도시공원에는 별도 실효 규정도 있습니다.
공원조성계획은 공원을 어떻게 만들지 정하는 계획입니다. 공원 결정 후 10년이 될 때까지 이 계획이 고시되지 않았다면, 공원녹지법 제17조에 따라 더 일찍 효력을 잃을 수 있습니다. 20년이 지났는지만 볼 게 아니라 공원조성계획이 고시됐는지도 함께 확인하세요.
도시공원일몰제란? 20년 지난 내 땅, 지금도 공원부지일까
도시공원일몰제 이후에도 공원 표시가 남아 있다면 실시계획·재결신청·도시자연공원구역 전환 여부를 확인해야 합니다. 토지이용계획확인서와 고시문으로 현재 상태를 가르고, 해제·매수청구·보상 중 어떤 절차를 봐야 하는지 정리했습니다.
Aug 11, 2025
공원부지로 묶인 땅이 20년을 넘겼다고 해서 지금 상태를 바로 단정할 수는 없습니다. 효력이 없어진(실효) 땅도 있고, 사업이 진행 중인 땅도 있으며, 도시자연공원구역으로 바뀐 땅도 있습니다.
먼저 토지이용계획확인서에서 공원 관련 표시가 남아 있는지 확인하세요. 표시가 남아 있다면 실시계획 고시와 재결신청까지 확인해야 내 땅이 지금 어느 단계인지 알 수 있습니다.
아래에서 확인 순서대로 나눠보겠습니다.
도시공원일몰제란? 20년 지나면 무조건 해제될까
도시공원일몰제는 공원으로 정해진 땅에 20년 동안 사업이 시행되지 않으면 그 결정이 효력을 잃는 제도입니다.
기준일은 도시계획시설결정이 고시된 날입니다. 이날부터 20년이 지날 때까지 사업이 시행되지 않으면, 20년이 되는 날의 다음날에 결정이 효력을 잃습니다. (국토계획법 제48조 제1항)
다만 20년만 보면 되는 것은 아닙니다.
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조문 원문 보기 (공원녹지법 제17조 제1항~제3항)
①도시공원의 설치에 관한 도시ㆍ군관리계획결정(이하 이 조에서 "도시공원 결정"이라 한다)은 그 고시일부터 10년이 되는 날까지 공원조성계획의 고시가 없는 경우에는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제48조에도 불구하고 그 10년이 되는 날의 다음 날에 그 효력을 상실한다.
②공원조성계획을 고시한 도시공원 부지 중 국유지 또는 공유지는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제48조에도 불구하고 같은 조에 따른 도시공원 결정의 고시일부터 30년이 되는 날까지 사업이 시행되지 아니하는 경우 그 다음 날에 도시공원 결정의 효력을 상실한다. 다만, 국토교통부장관이 대통령령으로 정하는 바에 따라 도시공원의 기능을 유지할 수 없다고 공고한 국유지 또는 공유지는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제48조를 적용한다.
③제2항 본문에 따라 도시공원 결정의 효력이 상실될 것으로 예상되는 국유지 또는 공유지의 경우 대통령령으로 정하는 바에 따라 10년 이내의 기간을 정하여 1회에 한정하여 도시공원 결정의 효력을 연장할 수 있다.
「도시공원 및 녹지 등에 관한 법률」 제17조 (시행 2026. 7. 1.) · 제4항 생략
20년이 지났는데 왜 아직 공원부지일까
실시계획이 고시된 땅은 20년이 지나도 바로 실효되지 않습니다. 대신 5년, 길게는 7년이라는 다른 기한이 적용됩니다.
실시계획은 실제로 공원을 조성하려고 세우는 구체적인 사업계획입니다. 2020년 7월 실효를 앞두고 지자체가 실시계획 인가를 받아두기도 했습니다.
이 기한은 도시계획시설결정 고시일부터 10년이 지난 뒤에 작성하거나 인가받은 실시계획에만 적용됩니다 (국토계획법 제88조 제7항).
