청년안심주택 전세사기의 핵심 원인 2가지

왜 청년안심주택에서 전세사기가?

청년안심주택은 서울시가 청년들의 주거 안정을 위해 도입한 민간임대 공공지원 주택 제도입니다. 시와 SH공사가 관리·지원하는 만큼 "안심하고 살 수 있다"라는 기대가 컸습니다. 하지만 최근 일부 단지가 공사대금 미지급으로 경매에 넘어가거나 보증보험에 가입되지 않은 채 운영되면서, 세입자들이 보증금을 돌려받지 못하는 심각한 피해를 입고 있습니다. 결국 “청년을 위한 안전한 주거”라는 취지가 변질되었습니다.

구조적으로 청년 안심주택은 공공임대와 민간임대가 혼합되어 있습니다. 공공임대는 공공기관이 직접 공급·관리하지만 민간임대는 임대 사업자의 양심과 역량에 기대는 구조였던 거죠. 때문에 민간임대에서 피해 사례가 지속적으로 보도되고 있는 상황입니다.

관리감독 부실 – 서울시와 SH공사의 책임 논란

구체적 피해 사례

1️⃣ 동작구의 한 청년안심주택: 152세대 중 24세대 가압류 상태

2️⃣ 잠실 센트럴파크 청년안심주택: 공사대금 미지급으로 법원 경매 개시

잠실 센트럴파크 청년안심주택은 2025년 초 민간임대 부분이 건설사와 시행사의 공사대금 미지급 문제로 법원 경매에 넘어갔습니다. 입주 청년은 134세대, 피해 금액은 약 238억 원입니다. 세대당 최대 3억 원의 보증금을 회수하지 못할 위기인 겁니다.

세입자들은 분명 정상적인 임대계약을 통해 입주했습니다. 하지만, 시행사가 빚을 갚지 않은 문제를 대체 왜 임차인들이 감당해야 하는 걸까요.

근본 원인

• 무자격 임대사업자에게 사업권을 넘긴 점

• 사업자 선정 및 사후 관리에서 허술한 심사와 관리 부재

• 결과적으로 세입자들이 행정 사각지대에 놓이게 됨

제도의 허점

서울시는 부실 사업장에 용적률 인센티브와 융자금 지원 등 혜택을 주었으나, 정작 철저한 관리·감독 장치는 부족했습니다. 즉, 지원은 있었으나 피해 예방 장치는 부재한 셈입니다.

보증보험 미가입 문제와 위험성

보증보험 제도의 취지

‘전세보증금 반환 보증보험’은 임대인이 보증금을 돌려주지 못할 경우, 보증 기관(HUG·SGI 등)이 대신 지급해 주는 제도로 청년안심주택 세입자 보호의 핵심 안전장치입니다.

실제 미가입 사례

• 2025년 8월 기준, 1,231가구가 보증보험 미가입 가구로 확인되었음. 이는 전체 민간 임대 가구 중 6.7%에 해당함.

• 일부 단지는 이미 가압류·경매 절차가 진행 중. 계약서에 허위로 보증보험 가입된 것처럼 속인 사례도 확인됨.

미가입의 심각성

보증보험 미가입 시 세입자들은 법적 보호망 밖에 놓이며 사실상 개인 소송 외 대응 수단이 제한됩니다. 임대인은 과태료만 내면 되므로, 피해는 고스란히 세입자 몫입니다. 즉, “보험 가입으로 안전하다”라는 신뢰가 완전히 무너진 상태입니다.

소송으로 들어가 법원의 판단을 받게 되면, 보증금을 돌려주는 게 당연하다는 판결을 받는 건 문제가 아니에요. 판시된 내용을 보더라도 집주인에게서 보증금을 돌려받는 건 세입자의 기본 권리이고 보증보험은 최후의 안전망일 뿐, 임대인의 의무를 대신하는 제도가 아니라는 점을 명확하게 얘기하고 있습니다. 보증보험은 소송과 강제집행을 임차인이 홀로 감당하는 것을 막기 위해 생긴 제도란 말이죠.

전세보증보험에 가입하였다 하더라도 임차인으로서는 임대인의 임의적 이행, 즉 임대차 보증금 반환을 기대하는 것이고, 전세보증보험을 통하여 임대차보증금을 보전받는 것은 최후의 법적 구제 수단에 불과할 뿐
- 2025년 2월 판례 중

정부와 서울시의 대응

서울시는 최근 미가입 사업자에 대해 보증보험 가입 촉구, 임대 사업자 등록 말소, 용적률 인센티브 환수, 보증금 선지급 후 회수 방안 등 대책을 발표했습니다.

