이외에도 반려당하는 이유가 많긴 한데..)
즉, 보험금을 받기 위해서는 반드시 집주인을 상대로 법적 절차(임차권 등기)를 먼저 밟아야 한다는 뜻입니다. 이걸 모르고 멍하니 있다가 이사 날짜를 놓치거나, 대출 연장이 막혀 낭패를 보는 경우가 너무나 많습니다.
오늘은 보증보험에 가입되어 있었지만 집주인이 돈을 주지 않아, 발 빠르게 임차권등기를 신청하고 4개월 만에 보험금을 수령한 박은호(가명)님의 실제 사례를 보여드릴게요. 보험금을 가장 빨리 받는 루틴을 익혀 가셨으면 합니다.
1. 보증보험 있는데 왜 변호사를 찾아왔을까?
상황
"집주인이 바뀌었고, 집이 안 팔리면 돈을 못 준대요.”
박은호님은 안양의 한 아파트에 전세보증금 2억 2천으로 거주 중이었습니다. 다행히 전세보증보험에는 가입된 상태였구요.
문제는 거주 중에 집주인이 매매로 변경되었다는 점입니다. 바뀐 새 집주인은 배째라 식으로 나왔습니다.
“나는 갭투자로 샀으니, 이 집이 시세보다 비싸게 팔리기 전엔 돈을 못 준다”
위기
은호님은 이미 이사 갈 집을 계약해둔 상태였어요. 하지만 보험사(보증공사)에 문의했을 때 답변은 계속 똑같았습니다.
“임대차 계약 해지 통보를 확실히 하고, 임차권 등기를 완료해 오세요.”
혼자 진행하려니 집주인이 바뀐 탓에 '승계 문제' 등 법리적으로 복잡했고, 만약 등기 신청이 기각되거나 늦어지면 이사 갈 집 계약금을 날릴 위기였습니다.
2. 변호사의 전략: 준비는 미리, 접수는 칼같이
보증보험 이행청구는 시간 싸움입니다. 등기가 하루 늦게 박히면, 내 돈도 하루 늦게 나오는 거예요. 저희는 의뢰인 분의 돈을 하루라도 빨리 당겨드리기 위해 사전 준비를 철저히 했습니다.
✅ 전략1. 만기 전 완벽한 서류 준비
임차권등기명령은 법적으로 임대차 계약이 종료된 후(만기 다음 날)부터 신청할 수 있습니다 (주택임대차보호법 제3조의3 제1항). 예를 들어 계약 만료일이 12월 15일이라면, 12월 16일 0시부터 접수가 가능합니다.
하지만 만기가 지나고 나서 변호사를 찾으면 서류 검토에만 며칠이 걸립니다. 저희는 계약 만료일(12월 15일)이 되기 전인 12월 5일부터 모든 서류 검토와 작성 준비를 마쳤습니다. 그리고 만기가 지나자마자(12월 16일) 법원에 접수하여 준비 기간으로 인한 공백을 없앴습니다.
✅ 전략 2. 바뀐 집주인 특정 (승계 입증)
임대인이 변경된 경우, 승계 관계를 명확히 소명하지 않으면 법원에서 보정명령이 나와 시간이 지체됩니다.
저희는 현 소유자에게 반환 의무가 있음을 법리적으로 깔끔하게 정리하여, 접수 3일 만에 인용 결정을 받아냈습니다.
3. 타임라인: 신청부터 보증금 수령까지
치밀한 사전 준비 덕분에, 만기가 지남과 동시에 지체 없이 결정문을 받아냈습니다.
2024. 12. 05: 법무법인 이현 수임 (만기 10일 전 서류 준비 착수)
2024. 12. 15: 임대차 계약 만료
2024. 12. 16: 임차권등기명령 신청 접수 (만기 직후 즉시 접수)
2024. 12. 19: 법원 인용 결정 (신청 3일 만에 초고속 결정!)