아래에 나오는 재결신청은 토지수용위원회에 수용과 보상액을 정해 달라고 신청하는 절차입니다. 권원은 토지를 소유하거나 사용할 법적 권리를 말합니다.
사업시행자가 실시계획 고시일부터 5년 안에 재결신청을 하지 않으면, 5년이 지난 다음 날 실시계획이 효력을 잃습니다
다만 5년이 지나기 전에 사업에 필요한 토지 면적의 3분의 2 이상을 소유하거나 사용할 권원을 확보했다면, 기한이 실시계획 고시일부터 7년으로 늘어납니다
재결신청 없이 사업에 필요한 토지와 건축물, 토지에 정착된 물건 전부에 권원을 확보했다면 실시계획은 그대로 유지됩니다 (같은 조 제8항)
실시계획이 효력을 잃으면 도시계획시설결정도 정해진 날에 함께 효력을 잃습니다 (같은 조 제9항).
2020년 7월이 지났다고 해서 모든 땅이 같은 결과였던 것은 아닙니다. 5년과 7년을 셀 때 기준이 되는 날은 인가일이 아니라 실시계획 고시일입니다. 인가가 있었는지 확인했다면 고시일도 함께 확인하세요.
⚠️
사업에 따라 다른 법률로 실시계획 인가가 의제되기도 합니다. 이때는 적용 관계가 달라질 수 있으니 따로 확인하세요.
조문 원문 보기 (국토계획법 제88조 제7항~제9항)
⑦
도시ㆍ군계획시설결정의 고시일부터 10년 이후에 제1항 또는 제2항에 따라 실시계획을 작성하거나 인가(다른 법률에 따라 의제된 경우는 제외한다) 받은 도시ㆍ군계획시설사업의 시행자(이하 이 조에서 "장기미집행 도시ㆍ군계획시설사업의 시행자"라 한다)가 제91조에 따른 실시계획 고시일부터 5년 이내에 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제28조제1항에 따른 재결신청(이하 이 조에서 "재결신청"이라 한다)을 하지 아니한 경우에는 실시계획 고시일부터 5년이 지난 다음 날에 그 실시계획은 효력을 잃는다. 다만, 장기미집행 도시ㆍ군계획시설사업의 시행자가 재결신청을 하지 아니하고 실시계획 고시일부터 5년이 지나기 전에 해당 도시ㆍ군계획시설사업에 필요한 토지 면적의 3분의 2 이상을 소유하거나 사용할 수 있는 권원을 확보하고 실시계획 고시일부터 7년 이내에 재결신청을 하지 아니한 경우 실시계획 고시일부터 7년이 지난 다음 날에 그 실시계획은 효력을 잃는다.
⑧
제7항에도 불구하고 장기미집행 도시ㆍ군계획시설사업의 시행자가 재결신청 없이 도시ㆍ군계획시설사업에 필요한 모든 토지ㆍ건축물 또는 그 토지에 정착된 물건을 소유하거나 사용할 수 있는 권원을 확보한 경우 그 실시계획은 효력을 유지한다.
⑨
실시계획이 폐지되거나 효력을 잃은 경우 해당 도시ㆍ군계획시설결정은 제48조제1항에도 불구하고 다음 각 호에서 정한 날 효력을 잃는다. 이 경우 시ㆍ도지사 또는 대도시 시장은 대통령령으로 정하는 바에 따라 지체 없이 그 사실을 고시하여야 한다.
1.제48조제1항에 따른 도시ㆍ군계획시설결정의 고시일부터 20년이 되기 전에 실시계획이 폐지되거나 효력을 잃고 다른 도시ㆍ군계획시설사업이 시행되지 아니하는 경우: 도시ㆍ군계획시설결정의 고시일부터 20년이 되는 날의 다음 날
2.제48조제1항에 따른 도시ㆍ군계획시설결정의 고시일부터 20년이 되는 날의 다음 날 이후 실시계획이 폐지되거나 효력을 잃은 경우: 실시계획이 폐지되거나 효력을 잃은 날
「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제88조 (시행 2026. 7. 1.)