• 선순위 임차인 중 긴급 퇴거 희망자에게 서울시가 보증금을 우선 지급하고, 경매 등을 통해 우선변제권을 행사해 금액을 회수할 예정입니다.

• 후순위 임차인은 전세사기피해자법에 따라 SH나 LH 등이 피해 주택을 매입 후 최우선 공급하는 방안도 추진 중입니다.

  하지만 이러한 대책은 사후적 조치에 불과하며 피해 복구에는 시간과 절차가 많이 소요되는 한계가 큽니다.

8월 24일, 오세훈 서울시장은 잠실 청년안심주택 입주자 보호 현장상담소를 찾아 현황을 점검했다고 합니다. 서울시가 앞장서 문제 해결 방안을 모색하겠다고 하는데, 피해자들은 법적으로 사각지대에 놓여 있다고 볼 수 있기 때문에 어떤 대책이 나올지 지켜봐야 할 것 같습니다.

Q&A – 청년 세입자가 꼭 알아야 할 포인트

Q1. 내가 사는 청년안심주택이 보증보험에 가입되어 있는지 확인하려면?

• 보증기관 직접 조회: 허그, SGI 서울보증 홈페이지 또는 고객센터에서 확인할 수 있습니다.

• 계약서 확인: 단순히 ‘가입 예정’이라는 문구만으로는 안심하면 안 됩니다.

• 보증보험 가입증서 원본 확보: 반드시 사본이 아니라 원본 발급 여부를 확인해야 하며, 임차인 본인 이름이 기재되어 있는지 체크하세요.

✅ 입주 전에 미리 요청해서 확인해야지, 입주 후에는 받기 어려운 경우가 많습니다.

Q2. 보증보험이 가입되어 있지 않다면?

• 계약 해지 가능: 보증보험 미가입은 임차인에게 중대한 불이익이므로 계약 해제·해지 사유가 됩니다.

• 손해배상 청구 가능: 임대인이 계약 당시 보증보험 가입을 약속했는데 이행하지 않았다면, 손해배상 청구 사유가 될 수 있습니다.

• 법적 조치 : 임대인의 다른 재산을 먼저 묶어두고 보증금을 반환받는 가압류 신청, 이사를 가더라도 내 권리를 보전할 수 있는 임차권 등기명령과 같은 법적 조치를 진행해야 합니다.

✅ 혼자 대응하기 어려우니 변호사 상담을 받아 절차를 빠르게!! 진행하는 것이 돈을 돌려받는 확률을 높이는 방법입니다.

Q3. 앞으로 청년안심주택 계약 시 주의할 점은?

1. 임대사업자의 신뢰성 검증

   • 국토부 임대사업자 등록정보시스템 확인

   • 공사대금 체납, 가압류 등 문제 없는지 인터넷 검색·등기부 확인

2. 보증보험 가입 여부 철저히 확인

   • 반드시 가입증서 원본을 교부받을 것

   • 보증 한도와 기간이 임대차 계약 내용과 동일한지 확인

3. 등기부등본 점검

   • 인터넷등기소에서 1,000원이면 발급 가능하고 10분이면 확인 가능함

   • 해당 건물의 근저당·압류·가압류가 있는지 반드시 확인

   • 임대인의 소유권이 확실한지도 체크

앞으로, 말뿐인 ‘안심’이 되지 않으려면

청년안심주택 전세사기의 근본 원인은 크게 두 가지입니다.

1️⃣ 관리감독 부실: 무자격 사업자에게 사업권을 배분하고 관리·감독이 부실했던 제도적 허점

2️⃣ 보증보험 미가입: 법적 안전장치 무력화로 세입자가 피해를 떠안는 구조

청년 세입자들은 ‘서울시 이름’을 믿고 안심했지만, 결과는 전세사기 피해였습니다. 앞으로 필요한 것은 단순 사후 지원이 아니라,

• 임대사업자 관리·감독 강화

• 보증보험 의무 가입 철저 이행

• 피해자 실질적 구제 제도 마련

안심이라는 이름이 진짜 “안심할 수 있는 제도”가 되려면 보여주기식 대책이 아닌 근본적 변화가 반드시 필요합니다.