경매개시결정통지서 받았다고 끝이 아닙니다. 은행이 저당권 임의 경매 취하 도장 찍게 만드는 법
"살던 집이 갑자기 경매로?" 저당권 경매, 헐값에 넘기지 않는 방법
"법원에서 재판도 안 했는데, 은행이 바로 제 집을 경매에 넘길 수 있는 겁니까?"
지금 이 글을 읽고 계신다면, 아마 법원에서 날아온 담보권 실행을 위한 경매(임의경매) 개시 결정 통지서를 손에 쥐고 망연자실해 계실 겁니다.
가족들과 함께 사는 소중한 보금자리입니다.
당장 쫓겨나지는 않을까, 집 앞에 빨간 딱지가 붙지는 않을까, 아이들이 알게 되면 어쩌나... 숨이 턱 막히는 그 심정, 충분히 이해합니다.
하지만, 아직 끝난 것이 아닙니다. 저당권 경매는 강제경매와 달리 대응할 수 있는 틈이 분명히 존재합니다.
오늘 이 글을 통해 그 틈을 어떻게 벌려서 내 집을 지킬 수 있는지, 전략을 말씀드리겠습니다.
🚨개인회생 별제권, 인가 결정 났으니 안심? 집이 경매로 넘어가는 건 그때부터입니다
대출받던 그 날, 생각나시나요?
선생님, 그 기억이 희미한 것은 너무나 당연합니다. 직접 등기소에 가서 줄을 서신 적이 없기 때문입니다.
대부분의 의뢰인들이 "내가 언제 내 집을 마음대로 경매 넘겨도 된다고 허락했냐"고 억울해하십니다.
하지만 대출받던 그날, 은행 창구에서의 풍경을 되짚어보면 퍼즐이 맞춰지실 겁니다.
그 날, 은행 창구에서의 30분
혹시 주택 담보 대출을 실행하던 날, 은행 직원이 내민 두툼한 서류 뭉치를 기억하시나요?
직원이 "여기에 서명하시고요, 여기에도 인감 찍으시면 됩니다"라며 쉴 새 없이 종이를 넘겼을 겁니다.
그 수많은 서류 속에 근저당권 설정 계약서가 섞여 있었습니다.
법무사의 개입: 선생님이 서류에 도장을 찍고 나오시면, 은행이 그 서류를 들고 등기소로 갑니다.
보이지 않는 처리: 선생님 대신 법무사가 등기 신청을 완료하고, 며칠 뒤 집으로 등기필증(등기권리증)이라는 서류가 배달되었을 겁니다.
장롱 깊숙한 곳에 보관된, 보안 스티커가 붙은 그 문서입니다.
즉, 선생님은 돈을 빌리는 과정이라고만 생각했지만, 법적으로는 돈을 못 갚으면 이 집을 바로 경매에 넘겨도 좋다"는 강력한 권한(저당권)을 은행에 넘겨주는 절차를 밟으신 것입니다.
등기부등본 을구를 보셔야 합니다
지금 바로 인터넷 등기소에서 선생님 댁의 등기부등본을 떼어 보시면, [을구] (소유권 이외의 권리에 관한 사항)에 이렇게 적혀 있을 것입니다.
등기목적: 근저당권설정
권리자: OO은행
채권최고액: 금 OOO,OOO,OOO원 (대출 원금의 110~120%)
여기서 근저당권이라는 단어가 핵심입니다.
일반적인 빚(차용증)은 돈을 안 갚으면 소송을 해서 판결문을 받아야 경매를 할 수 있습니다.
하지만 이 등기 한 줄 때문에 은행은 재판 없이 바로(임의로) 경매를 신청할 수 있는 프리패스권을 쥐고 있는 셈입니다.
법원에서 날아온 노란 봉투, 경매개시결정 통지서를 손에 쥐고 계십니까?
등기 우편을 뜯자마자 보이는 담보권 실행을 위한 경매 개시 결정이라는 굵은 글씨. 마치 "당신의 집은 이제 우리 겁니다"라고 선고하는 것처럼 느껴지셨을 테니까요.
손에 쥐고 계신 그 통지서, 제가 변호사의 눈으로 해석해 드리겠습니다. 딱 3가지만 확인하십시오.
통지서 우측 상단: [2025 타경 OOOOO] (사건 번호)
가장 먼저 보셔야 할 것은 2025 타경으로 시작하는 사건 번호입니다.
의미: 이제 선생님의 집은 은행이나 선생님의 이름이 아닌, 이 번호로 불리게 됩니다.
행동 요령: 이 번호를 스마트폰이나 수첩에 반드시 메모해두십시오.
앞으로 법원에 서류를 내거나, 은행과 협상할 때, 혹은 저와 상담하실 때 제 사건 번호는 2025 타경 0000입니다라고 말씀하셔야 정확한 조회가 가능합니다.