내 땅이 지금 어느 상태인지 확인하는 순서
세 가지를 순서대로 확인하면 됩니다.
1단계. 토지이용계획확인서
정부24나 토지이음에서 발급받으세요. 지역·지구 등 지정 내용과 도면에 '공원'이나 '도시자연공원구역' 표시가 있는지 보면 현재 지정 상태를 알 수 있습니다.
2단계. 실시계획 고시
공원 표시가 남아 있다면 다음은 실시계획입니다. 해당 시군구 고시 공고란이나 담당 부서에서 실시계획이 인가·고시됐는지, 고시일은 언제인지 확인하세요.
3단계. 재결신청
실시계획 고시일부터 5년이 지났다면 재결신청이 접수됐는지 확인합니다. 접수되지 않았다면 3분의 2 이상 권원을 확보했는지 보고, 7년까지 지났다면 권원을 전부 확보했는지와 실시계획이 실효됐는지까지 확인해야 합니다.
이 내용은 확인서에 나오지 않으니 담당 부서에 물어보셔야 합니다.
확인 결과 | 지금 확인할 것 |
|---|---|
공원 관련 표시가 없음 | 실효·해제 가능성 → 다른 규제가 남아 있는지 확인 |
도시자연공원구역으로 표시 | 용도구역 전환 → 공원녹지법 제29조 매수청구 요건 확인 |
공원 표시 + 실시계획 없음 | 결정 고시일, 공원조성계획 고시, 실효됐는지 확인 |
실시계획 고시 + 보상 절차 진행 중 | 협의 단계인지 수용재결까지 나온 단계인지 확인 |
실시계획 고시 후 5년 경과 | 재결신청이 접수됐는지, 3분의 2 권원을 확보했는지, 7년도 지났는지 확인 |
민간공원 특례사업으로 추진 중인 것으로 확인됨 | 사업시행자·실시계획·보상절차 따로 확인 |
토지이용계획확인서와 고시문을 봐도 어느 줄에 해당하는지 모르겠다면, 두 자료를 놓고 지금 공원 지정이 어떤 상태인지, 다음에 무엇을 확인해야 하는지부터 정리해볼 수 있습니다.
내 땅 현재 상태 상담하기 (클릭)
상태에 따라 다음 절차가 달라집니다
같은 공원부지라도 어느 단계에 있느냐에 따라 봐야 할 제도가 완전히 달라집니다.
보상 절차가 진행 중이라면 협의 단계인지 수용재결까지 나온 단계인지부터 확인하세요. 단계에 따라 대응 방법과 법정 기한이 달라집니다. 보상금이 주변 시세보다 낮을 때 확인할 것을 참고하세요.
도시자연공원구역으로 바뀌었다면 매수청구 기준이 다릅니다. 도시자연공원구역으로 묶인 내 땅, 보상은 받을 수 있을까에서 요건을 확인하실 수 있습니다.
공원 표시가 사라졌다면 실효됐을 가능성이 있습니다. 다만 다른 용도지역·지구 규제가 남아 있을 수 있으니 활용하기 전에 확인하세요.
아직 도시계획시설(공원)로 남아 있다면 아래 매수청구와 해제 신청을 검토하시면 됩니다.
여기서 하나 구분해두겠습니다. 매수청구와 수용보상은 같은 절차가 아닙니다. 매수청구는 소유자가 땅을 사달라고 요구하는 제도이고, 수용보상은 사업시행자가 절차를 밟아 땅을 가져가면서 보상금을 정하는 제도입니다. 기한도 불복 방법도 다릅니다.
도시계획시설 결정 후 10년이 지난 뒤 실시계획이 작성·인가된 땅이라면 지금 5년·7년 기준에서 어디쯤인지 확인해보세요.
실시계획이 있는 땅이라면,
지금 어느 기한 안에 있을까요?
아직 묶여 있다면 매수청구·해제 신청을 검토할 수 있습니다
20년이 되기 전에도 조건에 맞으면 먼저 검토할 수 있는 제도가 있습니다.
