상가 월세 안내는 세입자, 강제퇴거는 이렇게 하세요!

1. 상가건물 임대차보호법 제10조의8과 3기 연체의 의미

건물주라면 누구나 한 번쯤 월세를 주지 않는 임차인 때문에 스트레스를 겪어본 적이 있으실 겁니다. 상가건물 임대차보호법 제10조의8에 따르면, 임차인의 차임 연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다.

여기서 중요한 것은 '3기'의 정확한 의미입니다.

3기 연체의 기준:

• 매월 차임 지급 시: 연속된 3개월 또는 1년 내 총 3개월

• 예시: 9월, 10월 연체 → 11월 납부 → 12월 연체 = 총 3개월 연체로 해지 가능

• 분기별 지급 시: 3분기(9개월분) 연체

• 연간 지급 시: 3년분 연체

단순히 연속된 3개월이 아니라는 점이 핵심입니다. 법원은 이를 누적 개념으로 해석하고 있어요.

2. 월세 안내는 세입자 퇴거를 위한 법적 절차

월세 3개월 연체가 확인됐다면, 이제 체계적으로 접근해야 합니다.

1단계: 계약 해지 통보

→ 계약이 자동으로 해지되지 않습니다. 반드시 의사표시가 필요해요.

• 내용증명 발송 (권장)

• 구체적 연체 내용 명시

• 해지 사유와 법적 근거 기재

• 카카오톡, 문자메시지 병행 발송

2단계: 점유이전금지가처분 신청

→ 명도소송 전 필수 절차입니다.

3단계: 건물명도소송 제기

→ 최후의 수단이지만 가장 확실한 방법이에요.

각 단계를 건너뛰면 절차가 무효화될 수 있으니 순서가 중요합니다.

3. 점유이전금지가처분의 필요성과 신청 방법

"점유이전금지가처분이 왜 필요한가요?"

명도소송 진행 중에 점유자가 변경될 경우, 승소하여도 강제집행이 불가능할 수 있습니다. 이와 같은 상황을 방지하기 위해서 '부동산점유이전가처분' 신청을 함께 진행하는 것이 좋으며, 사실상 명도소송에 필수적인 절차로 간주되고 있습니다.

악질 세입자의 꼼수 차단:

• 위장 전대차 계약 체결

• 가족, 지인에게 점유권 이전

• 법인 설립 후 점유자 변경

이런 꼼수들을 원천 차단하는 것이 점유이전금지가처분입니다.

신청 요건:

• 피보전권리: 건물명도청구권

• 보전의 필요성: 점유자 변경 우려

• 담보 제공: 목적물 가액의 일정 비율

필요 서류:

• 가처분신청서

• 임대차계약서 사본

• 건물등기부등본

• 해지통보서 및 도달증명서

신청부터 집행까지 보통 1-2주 소요됩니다.

🔗 점유이전금지가처분 버티는 임차인이 명도소송 전에 할 일은?

4. 월세 600만 원 연체 세입자 퇴거 성공한 사례

법무법인 이현의 실제 사례를 살펴보겠습니다. 의뢰인은 경기도 소재 상가를 소유한 건물주로, 2019년 11월부터 2021년 11월까지 보증금 2천만 원, 월 차임 200만 원으로 A 씨와 상가 임대차 계약을 맺었습니다.

상황:

• 월세 200만 원 × 3개월 = 600만 원 연체

• 관리비 추가 연체로 보증금 잠식

• 임차인의 지속적인 시간 끌기

해결 과정: 소송 진행 전, A 씨에게 내용증명을 발송하여 임대차 계약의 적법한 해지를 통보하였습니다. 이후 임차인이 목적물의 현재 상태를 그대로 유지하지 않고 점유 명의를 변경하거나 점유를 이전할 우려가 있어 보전이 필요하다는 내용을 주장하며, 부동산점유이전금지 가처분을 신청하였습니다.