2. 주문(결정 내용): "별지 목록 기재 부동산에 대하여 경매 절차를 개시하고..."
그다음 문장을 보면 압류한다라는 표현이 있을 겁니다. 이 단어가 주는 공포감이 상당하지요.
진짜 의미: 집주인 마음대로 집을 팔거나 명의를 넘기지 못하게 묶어둔다(Lock)는 뜻입니다.
오해 금지: 압류되었다고 해서 집에서 못 사는 게 아닙니다.
경매로 낙찰되어 새 주인이 잔금을 낼 때까지(보통 6~10개월 소요)는 선생님의 소유이고, 평소처럼 거주하실 수 있습니다.
3. 송달 일자 (봉투를 받은 날짜)
이 통지서를 언제 받았는지가 법적으로 매우 중요합니다.
이의 신청 기간: 만약 절차상 명백한 오류(이미 돈을 다 갚았는데 경매가 나왔다거나, 내 집이 아닌데 경매가 걸렸다거나)가 있다면, 통지서를 받은 날로부터 1주일(7일) 이내에 즉시항고를 해야 합니다.
주의: 단순히 "억울하다", "돈 갚을 테니 봐달라"는 내용은 즉시항고 사유가 되지 않습니다. 이 경우는 별도의 경매 집행 정지 신청으로 가야 합니다.
집을 지키기 위한 2가지 핵심 전략
인터넷에 검색하면 나오는 "이의 신청을 해라" 같은 뜬구름 잡는 소리는 하지 않겠습니다. 실무에서 통하는 방법은 딱 두 가지입니다.
① 시간을 버는 전략: 임의경매 정지 신청 (feat. 공탁금)
당장 갚을 돈은 없지만, 확실한 자금 유입 계획(부동산 매도, 미수금 회수 등)이 있다면 경매 절차를 멈춰야 합니다.
경매개시결정에 대한 이의신청: 절차상의 하자를 따지는 것이지만, 이것만으로는 경매가 멈추지 않습니다.
핵심은 강제집행 정지 신청: 이를 위해서는 법원에 담보 제공(현금 공탁)을 해야 할 수 있습니다.
보통 청구 금액의 10~20% 정도가 필요할 수 있으나, 이를 통해 낙찰되기 전까지 시간을 벌 수 있습니다.
② 합의를 통한 취하 전략: 채권자(은행) 설득.
"3개월 뒤 확실한 자금이 들어온다. 지금 경매로 넘기면 시세의 70%도 못 건지지만, 조금만 기다려주면 원금과 연체이자까지 전액 상환하겠다."
일부 금액(이자 및 원금 일부)을 먼저 변제하는 조건으로, 은행 측의 경매 취하서를 받아낼 수 있습니다.
📌금융기관은 부실채권을 빨리 털어버리고 싶어 합니다. 무조건 "봐달라"고 읍소하는 것은 통하지 않습니다. 경매로 파는 것보다, 기다려주는 것이 은행에 더 이득임을 입증하는 구체적인 변제 계획서가 필수적입니다.
앞으로 벌어질 일과 대응법
이 통지서를 받으신 후, 며칠 내로 낯선 사람들이 집으로 찾아올 겁니다. 당황하지 마시고 미리 대비하셔야 합니다.
집행관의 현황 조사 (약 1~2주 뒤)
법원 직원이 와서 누가 살고 있는지, 임대차 관계는 어떤지 조사합니다. 문을 안 열어주면 강제로 열고 들어올 수도 있습니다.
감정평가사의 방문 (약 2~3주 뒤)
내 집의 가격(최초 경매 시작가)을 매기기 위해 감정평가사가 옵니다.
매각 기일 지정 (약 4~6개월 뒤)
이때부터 법원 경매 사이트에 우리 집이 올라가고, 입찰이 시작됩니다.
지금 우리가 해야 할 일
지나간 일을 후회할 시간은 없습니다. 은행은 이 저당권이라는 무기를 꺼내 들었습니다.
하지만 반대로 생각하면, 저당권은 '돈'만 해결되면 즉시 사라지는 권리이기도 합니다. 소송까지 가서 판결이 난 게 아니니까요.
앞서 말씀드린 대로, 은행은 집을 소유하는 게 목적이 아니라 현금 회수가 목적입니다.
경매로 헐값에 넘기는 것보다, 저와 협상해서 원금을 회수하는 게 은행에 더 이득입니다라는 점을 숫자로 증명하면, 저 등기를 말소시킬 수 있습니다.
혹시 지금 등기부등본을 확인하실 수 있으신가요?
채권최고액이 얼마로 잡혀있는지, 그리고 현재 실제 남은 대출 원금이 얼마인지 알려주시면, 은행이 경매를 취하해줄 수밖에 없는 변제 제안서 초안을 잡아드리겠습니다.