실거주로 계약갱신 거절당했는데 거짓말이라면?

임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절했지만, 실제로는 다른 세입자를 들인 사건. 법원은 임차인의 피해를 인정해 900만 원 손해배상 판결을 내렸습니다.“실거주한다고 해서 집을 비워줬는데 몇 달 뒤 보니까 다른 세입자가 살고 있더라고요.” 상담을 하다 보면 이런 억울한 이야기를 종종 듣습니다. 임대인의 말을 믿고 계약을 갱신하지 못한 채 이사까지 했는데 알고 보니 실거주는 거짓말이었다는 사실, 임차인 입장에서는 이사 비용, 복비 등 불필요한 손해를 감당할 수 밖에 없죠. 이번 사건의 이선미(가명,의뢰인)씨도 같은 피해를 입었습니다.

임대인의 거짓말

선미 씨는 기존 아파트 전세 계약의 갱신을 원하였으나 임대인은 “직접 거주할 계획”이라며 계약 갱신을 거절했고 선미 씨는 이 말을 믿고 다른 아파트로 이사를 했습니다. 그런데 곧 드러난 사실은 충격적이었는데요. 임대인이 직접 거주하는 것이 아니라 오히려 제3자인 새로운 임차인을 들인 것이었죠. 선미 씨는 이 기망행위로 인해 불필요한 이사 비용과 생활상 불편을 겪었고 결국 손해배상을 청구하고자 저희 이현을 찾으셨습니다.

증거 확보와 손해 산정

저희 이현은 계약서,등기사항전부증명서,내용증명,녹취록 등 핵심 증거를 확보하고 주택임대차보호법 제6조의3 제5항 및 제6항에 따른 환산월차임 기준으로 손해액을 산정했습니다. 특히 청소업체와의 대화, 부동산 중개인과의 통화 내역 등을 통해 임대인이 실제로는 거주하지 않았음을 입증했고 그 결과 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신 거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분'에 해당하는 900만 원을 청구액으로 설정했습니다.

손해배상 900만 원 인정

법원은 임대인의 주장을 받아들이지 않고 임대인의 실거주 계획은 허위이고 선미 씨가 이사하면서 입은 손해를 인정했습니다. 손해액의 60%를 산정해 900만 원 + 지연손해금 지급 명령으로 판결을 내렸습니다. 다시 말해 법원은 선미 씨가 부당하게 잃은 권리를 법원이 보상해 준 거죠.

변호사의 필요성

갱신거절 사유가 적절한지,손해액을 어떻게 산정할지…이 모든 것은 법리와 증거싸움이죠. 전문가의 도움 없이 혼자 대응하면 손해는 인정되더라도 금액이 줄어들어거나 소송 자체가 어려울 수 있습니다.

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자주묻는질문

Q1. 집주인이 실거주로 퇴거 요구 시 법적 절차는 무엇인가요?

👉 집주인은 임차인에게 계약갱신 거절 사유로 ‘실거주’를 주장할 수 있습니다. 다만 주택임대차보호법 제6조 제1항에 따라 임대차 기간 만료 6개월 전~2개월 전 사이에 서면으로 통보해야 하며, 정당한 사유가 입증되어야 효력이 있습니다.

Q2. 실거주 사유를 증명하기 위해 필요한 서류는 무엇인가요?

👉 주민등록등본, 전입신고 내역, 실제 거주 사실을 보여주는 공과금 납부 내역 등이 대표적입니다. 임대인이 실거주 의무를 다했음을 입증할 자료가 없다면, 추후 분쟁에서 불리하게 작용할 수 있습니다.

Q3. 계약갱신청구권 거절 후 집주인이 실제로 거주하지 않으면 어떻게 되나요?

👉 임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절했으나 실제로는 제3자에게 임대한 경우, 이는 불법행위로 간주될 수 있습니다. 임차인은 이로 인한 손해(이사비용, 새 계약 비용 등)에 대해 손해배상청구 소송을 제기할 수 있으며, 판례상 수백만 원에서 수천만 원까지 배상이 인정된 사례가 있습니다.

임대인의 권리는 법으로 보호할 수 있고 실거주라는 이유로 계약 갱신을 거절당했는데 실제로 다른 세입자를 받았다면 이는 명백한 불법행위이죠. 억울하게 손해를 입었다면 혼자 고민하지 말고 전문가와 상의해 권리를 되찾으시기 바랍니다.