조정 결과: 수원지방법원에서는 이현의 주장을 받아들여, A가 이 사건 부동산의 간판 등을 철거한 후 인도하고, 약 10개월간 매월 60만 원씩 지급하라는 조정을 진행하였습니다.

판결보다 조정을 선택한 것이 현명했던 사례입니다. 집행도 순조롭게 이뤄졌어요.

💬 해당 사례 자세히 보기

5. 자주 묻는 질문(FAQ)

Q1. 월세 2개월만 연체해도 퇴거시킬 수 있나요?

A: 상가건물 임대차보호법상 3기(3개월) 연체가 기준입니다. 이는 강행규정이므로 임대차계약서에 2개월 연체 시 해지 약정이 있어도 임차인에게 불리한 약정으로 무효입니다.

Q2. 점유이전금지가처분 비용이 얼마나 드나요?

A: 법원 재량에 따라 다르지만, 일반적으로 부동산 가액의 1/20 정도의 담보금과 인지대, 송달료 등이 필요합니다.

Q3. 명도소송 없이 강제로 자물쇠를 바꿔도 되나요?

A: 절대 안 됩니다. 임대인께서 명도소송이라는 과정을 거치지 않고, 억울한 마음에 임의로 열쇠를 교체하거나 짐을 끌어낼 경우, 오히려 주거침입죄나 손괴죄로 처벌을 받으실 수 있습니다.

Q4. 세입자가 파산 신청하면 어떻게 되나요?

A: 파산 신청과 명도 청구는 별개의 문제입니다. 임대차계약 해지 사유가 있다면 명도 청구는 가능하지만, 연체 월세 회수는 어려울 수 있어요.

Q5. 명도소송 기간은 얼마나 걸리나요?

A: 명도소송은 평균적으로 4~6개월이 소요됩니다. 다만, 임차인이 시간을 끄는 경우에는 1년 넘게 소요되는 경우도 있습니다.

6. 변호사가 필요한 이유

"혼자서도 할 수 있지 않을까요?"

전문가가 필요한 이유:

• 계약 해지 통보서 작성의 정확성

• 점유이전금지가처분 신청 전략

• 명도소송 진행 중 돌발상황 대응

• 조정 vs 판결 선택의 기로에서 판단

• 강제집행 과정에서의 세부 절차

특히 세입자가 변호사를 선임했다면, 임대인도 전문가 도움 없이는 불리할 수밖에 없습니다.

비용 대비 효과:

• 소송 기간 단축으로 임대료 손실 최소화

• 절차적 하자로 인한 재소송 방지

• 조정을 통한 win-win 해결책 모색

결국 전문가 비용은 투자입니다.

7. 실전 조언

마지막으로 건물주들에게 드리는 실전 조언입니다.

예방이 최고의 치료:

• 임대차계약 체결 시 보증금 비율 높이기

• 자동이체 설정으로 연체 조기 발견

• 정기적인 임차인 사업 상황 모니터링

연체 발생 시 초기 대응:

• 1개월 연체부터 경고장 발송

• 2개월 연체 시 변호사 상담

• 3개월 연체 즉시 법적 절차 개시

감정적 대응 금물: 월세 안 내는 세입자에게 화가 나더라도 감정적으로 대응하면 안 됩니다. 오히려 법적 절차에 불리할 수 있어요.

기록의 중요성:

• 모든 연락 내용 문서화

• 카카오톡, 문자메시지 보관

• 사진, 녹음 등 증거 수집

건물주의 권리는 법이 보장합니다. 다만 그 권리를 제대로 행사하려면 정확한 절차와 전략이 필요해요.

월세 연체 문제로 고민이신가요? 더 이상 혼자 끙끙 앓지 마시고, 전문가와 함께 현명하게 해결하세요.

법무법인 이현은 부동산 분쟁 전문 변호사들이 여러분의 소중한 재산권을 지켜드립니다.