도시계획시설 결정 후 10년이 지나도록 사업이 진행되지 않았다면, 토지의 지목과 집행계획에 따라 매수청구나 해제 신청을 검토할 수 있습니다.
해제 신청: 단계마다 처리기한이 정해져 있습니다
결정이 고시된 뒤 10년이 지나도록 사업이 시행되지 않았고, 단계별 집행계획에도 실효될 때까지 사업계획이 없다면 토지 소유자가 먼저 움직일 수 있습니다. 공원 결정을 풀기 위한 도시·군관리계획을 입안해 달라고 신청하는 것입니다 (국토계획법 제48조의2 제1항).
입안권자는 신청받은 날부터 3개월 안에 입안할지 알려야 합니다. 특별한 사유가 없으면 해제를 위한 계획을 입안해야 합니다
입안되지 않으면 결정권자에게 해제를 신청할 수 있습니다. 결정권자는 2개월 안에 결정할지 알려야 합니다
그래도 해제되지 않으면 국토교통부장관에게 해제 심사를 신청합니다. 장관은 심사 결과에 따라 결정권자에게 해제를 권고할 수 있습니다 (같은 조 제5항·제6항)
여기서 입안권자는 계획안을 만들 권한이 있는 행정청을 말합니다.
매수청구: 지목이 '대(垈)'여야 합니다
결정이 고시된 뒤 10년이 지나도록 사업이 시행되지 않았다면, 부지 가운데 토지대장상 지목이 '대(垈)'인 땅은 소유자가 매수를 청구할 수 있습니다 (국토계획법 제47조 제1항). 실시계획 인가를 받았거나 그에 준하는 절차가 진행 중이면 해당하지 않습니다.
매수의무자는 청구받은 날부터 6개월 안에 매수할지 알려야 합니다
매수하기로 했다면 통보일부터 2년 안에 사야 합니다
매수하지 않기로 했거나 2년이 지나도록 사지 않으면, 허가를 받아 대통령령으로 정하는 건축물이나 공작물을 세울 수 있습니다 (같은 조 제7항)
지목이 임야나 전·답이라면 국토계획법 제47조의 매수청구 대상은 아닙니다.
1999년 헌법재판소는 도시계획시설로 오래 묶인 토지의 재산권 제한을 다루면서, 건물이 없는 대지(나대지)에서 건축 가능성이 오랫동안 막히는 상황을 특히 문제 삼았습니다 (헌재 1999. 10. 21. 97헌바26). 이 결정이 뒤이어 매수청구와 해제 제도가 만들어지는 배경이 됐습니다.
지목이 대가 아니라면 매수청구 대신 해제 신청 요건이나 지금 사업이 어디까지 진행됐는지를 따로 확인해야 합니다.
결정요지 원문 보기 (헌재 97헌바26)
1.사인의 토지가 도로, 공원, 학교 등 도시계획시설로 지정된다는 것은, 당해 토지가 매수될 때까지 시설예정부지의 가치를 상승시키거나 계획된 사업의 시행을 어렵게 하는 변경을 해서는 안된다는 내용의 ‘변경금지의무’를 토지소유자에게 부과하는 것을 의미한다.
2.도시계획시설의 지정으로 말미암아 당해 토지의 이용가능성이 배제되거나 또는 토지소유자가 토지를 종래 허용된 용도대로도 사용할 수 없기 때문에 이로 말미암아 현저한 재산적 손실이 발생하는 경우에는, 원칙적으로 사회적 제약의 범위를 넘는 수용적 효과를 인정하여 국가나 지방자치단체는 이에 대한 보상을 해야 한다.
3.도시계획시설로 지정된 토지가 나대지인 경우, 토지소유자는 더 이상 그 토지를 종래 허용된 용도(건축)대로 사용할 수 없게 됨으로써 토지의 매도가 사실상 거의 불가능하고 경제적으로 의미있는 이용가능성이 배제된다. 이러한 경우, 사업시행자에 의한 토지매수가 장기간 지체되어 토지소유자에게 토지를 계속 보유하도록 하는 것이 경제적인 관점에서 보아 더 이상 요구될 수 없다면, 입법자는 매수청구권이나 수용신청권의 부여, 지정의 해제, 금전적 보상 등 다양한 보상가능성을 통하여 재산권에 대한 가혹한 침해를 적절하게 보상하여야 한다.