~ 2025. 03: 등기부 기재 확인 후 보증공사 이행 청구
2025. 04. 01: 보증공사로부터 2억 2천만 원 전액 수령 및 종결
👉 결과: 만기 전에 미리 준비한 덕분에 접수 3일 만에 결정문을 받아냈고, 이 속도 덕분에 이사 일정에 차질 없이 보험금을 수령함.
4. 변호사의 조언: 보험만 믿고 계시면 안 됩니다
많은 분들이 "보증보험 있으니까 법무사나 셀프로 대충 등기하면 되겠지"라고 생각합니다. 하지만 보험 청구용 임차권등기는 더욱 까다로워야 합니다.
단 하루의 날짜 오류도 허용 안 됨: 계약 종료일, 점유 개시일 등이 등기부와 다르면 보험사는 서류 불일치라며 지급을 거절하거나 심사를 반려합니다.
집주인이 바뀌었다면 더 위험: 승계 관계를 명확히 소명하지 못하면 등기 결정 자체가 몇 달씩 늦어집니다.
보험금이 나오는 시기를 하루라도 앞당기고 싶으신가요?
그렇다면 가장 정확하고 빠르게 임차권등기를 꽂아넣는 것이 핵심입니다. 보증보험 이행 청구를 위한 준비, 전문가와 함께 실수 없이 한 번에 끝내세요.
[팩트체크] 전세보증보험 이행청구, 90%가 오해하는 4가지
보증보험(HUG, HF, SGI)에 가입되어 있어도 정확한 법적 절차를 모르면 지급이 거절되거나 늦어질 수 있습니다.
Q1. 집주인이 돈 안 주면 바로 보험사에서 돈 주나요?
아니요. 대부분의 경우 임차권등기가 선행되어야 합니다.
특히 이사를 가야 하는 상황이라면 반드시 임차권등기명령을 통해 대항력을 유지해야만 보험금을 청구할 수 있습니다. 계약 유지 상황에 따라 요건이 다를 수 있으나, 안전한 보증금 반환과 이사를 위해서는 등기 신청이 필수적인 절차로 통합니다.
Q2. 임차권 등기 신청, 만기 전에는 못 하나요?
네, 신청 자체는 계약 종료 후에만 가능합니다. 법적으로 임대차가 끝나지 않은 상태에서는 등기 명령을 신청할 수 없습니다.
따라서 만기 전에는 신청서를 미리 작성하고 증빙 서류를 준비해두는 것이 핵심입니다. 그래야 만기가 지나는 즉시 접수하여 결정문을 빨리 받아낼 수 있습니다. (위에 다룬 박은호님 사례도 미리 준비하영 종료 직후 접수했습니다.)
Q3. 살던 중 집주인이 바뀌었는데, 누구를 상대로 신청하나요?
반드시 현재 소유자(바뀐 집주인)를 피신청인으로 해야 합니다. 매매로 소유권이 넘어갔다면 보증금 반환 의무는 새 집주인에게 승계됩니다.
전 집주인 이름으로 신청하면 법원에서 보정명령이 나와 절차가 지연됩니다. 승계 관계를 입증하는 서류를 챙겨 현 소유자를 상대로 신청해야 한 번에 통과됩니다.
Q4. 이사는 언제 갈 수 있나요?
등기부등본에 임차권이 기재된 것을 확인한 후에 가야 안전합니다.주택임대차보호법에 따르면 임차권등기가 완료된 후에는 이사를 가더라도(점유를 상실하더라도) 대항력과 우선변제권이 유지됩니다.
반대로 말하면, 등기가 완료되기 전에 짐을 빼면 대항력을 잃어 보험금 지급이 거절될 수 있습니다. 따라서 법원 결정 문자가 왔다고 바로 가지 마시고, 며칠 뒤 등기부등본을 열람하여 '빨간 줄'을 확인하고 이사하셔야 합니다.