라.도시계획시설의 시행지연으로 인한 보상의 문제는, 도시계획사업이 국가 및 지방자치단체에 의하여 이행되어야 할 필요적 과제이자 중요한 공익이라고 하는 관점과 다른 한편 도시계획시설의 시행이 지연됨으로 말미암아 재산적 손실을 입는 토지소유자의 이익(헌법상의 재산권)을 함께 고려하여 양 법익이 서로 조화와 균형을 이루도록 하여야 한다.
마.입법자는 도시계획사업도 가능하게 하면서 국민의 재산권 또한 존중하는 방향으로, 재산권의 사회적 제약이 보상을 요하는 수용적 효과로 전환되는 시점, 즉 보상의무가 발생하는 시점을 확정하여 보상규정을 두어야 한다. 토지재산권의 강화된 사회적 의무와 도시계획의 필요성이란 공익에 비추어 일정한 기간까지는 토지소유자가 도시계획시설결정의 집행지연으로 인한 재산권의 제한을 수인해야 하지만, 일정 기간이 지난 뒤에는 입법자가 보상규정의 제정을 통하여 과도한 부담에 대한 보상을 하도록 함으로써 도시계획시설결정에 관한 집행계획은 비로소 헌법상의 재산권 보장과 조화될 수 있다.
바.입법자는 토지재산권의 제한에 관한 전반적인 법체계, 외국의 입법례 등과 기타 현실적인 요소들을 종합적으로 참작하여 국민의 재산권과 도시계획사업을 통하여 달성하려는 공익 모두를 실현하기에 적정하다고 판단되는 기간을 정해야 한다. 그러나 어떠한 경우라도 토지의 사적 이용권이 배제된 상태에서 토지소유자로 하여금 10년이상을 아무런 보상없이 수인하도록 하는 것은 공익실현의 관점에서도 정당화될 수 없는 과도한 제한으로서 헌법상의 재산권보장에 위배된다고 보아야 한다.
사.이 사건의 경우, 도시계획을 시행하기 위해서는 계획구역 내의 토지소유자에게 행위제한을 부과하는 법규정이 반드시 필요한데, 헌법재판소가 위헌결정을 통하여 당장 법률의 효력을 소멸시킨다면, 토지재산권의 행사를 제한하는 근거규범이 존재하지 않게 됨으로써 도시계획이라는 중요한 지방자치단체행정의 수행이 수권규범의 결여로 말미암아 불가능하게 된다. 도시계획은 국가와 지방자치단체의 중요한 행정으로서 잠시도 중단되어서는 안되기 때문에, 이 사건 법률조항을 입법개선시까지 잠정적으로 적용하는 것이 바람직하다고 판단된다.
헌법재판소 1999. 10. 21. 선고 97헌바26 결정 「도시계획법 제6조 위헌소원」 · 결정요지 전문(반대의견 제외)
도시자연공원구역은 매수청구 기준이 다릅니다
도시자연공원구역으로 바뀐 땅은 일반 도시계획시설 부지와 매수청구 기준이 다릅니다. 국토계획법 제47조가 아니라 공원녹지법 제29조를 봐야 합니다.
지목 대신 다른 기준을 따집니다. 지정 때문에 종래 용도로 사용할 수 없어 효용이 현저히 감소했거나, 사용·수익이 사실상 불가능해야 합니다. 소유 관계 요건도 따로 붙습니다.
공원부지로 남아 있으면 세금과 토지 이용은 어떻게 달라질까
공원부지라고 해서 팔 수 없는 것은 아닙니다. 건축도 전부 막히지는 않습니다.
토지 이용
도시계획시설 부지에는 그 시설이 아닌 건축물이나 공작물을 세우도록 허가할 수 없는 것이 원칙입니다 (국토계획법 제64조 제1항). 그래서 매수자가 활용 계획을 세우기 어렵고, 거래 조건도 불리해집니다.
다만 예외가 있습니다. 결정 고시일부터 2년이 지나도록 사업이 시행되지 않은 시설 가운데 단계별 집행계획이 세워지지 않았거나 1단계 집행계획에 들어가지 않은 부지라면, 아래를 허가받을 수 있습니다 (같은 조 제2항).
가설건축물 건축
시설 설치에 지장이 없는 공작물 설치
건축물의 개축 또는 재축
각각에 필요한 범위의 토지 형질 변경도 함께 허가받습니다.
대신 원상회복 부담이 따릅니다. 나중에 이 땅에서 도시계획시설사업이 시행되면, 지자체가 시행예정일 3개월 전까지 철거 등 원상회복을 명합니다. 비용은 소유자가 냅니다 (같은 조 제3항).
이때 그 가설건축물에서 영업을 해 왔다면 철거와 별개로 가설건축물 영업보상을 받을 수 있는지 존치기간부터 확인해야 합니다.
재산세
장기미집행 상태라면 재산세를 깎아주는 제도가 있습니다.
도시·군관리계획 결정과 지형도면 고시가 끝난 뒤, 과세기준일 기준으로 10년 넘게 사업이 시행되지 않은 토지 등은 2027년 12월 31일까지 재산세를 절반만 냅니다. 지방세법 제112조에 따라 부과되는 세액은 내지 않습니다 (지방세특례제한법 제84조 제1항).
여기서 말하는 '미집행'은 실시계획 인가나 그에 준하는 절차가 진행되지 않은 상태를 뜻합니다 (같은 조 제3항).
무엇을 판단하나 | 기준 |
|---|---|
5년·7년 기한 계산 | 실시계획 고시일 |
재산세 감면의 '미집행' 판단 | 실시계획 인가를 받았는지 |
도시공원일몰제 자주 묻는 질문
도시공원일몰제란 무엇인가요?
공원으로 결정 고시된 날부터 20년이 지날 때까지 사업이 시행되지 않으면, 20년이 되는 날의 다음날에 그 결정이 효력을 잃는 제도입니다.
실시계획 인가가 나면 도시공원일몰제가 적용되지 않나요?
20년 실효는 적용되지 않지만 무기한은 아닙니다. 결정 고시일부터 10년이 지난 뒤 인가받은 실시계획이라면, 실시계획 고시일부터 5년 안에 재결신청을 해야 하고 일정 요건을 갖추면 7년까지 늘어납니다.
20년이 지났는데 왜 아직 해제가 안 됐나요?
실시계획이 고시됐을 수도, 도시자연공원구역으로 바뀌었을 수도, 이미 보상 절차가 진행 중일 수도 있습니다. 세 경우는 근거 규정과 대응 방법이 각각 다릅니다.
내 땅이 해제됐는지 어디서 확인하나요?
토지이용계획확인서에 공원 관련 표시가 남아 있는지 보세요. 남아 있다면 해당 시군구에서 실시계획이 고시됐는지와 고시일을 확인하시면 됩니다.
매수청구는 아무 땅이나 할 수 있나요?
아닙니다. 국토계획법 제47조의 매수청구는 지목이 '대'인 땅만 할 수 있습니다. 도시자연공원구역은 공원녹지법 제29조의 다른 요건을 따릅니다.
해제를 직접 신청할 수 있나요?
가능합니다. 결정 고시 후 10년이 지나도록 사업이 시행되지 않았고 실효될 때까지 집행계획이 없다면 해제를 위한 입안을 신청할 수 있습니다. 입안권자는 3개월 안에 답해야 합니다.
내 땅이 실효됐는지, 실시계획 기한이 도는 중인지, 용도구역으로 넘어갔는지에 따라 쓸 수 있는 카드가 완전히 달라집니다. 순서는 하나입니다. 먼저 상태를 확인하고, 그다음에 절차를 고르는 것입니다.
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